TS Lê Xuân Nghĩa: Không có chuyện 'tiền tràn ngập thị trường gây bong bóng tài sản'
PV -
15/05/2021 10:29 (GMT+7)
(VNF) - VietnamFinance trích dẫn phân tích của TS Lê Xuân Nghĩa trước dư luận "tiền đang tràn ngập trên thị trường" dẫn tới rủi ro về "bong bóng tài sản" và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.
TS Lê Xuân Nghĩa: Không có chuyện tiền 'tràn ngập' thị trường gây 'bong bóng' tài sản
Trước tình trạng sốt đất và sự tăng trưởng mạnh của thị trường chứng khoán gần đây đang có những quan điểm cho rằng "tiền đang tràn ngập trên thị trường" dẫn tới rủi ro về "bong bóng tài sản" và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.
Để làm rõ hơn nguy cơ "bong bóng tài sản" nhìn từ tốc độ tăng cung tiền (M2) và tăng trưởng tín dụng đầu 2021, VietnamFinance trích dẫn bài viết của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia để có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này.
Tiền có thực sự đang "tràn ngập thị trường"?
Từ đầu năm 2020 giá đất nền ở Hà Nội và TP.HCM và một số tỉnh thành tăng nhanh, kéo dài đến các tháng đầu năm 2021. Hầu hết các phân khúc còn lại của thị trường bất động sản giá vẫn ổn định, một vài phân khúc giảm giá như văn phòng cho thuê, nhà nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp.
Trong thời gian trên, thị trường chứng khoán cũng tăng khá nhanh (gần 40%) và VN-Index đã vượt ngưỡng 1.200 điểm trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, theo số liệu chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2020 tổng khối lượng tiền tệ M2 tăng 14,53%; tín dụng tăng 12,17%; trong khi GDP chỉ tăng 3%, lạm phát tăng xấp xỉ 3%. Điều này khiến nhiều người cho rằng tiền đang tràn ngập trên thị trường, làm cho giá bất động sản và chứng khoán tăng nhanh, tạo ra "bong bóng" giá tài sản, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.
Các ý kiến này cũng đưa ra một vài số liệu: Ví dụ năm 2020 GDP danh nghĩa là 6,29 triệu tỷ đồng, tăng 0,26% so với năm 2019; trong khi M2 là 12,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,54% so với năm 2019 và năm 2020 cần tới 6 đồng M2 mới tạo ra 1 đồng GDP trong khi các năm trước chỉ cần 2,7 đồng M2 để tạo ra 1 đồng GDP.
Câu hỏi lớn đặt ra là "tiền có thực sự đang tràn ngập" thị trường không?
Có thể giải thích một cách đơn giản về hàm cầu của tiền như sau: M.V = Q.P trong đó M là khối lượng tiền tệ tạm gọi là M2; V là vòng quay của tiền; Q là sản lượng hàng hóa và P là giá cả hàng hóa.
Khi tính tốc độ tăng hàng năm của các nhân tố thuộc hàm cầu của tiền bằng phương pháp logarit hóa 2 vế của hàm nói trên ta có: m + v = q + p; trong đó m là tốc độ tăng M2; v là tốc độ tăng vòng quay của tiền, q là tốc độ tăng GDP và p là tốc độ tăng giá, hay tỷ lệ lạm phát (được đo bằng tỷ lệ phần trăm so với cùng kỳ).
Theo số liệu của NHNN tốc độ tăng M2 năm 2020 là 14,53%; Tốc độ tăng GDP là 3%; tỷ lệ lạm phát bình quân là 3%, như vậy phương trình nêu trên có thể viết thành: 14,53% + x% = 3% + 3%.
Điều này cho thấy vòng quay của tiền trong năm qua đã giảm đâu đó bằng: (3%+3%)-14,53% = -8,53%. Có nghĩa là vòng quay của tiền giảm đáng kể và cũng là đặc trưng cơ bản của khủng hoảng (trong trường hợp này là khủng hoảng y tế dẫn đến suy thoái hoặc đình trệ kinh tế).
