Thị trường chung cư: Cao cấp áp đảo, bình dân 'tuyệt chủng'

Căn hộ bình dân biến mất khỏi giỏ hàng

Thị trường nhà ở được chia làm nhiều phân khúc: siêu sang, hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong đó, phân khúc bình dân từng chiếm đa số và là sân chơi chính trên thị trường. Theo dữ liệu của CBRE, căn hộ bình dân chiếm hơn một nửa tỷ trọng nguồn cung tại Hà Nội vào năm 2013 với 58%, đến giai đoạn 2013 - 2018 xuống còn 19% (giảm gần 40%) và gần như biến mất vào năm 2023.

CBRE cũng chỉ ra xu hướng tương tự tại TP. HCM, nếu căn hộ bình dân chiếm hơn 40% tỷ trọng nhà ở năm 2013 thì sau năm 5, tỷ trọng này đã giảm một nửa và đến 2023 đã biến mất trên thị trường.

Số liệu báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, năm 2023 tỷ trọng nguồn cung đang mất cân đối khi các sản phẩm nhà ở bình dân biến mất tại 2 đô thị lớn nhất cả nước. Tính trên tổng nguồn cung, phân khúc này đã sụt giảm đáng kể từ 30% vào năm 2019, xuống còn 6% trong năm 2023. Căn hộ bình dân chỉ xuất hiện ở thị trường tỉnh hoặc dự án nhà ở xã hội tỉnh.

Có thể thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường hiện đang bị lộn ngược. Ngay cả căn hộ chung cư phân khúc tầm trung giá 40 - 50 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP. HCM. Sau “cơn sốt” chung cư nửa đầu năm 2024, một mặt bằng giá mới hình thành với mức 50 - 70 triệu đồng/m2. Giá nhà tăng chóng mặt, biến 2 thành phố lớn trở thành một trong những nơi có giá đắt đỏ và khó sở hữu nhà nhất thế giới.

Căn hộ cao cấp áp đảo

Một vị doanh nhân ví von nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”, giống như loài khủng long từng thống trị Trái đất bỗng biến mất. Thay vào đó, một thực tế hiện nay là nguồn cung căn hộ mới ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM chủ yếu là phân khúc cao cấp.

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý II/2024 cho thấy, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao (bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) trong quý này lên tới 1.722 căn, tăng 59,6% theo quý; mặt bằng giá trung bình đạt mức 2.826 USD/m2, tăng nhẹ 0,6% theo quý. Còn tại TP. HCM, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ghi nhận 167 giao dịch trong quý II này. Giá bán sơ cấp ghi nhận mức giảm 4,2% theo quý và 3,6% theo năm khi đạt 4.998 USD/m2 (tương đương 125 triệu đồng/m2) do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá cao khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Ngược lại, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tích cực 5% theo quý và 6,4% theo năm trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao.

Tương tự, CBRE Việt Nam cũng cho biết trong quý II/2024, khu đông TP. HCM có một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán mới với giá bình quân 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi).

Theo đơn vị này, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP. HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, nguồn cung mới phân khúc cao cấp Hà Nội vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp giữ ở mức cao.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho hay hiện nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp) và B (trung cấp) đang chiếm tỷ trọng chính trên thị trường, trong khi căn hộ hạng C (bình dân) chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ. Trong số hơn 10.000 căn hộ trên thị trường Hà Nội đang chào bán trực tiếp hiện nay, hạng A và B chiếm chủ yếu, trong đó hạng B chiếm 96%.

“Giá căn hộ hạng A và B cao cũng chính là lý do khiến cho mặt bằng giá thị trường sơ cấp đang ở mức tăng cao, trung bình 65 triệu đồng/m2 (tăng 10% theo quý và 24% theo năm”, bà Hằng nói và thông tin trong số 18 dự án tại Hà Nội đang có giá bán trên 70 triệu đồng/m2 có đến 65% căn hộ đang phản ánh đúng chất lượng bàn giao cũng như chất lượng phát triển sản phẩm, 35% còn lại đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế khi vị trí thực sự chưa thuyết phục.

Trong nửa cuối năm 2024, bà Hằng cho biết thị trường Hà Nội sẽ có 8 đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 13.460 căn hộ hạng B, song không có nguồn cung hạng A và hạng C mới. Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường.

Đối với thị trường TP. HCM, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, bình luận căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP. HCM. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế tại thành phố này, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Mặt khác, khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Theo ông Troy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua đến từ TP. HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm.

Nửa năm còn lại của 2024, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam dự kiến sẽ có hơn 6.200 căn từ 19 đợt mở bán tiếp theo; đến năm 2026 sẽ có khoảng 35.600 căn được tung ra thị trường. TP. Thủ Đức sẽ có 52% thị phần, tiếp theo là quận 7 với 12% thị phần và Bình Tân với 8% thị phần.

Trung tâm nghiên cứu OneHousing dự báo nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020 - 2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid. Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Đơn vị nghiên cứu DKRA Group cũng đưa ra dự báo phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP. HCM, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh.