Sóng ngầm các thương vụ M&A bất động sản lớn

Thị trường trầm lắng, giá bán thứ cấp giảm mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Colliers Việt Nam, trong quý I/2023, những khó khăn và thách thức liên quan đến kiểm soát tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản kém, thanh tra rà soát nghiêm ngặt các dự án, chủ đầu tư, các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết đã gây sức ép lớn lên thị trường căn hộ.

Ngoài ra, thị trường căn hộ còn đối diện với một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang hoãn việc mở bán sản phẩm mới, nên nguồn cung mới căn hộ năm nay dự đoán sẽ giảm.

Báo cáo của Colliers Việt Nam cho hay phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt và sức mua trong 3 tháng đầu khá trầm lắng. Theo ghi nhận, thị trường căn hộ ở TP. HCM vào đầu năm 2023 vẫn khá trầm lắng, sức mua tiếp tục giảm dù nhiều chủ đầu tư áp dụng mức chiết khấu cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, các dự án này tập trung chủ yếu ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán trong khoảng 7.000 - 17.000 USD/m2.

Các dự án dọc tuyến metro số 1 ghi nhận mức giá chuyển nhượng tăng nhẹ do được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng. Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, các chủ đầu tư giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền và hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt từ 20 - 30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trước những khó khăn của thị trường hiện tại, nhiều chủ đầu tư vẫn đang quan sát và hoãn thời gian mở bán dự án mới hay cho ra giỏ hàng mới. 

Nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá được tung ra

Tại thị trường Hà Nội, giá bán căn hộ cũng đưa ra các mức chiết khấu, ưu đãi để thu hút khách hàng, tuy nhiên mặt bằng giá bán vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người mua với nhu cầu ở thực. Giá bán sơ cấp ở Hà Nội ghi nhận mức giá từ 1.355 - 4.200 USD/m2, lượng tiêu thụ ghi nhận vẫn ở mức thấp do những khó khăn của thị trường về việc thắt chặt tín dụng, các vấn đề cấp phép của dự án đã cản trở quyết định xuống tiền của khách hàng.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, tăng kết nối giữa khu vực trung tâm đến các huyện của Thủ đô cùng với việc các dự án ngày càng được định vị ở phân khúc cao hơn, sẽ là đòn bẩy cho sự tăng trưởng giá bán bất động sản căn hộ ở Hà Nội.

Trong quý I, điểm sáng của thị trường Hà Nội thuộc về dự án Heritage West Lake của CapitaLand với 202 căn có giá bán bình quân khoảng 2.669 USD/m2. Một siêu phẩm đáng mong chờ ở Hà Nội đang được tập trung đẩy nhanh phê duyệt để sớm khởi công trong năm nay là dự án thành phố thông minh được tập đoàn BRG hợp tác với Sumitomo Corporation (Nhật Bản) với tổng vốn đầu tư 4,2 tỷ USD.

Tương tự TP. HCM, lượng giao dịch căn hộ ở Hà Nội trong quý I cũng khá trầm lắng khi các khó khăn về pháp lý và việc siết room tín dụng.

Theo Colliers Việt Nam, phân khúc căn hộ trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới. Điều này là kết quả sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược phù hợp, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực. Điểm rơi của các quá trình đàm phán này dự đoán sẽ từ quý III/2023 trở đi, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của thương vụ.

"M&A bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh từ quý II/2023 trong bối cảnh các chủ đầu tư trong nước khó khăn về nguồn vốn, thủ tục và pháp lý kéo dài", Colliers Việt Nam nhận định. Theo ghi nhận, Tập đoàn CapitaLand đang đàm phán mua lại một số dự án của Vinhomes ở phía Bắc với giá trị thương vụ khoảng 1,5 tỷ USD, trong đó CapitaLand đang xem xét một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 hoặc một dự án khác thuộc phía Bắc TP. Hải Phòng.