Trước tình trạng sốt đất và sự tăng trưởng mạnh của thị trường chứng khoán gần đây đang có những quan điểm cho rằng "tiền đang tràn ngập trên thị trường" dẫn tới rủi ro về "bong bóng tài sản" và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.
Để làm rõ hơn nguy cơ "bong bóng tài sản" nhìn từ tốc độ tăng cung tiền (M2) và tăng trưởng tín dụng đầu 2021, VietnamFinance trích dẫn bài viết của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia để có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này.
Từ đầu năm 2020 giá đất nền ở Hà Nội và TP.HCM và một số tỉnh thành tăng nhanh, kéo dài đến các tháng đầu năm 2021. Hầu hết các phân khúc còn lại của thị trường bất động sản giá vẫn ổn định, một vài phân khúc giảm giá như văn phòng cho thuê, nhà nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp.
Trong thời gian trên, thị trường chứng khoán cũng tăng khá nhanh (gần 40%) và VN-Index đã vượt ngưỡng 1.200 điểm trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, theo số liệu chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2020 tổng khối lượng tiền tệ M2 tăng 14,53%; tín dụng tăng 12,17%; trong khi GDP chỉ tăng 3%, lạm phát tăng xấp xỉ 3%. Điều này khiến nhiều người cho rằng tiền đang tràn ngập trên thị trường, làm cho giá bất động sản và chứng khoán tăng nhanh, tạo ra "bong bóng" giá tài sản, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.
Các ý kiến này cũng đưa ra một vài số liệu: Ví dụ năm 2020 GDP danh nghĩa là 6,29 triệu tỷ đồng, tăng 0,26% so với năm 2019; trong khi M2 là 12,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,54% so với năm 2019 và năm 2020 cần tới 6 đồng M2 mới tạo ra 1 đồng GDP trong khi các năm trước chỉ cần 2,7 đồng M2 để tạo ra 1 đồng GDP.
Câu hỏi lớn đặt ra là "tiền có thực sự đang tràn ngập" thị trường không?
Có thể giải thích một cách đơn giản về hàm cầu của tiền như sau: M.V = Q.P trong đó M là khối lượng tiền tệ tạm gọi là M2; V là vòng quay của tiền; Q là sản lượng hàng hóa và P là giá cả hàng hóa.
Khi tính tốc độ tăng hàng năm của các nhân tố thuộc hàm cầu của tiền bằng phương pháp logarit hóa 2 vế của hàm nói trên ta có: m + v = q + p; trong đó m là tốc độ tăng M2; v là tốc độ tăng vòng quay của tiền, q là tốc độ tăng GDP và p là tốc độ tăng giá, hay tỷ lệ lạm phát (được đo bằng tỷ lệ phần trăm so với cùng kỳ).
Theo số liệu của NHNN tốc độ tăng M2 năm 2020 là 14,53%; Tốc độ tăng GDP là 3%; tỷ lệ lạm phát bình quân là 3%, như vậy phương trình nêu trên có thể viết thành: 14,53% + x% = 3% + 3%.
Điều này cho thấy vòng quay của tiền trong năm qua đã giảm đâu đó bằng: (3%+3%)-14,53% = -8,53%. Có nghĩa là vòng quay của tiền giảm đáng kể và cũng là đặc trưng cơ bản của khủng hoảng (trong trường hợp này là khủng hoảng y tế dẫn đến suy thoái hoặc đình trệ kinh tế).
Vòng quay của tiền giảm do nhiều nguyên nhân (cả nguyên ngân tiền tệ và phi tiền tệ): Do vận tải vận chuyển giảm mạnh, thiếu container, đóng cửa một số cảng lớn đối với các đội tàu từ các quốc gia có dịch, vận tải hàng không đình đốn…; do nguồn cung về nhiên liệu, nguyên vật liệu hạn chế; do hàng tồn kho tăng; do nợ xấu tăng, tiền từ ngân hàng vào sản xuất kinh doanh và tiêu dùng thu hồi về chậm hoặc không thu hồi được; do dân chúng lo ngại về khủng hoảng có thể kéo dài nên để dành không giám chi tiêu.
Một phần nguồn tiền này tạm thời được đầu tư vào bất động sản hoặc chứng khoán để kiếm lời cao hơn gửi tiết kiệm…
Như vậy mặc dù M2 (cung tiền) tăng 14,53% cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của GDP danh nghĩa 6% (tốc độ tăng GDP danh nghĩa bằng tốc độ tăng GDP thực cộng với tỷ lệ lạm phát (tức là 3%+3%=6%).
Nhưng do sản xuất công nghiệp và dịch vụ suy giảm mạnh nên vòng quay của tiền giảm và do đó không có chuyện tiền đang tràn ngập thị trường như một số ý kiến đã nêu. Hơn nữa chỉ số lạm phát 3% cũng nói lên một thực tế là không có việc tăng giá trên toàn tuyến và không có chuyện tiền tràn ngập thị trường.
