Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản

Tại dự thảo luật trình ra Quốc hội (QH) lấy ý kiến lần đầu (Tờ trình số 108/TTr-CP ngày 5-4 của Chính phủ) có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) (điều 57). Những đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chuyên gia và một số đại biểu QH.

2 phương án

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu QH tại kỳ họp lần thứ 5, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, rà soát. Trong báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo luật mới nhất gửi Ủy ban Kinh tế của QH, Chính phủ đã thống nhất bỏ quy định yêu cầu giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn (điều 57), thay vào đó chỉ còn khuyến khích các chủ thể thực hiện. 

"Sự tiếp thu của cơ quan chủ trì soạn thảo là kịp thời và rất đáng hoan nghênh bởi nếu yêu cầu bắt buộc một số giao dịch BĐS phải thông qua một bên thứ ba là sàn giao dịch BĐS sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí, làm tăng giá BĐS trong bối cảnh pháp luật đã có quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng" - ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, nêu quan điểm.

Một quy định cũng rất đáng chú ý của dự thảo luật là điều kiện để chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc trong mua bán, giao dịch BĐS. Tại khoản 5 điều 23 dự thảo luật mới nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất 2 phương án.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có ít nhất một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 25 của luật này, đã thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Phương án 2, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Giảm hay bỏ quy định đặt cọc?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), bày tỏ không đồng tình với một số nội dung tại phương án 1, vì không có ý nghĩa nhiều trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Cụ thể, số tiền đặt cọc quy định tại phương án 1 nên sửa lại thành "Số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ giao kết. Qua đó cũng giúp chủ đầu tư dự án nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng về mặt lý luận, cần đánh giá việc đặt cọc có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS không. Theo ông, quan hệ giữa người muốn bán (chủ đầu tư) và người muốn mua (khách hàng tiềm năng) là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. 

Theo quy định tại điều 328 Bộ Luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Do đó, nếu mục đích của thỏa thuận đặt cọc giữa người muốn bán và người muốn mua chỉ là để bảo đảm hai bên khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ (để giữ chỗ) thì pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh BĐS) có thể hạn chế về thời điểm nhận cọc hay giá trị của khoản đặt cọc hay không?

Theo ông Đỉnh, để bảo đảm hiệu quả của chính sách và tránh 'xung đột pháp luật', Luật Kinh doanh BĐS không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm. Vì vậy nên bỏ quy định về điều kiện nhận đặt cọc, giá trị đặt cọc trong dự thảo luật.