Vòng quay của tiền giảm do nhiều nguyên nhân (cả nguyên ngân tiền tệ và phi tiền tệ): Do vận tải vận chuyển giảm mạnh, thiếu container, đóng cửa một số cảng lớn đối với các đội tàu từ các quốc gia có dịch, vận tải hàng không đình đốn…; do nguồn cung về nhiên liệu, nguyên vật liệu hạn chế; do hàng tồn kho tăng; do nợ xấu tăng, tiền từ ngân hàng vào sản xuất kinh doanh và tiêu dùng thu hồi về chậm hoặc không thu hồi được; do dân chúng lo ngại về khủng hoảng có thể kéo dài nên để dành không giám chi tiêu.
Một phần nguồn tiền này tạm thời được đầu tư vào bất động sản hoặc chứng khoán để kiếm lời cao hơn gửi tiết kiệm…
Như vậy mặc dù M2 (cung tiền) tăng 14,53% cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của GDP danh nghĩa 6% (tốc độ tăng GDP danh nghĩa bằng tốc độ tăng GDP thực cộng với tỷ lệ lạm phát (tức là 3%+3%=6%).
Nhưng do sản xuất công nghiệp và dịch vụ suy giảm mạnh nên vòng quay của tiền giảm và do đó không có chuyện tiền đang tràn ngập thị trường như một số ý kiến đã nêu. Hơn nữa chỉ số lạm phát 3% cũng nói lên một thực tế là không có việc tăng giá trên toàn tuyến và không có chuyện tiền tràn ngập thị trường.
Vì sao bất động sản và chứng khoán phi mã?
Vậy tại sao giá bất động sản ở một số phân khúc và giá chứng khoán tăng khá nhanh? Chúng tôi đã có dịp khảo sát ở một số sàn đấu giá bất động sản cho thấy, giá tăng chủ yếu là đất nền ở các vùng phụ cận thành phố Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đồng Nai do tin đồn về quy hoạch quận huyện mới, quy hoạch cơ sở hạ tầng mới; kỳ vọng về dịch Covid-19 qua nhanh và dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam phục hồi mạnh nhất là bất động sản công nghiệp;
Dòng nhập cư từ các tỉnh về các thành phố lớn ngày càng tăng do cơ chế hộ khẩu thông thoáng hơn, thu nhập của một bộ phận dân cư các tỉnh tăng nhanh trong khi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá chậm và lượng lao động dôi dư từ nông thôn đang nhắm vào các đô thị, khu vực dịch vụ hoặc xuất khẩu lao động để tìm kiếm việc làm.
Nguyên nhân quan trọng nhất là một số nhà đầu tư cơ hội sử dụng các thông tin nói trên tìm cách thổi giá đất lên theo kiểu đa cấp để kiếm lời.
Tình trạng này sớm muộn sẽ kết thúc với phần thiệt hại lớn cho người mua cuối cùng, khi họ ôm đất vào và chào bán không ai mua, chỉ một thời gian ngắn giá đất sẽ xuống mức bình thường thì sẽ lỗ lớn như đã từng xảy ra ở Củ Chi, TP.HCM trước đây và Đông Anh, Hà Nội vừa qua.
Ngoài ra, cũng có một nguyên nhân khác là do các nhà phát triển bất động sản mua trước đất của dân để hình thành dự án tránh thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng phiền toái và qua đó đẩy giá đất lên.