Vậy tại sao giá bất động sản ở một số phân khúc và giá chứng khoán tăng khá nhanh? Chúng tôi đã có dịp khảo sát ở một số sàn đấu giá bất động sản cho thấy, giá tăng chủ yếu là đất nền ở các vùng phụ cận thành phố Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đồng Nai do tin đồn về quy hoạch quận huyện mới, quy hoạch cơ sở hạ tầng mới; kỳ vọng về dịch Covid-19 qua nhanh và dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam phục hồi mạnh nhất là bất động sản công nghiệp;
Dòng nhập cư từ các tỉnh về các thành phố lớn ngày càng tăng do cơ chế hộ khẩu thông thoáng hơn, thu nhập của một bộ phận dân cư các tỉnh tăng nhanh trong khi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá chậm và lượng lao động dôi dư từ nông thôn đang nhắm vào các đô thị, khu vực dịch vụ hoặc xuất khẩu lao động để tìm kiếm việc làm.
Nguyên nhân quan trọng nhất là một số nhà đầu tư cơ hội sử dụng các thông tin nói trên tìm cách thổi giá đất lên theo kiểu đa cấp để kiếm lời.
Tình trạng này sớm muộn sẽ kết thúc với phần thiệt hại lớn cho người mua cuối cùng, khi họ ôm đất vào và chào bán không ai mua, chỉ một thời gian ngắn giá đất sẽ xuống mức bình thường thì sẽ lỗ lớn như đã từng xảy ra ở Củ Chi, TP.HCM trước đây và Đông Anh, Hà Nội vừa qua.
Ngoài ra, cũng có một nguyên nhân khác là do các nhà phát triển bất động sản mua trước đất của dân để hình thành dự án tránh thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng phiền toái và qua đó đẩy giá đất lên.
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng đặc thù của thị trường tài sản, nó xảy ra khi giá bị đẩy lên quá cao liên tục trong một thời gian khá dài (3-5 năm) với sự tham gia của hệ thống ngân hàng, dẫn đến tình trạng người bán không bán vì sợ giá còn tăng, trong khi người mua bắt đầu lo ngại về sức nóng của thị trường, do đó giá cao nhưng không có giao dịch nào được thực hiện và vì vậy thị trường bắt đầu đóng băng và chuyển sang giai đoạn mới là giá giảm nhưng người mua không mua vì sợ giá còn giảm nữa, tình trạng không có giao dịch kéo theo chu kỳ giảm giá trong một thời gian ngắn và thị trường sụp đổ.
Đỉnh cao của bong bóng bất động sản là giá bị thao túng ở trên trời nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau (không có giao dịch), trong khi áp lực nợ ngân hàng gia tăng nhanh, lòng tin của thị trường suy sụp và bong bóng nổ tung.
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản thường kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng cả ở khía cạnh nợ xấu gia tăng và giá trị tài sản bảo đảm suy giảm mạnh, trích lập dự phòng rủi ro tăng lên và nhiều ngân hàng bị thua lỗ dẫn đến mất lòng tin của người gửi tiền và rút tiền ồ ạt.
Nói cách khác với sự tham gia không giới hạn của hệ thống ngân hàng vào thị trường tài sản (kể cả cho vay, mua trái phiếu và các công cụ phái sinh) là cội nguồn của bong bóng tài sản, đặc biệt là bong bóng bất động sản.
Ở Việt Nam trong vòng 10 năm trở lại đây việc cho vay hoặc mua trái phiếu bất động sản và chứng khoán đã được giám sát khá chặt chẽ, trong khuôn khổ "kiểm soát tín dụng để kiểm soát lạm phát".
Chỉ số giá tiêu dùng nói chung và giá bất động sản, chứng khoán nói riêng đều được theo dõi khá cẩn trọng trên cơ sở đó có thể có những điều chỉnh chính sách tiền tệ tín dụng, hạn chế tối đa bong bóng tài sản. Trên thực tế thị trường tài sản kể cả bất động sản và chứng khoán đang hoạt động khá ổn định và tích cực.
Việc phát triển nóng của phân khúc đất nền vừa qua sẽ dần ổn định trở lại do không có nền tảng tiền tệ chạy theo nó.
Đây cũng là bài học thực tiễn của công việc giám sát tiền tệ tín dụng vào một vài phân khúc thị trường tài sản trong những thời điểm nhất định, đặc biệt là cho vay đầu tư đất nền, cho vay "sân sau" bất động sản kể cả trái phiếu.
Đây cũng là bài học lớn cho các nhà đầu cơ nhẹ dạ cả tin vốn rất phổ biến ở Việt Nam do thông tin về quy hoạch phát triển không được công khai, minh bạch.
Cơ quan quản lý thị trường, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý thuế cần nghiên cứu và sớm có biện pháp giám sát tình trạng này, đặc biệt là phải có chính sách thuế đất thường niên, thuế chênh lệch giá tài sản để hạn chế và ổn định thị trường tài sản, vốn là thị trường đầu tư lớn nhất ở bất cứ quốc gia nào.
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
