Sốt đất: Trong ảo có thực

Kiếm tiền từ đất, đổ tiền vào đất

Câu chuyện của anh Lâm, một nông dân làm rẫy ở Đồng Nai trở thành đề tài bàn tán của nhiều người khi anh vừa “trúng” được gần 20 tỷ đồng nhờ bán đất. Theo anh Lâm, cách đây 5 năm, anh mua một miếng đất rẫy có diện tích hơn 3 ha với giá 1,8 tỷ đồng tại huyện Xuân Lộc, Đồng Nai với kế hoạch trồng điều và các loại cây ngắn ngày.

Mấy năm qua, việc trồng trọt không mấy hiệu quả do thời tiết thất thường, song từ sau Tết Tân Sửu, bỗng dưng có nhiều người gọi điện đặt vấn đề mua lô đất này. Ban đầu, khách đưa ra giá 3 tỷ đồng/ha, nhưng anh Lâm không bán; rồi giá dần dần được nâng lên 4 tỷ, 5 tỷ đồng/ha và mới đây anh đã quyết định bán với giá gần 20 tỷ đồng cho toàn bộ miếng đất hơn 3 ha.

“Người mua đất là một đại gia chăn nuôi ở Bình Dương và miếng đất tôi bán được với giá cao như vậy là nhờ khu vực này vừa được quy hoạch thành khu vực chăn nuôi của Xuân Lộc”, anh Lâm chia sẻ.

Sau khi bán đất, nhiều ngày qua, người nông dân vốn suốt ngày tất tả với rẫy vườn này bủa đi khắp vùng tìm kiếm đất để mua lại.

“Giờ ôm tiền không biết làm gì, gửi ngân hàng thì lãi suất quá thấp. Nhưng nói thật, giờ bán đất xong mới thấy tiếc, vì mấy ngày qua vợ chồng tôi lùng sục nhiều nơi để tìm mua lại đất để trồng trọt, nhưng chỗ nào giá cũng cao”, anh Lâm nói và cho biết, hiện tại anh chưa mua lại được đất, nhưng chắc chắn sẽ mua vì ngoài mua đất, anh chẳng biết làm gì với số tiền đang có.

Ghi nhận ở các vùng quê có dự án mới hoặc sắp triển khai một công trình hạ tầng lớn, giá đất tăng mạnh khiến nhà đầu tư đổ về chèo kéo người dân bán ra, đúng là có tình trạng một số người “bỗng dưng ôm một cục tiền” sinh ra chơi bời, rượu chè, tệ nạn…

Tuy nhiên, đó chỉ là thiểu số, hầu hết người dân bán đất cũng có suy nghĩ như anh Lâm, đổ đi tìm những lô đất khác với mức giá phù hợp hơn để tiếp tục nghề nông và giá đất theo đó được kích hoạt tăng dần ở mọi khu vực.

Một nguồn tiền khác, theo tìm hiểu của phóng viên, cũng đang đổ vào đất vùng ven TP.HCM, đặc biệt là Đồng Nai, khiến giá tăng, đó là tiền nhận đền bù của rất nhiều người dân trong vùng giải tỏa của sân bay Long Thành và các tuyến đường giao thông mở rộng.

Riêng sân bay Long Thành, theo thống kê của UBND huyện Long Thành, trong số 5.000 ha đất làm dự án sân bay có tổng cộng 2.932 ha đất của 5.541 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất phải thu hồi. Tính đến hết tháng 1/2021, Đồng Nai đã phê duyệt phương án bồi thường và công khai phương án bồi thường cho 2.608 hộ trên diện tích hơn 1.155 ha với số tiền 5.620 tỷ đồng, số tiền đã chi trả cũng lên tới hàng ngàn tỷ đồng.

Sau khi nhận được tiền từ việc đền bù giải tỏa, nhiều người lùng sục tìm mua lại đất, dẫn đến nhu cầu tăng cao. Anh Sang, một “cò” đất chuyên nghiệp tại Đồng Nai cho biết, hiện nay lượng tiền mặt trong dân rất nhiều, nhiều người nông dân có trong tay hàng chục tỷ đồng tiền mặt từ việc nhận đền bù giải tỏa sân bay Long Thành tìm mua lại đất.

“Từ đầu năm đến nay, có hàng chục trường hợp giao dịch đất vườn tại khu vực huyện Cẩm Mỹ, Đồng Nai và các huyện Xuyên Mộc, Châu Đức của Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, ngoài các nhà đầu tư đến từ các địa phương khác, còn có rất nhiều người là dân địa phương”, Sang nói và cho biết, trong đó có nhiều người dân địa phương nhận tiền đền bù, sau đó mua lại đất với ý định ban đầu để canh tác hoặc tích lũy tài sản, nhưng sau đó lại có người vào mua lại giá cao, họ lại bán, rồi lại mua.

“Thế là nhiều người trở thành nhà đầu tư bất động sản… bất đắc dĩ”, môi giới này nói.

Nếu như phân khúc đất rẫy, đất vườn đang thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư kể trên, thì với nhiều phân khúc thị trường khác, nhu cầu đầu tư bất động sản đang thực sự tăng mạnh.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Asia New Time, thực tế khảo sát từ khách hàng mua sản phẩm từ các dự án được mở bán gần đây cho thấy, nhu cầu đầu tư hiện nay rất thực.

“Trong số các khách hàng mua bất động sản nhà phố, có nhiều người là bác sĩ, các tiểu thương, kinh doanh nhỏ lẻ. Đây là những người có dòng tiền rất ổn định, tích lũy khá lâu, chủ yếu gửi ngân hàng, nhưng do lãi suất ngân hàng hiện nay thấp nên họ rút ra để đầu tư bất động sản”, ông Tiến nói và biết thêm, thường với các đối tượng khách hàng này, họ rất cẩn trọng trong việc xem xét đầu tư, đặc biệt là tính pháp lý sản phẩm và giá trị gia tăng, bởi đối với các khách hàng này, họ thường mua để đầu tư lâu dài và tích lũy tài sản.

Về đúng giá trị thực?

Sự tăng giá không ngừng của thị trường bất động sản gần đây đã tạo nên một cơn địa chấn về tâm lý. Rất nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ mọi cơ hội, tìm đến mọi vùng đất để “ngó nghiêng”, nhưng cũng không thiếu những cảnh báo về cơn sốt ảo.

Bản thân cuộc tọa đàm với tên gọi khá có “định hướng” về mặt trái của tình trạng sốt đất là “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” diễn ra cuối tuần qua tại TP.HCM, cũng có nhiều quan điểm khác nhau, thậm chí mâu thuẫn nhau.

Lý giải về hiện tượng sốt đất, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, nguyên nhân thực tế khiến đất sốt khắp nơi có thể nói trước hết là do nhà đầu tư đang rất hưng phấn vào thị trường và họ sẵn sàng đi mua đa dạng các loại hình bất động sản, từ đất thổ cư, đất vườn, secondhome…

Tất nhiên, theo ông Quang, có nguyên nhân trị trường bị “thổi” quá đà, nhưng đây chỉ là những cơn sốt cục bộ ở một số khu vực, còn bản chất của câu chuyện sốt giá là xuất phát từ nguồn cung bất động sản tại TP.HCM khan hiếm, giá đất tăng quá cao khiến nhà đầu tư đổ ra vùng ven gom hàng.

Còn theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Á Châu, thực tế sốt đất đang không chỉ ở Việt Nam, mà dường như đang diễn ra trên toàn cầu. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho biết, giá nhà tăng gần 5% năm 2020 - nhanh nhất trong gần 2 thập kỷ qua và tại hàng loạt quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Hà Lan, New Zealand, nhà đất tăng giá theo kiểu dựng đứng vì dòng tiền rẻ từ các gói kích thích đổ vào thị trường địa ốc.

Tại Việt Nam, cơn sốt bất động sản hiện nay có thể lý giải bởi một số nguyên nhân. Thứ nhất, dịch Covid-19 diễn ra trong thời gian dài, khiến việc đầu tư nhiều ngành nghề như nhà hàng, các dịch vụ vui chơi giải trí bị gián đoạn, nhu cầu đầu tư bị nén lại và đây là giai đoạn thị trường bung ra, trong đó bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay.

Thứ hai, hiện đang rất thiếu kênh đầu tư, lãi suất ngân hàng thấp, trong khi sự phát triển khá mạnh của hệ thống hạ tầng giao thông, dẫn đến nhiều vùng quê phát triển mạnh từ việc đô thị hóa và công nghiệp…, nên thu hút các dòng vốn đầu tư đón đầu cơ hội.

Ở một góc nhìn khác, theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, trong 10 năm qua, có lẽ đây là giai đoạn thị trường có sự phát triển ổn định, bền vững nhất. Thị trường bất động sản Việt Nam dù có nhiều biến động, nhưng vẫn phát triển mạnh mẽ ở mọi khía cạnh với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh các chủ đầu tư nước ngoài quen thuộc, những thương hiệu chủ đầu tư “nội địa” lớn mạnh không ngừng, họ đã tạo ra nhiều thay đổi cũng như những xu hướng mới, dẫn dắt sự phát triển của thị trường.

Theo ông Lâm, với lợi thế am hiểu địa bàn và thủ tục đầu tư, các chủ đầu tư trong nước không bị giới hạn ở một vài thành phố lớn, mà tiên phong khai phá tiềm năng của những vùng đất mới, góp phần thay đổi diện mạo đô thị, kinh tế địa phương, hình thành nên nhiều thị trường mới sôi động.

Sự tăng giá nhà đất ở nhiều vùng miền, do đó, chỉ là sự xác định lại giá trị vốn có của các sản phẩm này khi nó được đánh thức bởi các công trình hạ tầng cũng như điều kiện sống, phát triển kinh tế tăng mạnh của người dân trong khu vực.