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng đặc thù của thị trường tài sản, nó xảy ra khi giá bị đẩy lên quá cao liên tục trong một thời gian khá dài (3-5 năm) với sự tham gia của hệ thống ngân hàng, dẫn đến tình trạng người bán không bán vì sợ giá còn tăng, trong khi người mua bắt đầu lo ngại về sức nóng của thị trường, do đó giá cao nhưng không có giao dịch nào được thực hiện và vì vậy thị trường bắt đầu đóng băng và chuyển sang giai đoạn mới là giá giảm nhưng người mua không mua vì sợ giá còn giảm nữa, tình trạng không có giao dịch kéo theo chu kỳ giảm giá trong một thời gian ngắn và thị trường sụp đổ.
Đỉnh cao của bong bóng bất động sản là giá bị thao túng ở trên trời nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau (không có giao dịch), trong khi áp lực nợ ngân hàng gia tăng nhanh, lòng tin của thị trường suy sụp và bong bóng nổ tung.
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản thường kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng cả ở khía cạnh nợ xấu gia tăng và giá trị tài sản bảo đảm suy giảm mạnh, trích lập dự phòng rủi ro tăng lên và nhiều ngân hàng bị thua lỗ dẫn đến mất lòng tin của người gửi tiền và rút tiền ồ ạt.
Nói cách khác với sự tham gia không giới hạn của hệ thống ngân hàng vào thị trường tài sản (kể cả cho vay, mua trái phiếu và các công cụ phái sinh) là cội nguồn của bong bóng tài sản, đặc biệt là bong bóng bất động sản.
Bài học nào cho thị trường?
Ở Việt Nam trong vòng 10 năm trở lại đây việc cho vay hoặc mua trái phiếu bất động sản và chứng khoán đã được giám sát khá chặt chẽ, trong khuôn khổ "kiểm soát tín dụng để kiểm soát lạm phát".
Chỉ số giá tiêu dùng nói chung và giá bất động sản, chứng khoán nói riêng đều được theo dõi khá cẩn trọng trên cơ sở đó có thể có những điều chỉnh chính sách tiền tệ tín dụng, hạn chế tối đa bong bóng tài sản. Trên thực tế thị trường tài sản kể cả bất động sản và chứng khoán đang hoạt động khá ổn định và tích cực.
Việc phát triển nóng của phân khúc đất nền vừa qua sẽ dần ổn định trở lại do không có nền tảng tiền tệ chạy theo nó.
Đây cũng là bài học thực tiễn của công việc giám sát tiền tệ tín dụng vào một vài phân khúc thị trường tài sản trong những thời điểm nhất định, đặc biệt là cho vay đầu tư đất nền, cho vay "sân sau" bất động sản kể cả trái phiếu.
Đây cũng là bài học lớn cho các nhà đầu cơ nhẹ dạ cả tin vốn rất phổ biến ở Việt Nam do thông tin về quy hoạch phát triển không được công khai, minh bạch.
Cơ quan quản lý thị trường, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý thuế cần nghiên cứu và sớm có biện pháp giám sát tình trạng này, đặc biệt là phải có chính sách thuế đất thường niên, thuế chênh lệch giá tài sản để hạn chế và ổn định thị trường tài sản, vốn là thị trường đầu tư lớn nhất ở bất cứ quốc gia nào.
(VNF) - Mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện tại Việt Nam nhiều năm và thu hút hàng nghìn khách hàng tham gia nhưng đến nay vẫn chưa có một khung pháp lý chuyên biệt điều chỉnh toàn diện loại hình kinh doanh này. Khoảng trống pháp lý khiến quyền và nghĩa vụ của các bên chủ yếu được xác lập thông qua hợp đồng do DN soạn thảo, đồng thời trở thành một trong những nguyên nhân khiến nhiều tranh chấp phát sinh và kéo dài trong thực tế.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Thay vì đưa ra những phán xét định tính về mặt đúng sai, cần đặt mô hình chuyển đổi vàng để mua nhà vào lăng kính cân bằng nhằm định vị ranh giới pháp lý thực tế, từ đó, đánh giá liệu hệ thống quy định hiện hành đã đủ độ tường minh để các bên yên tâm vận hành hay chưa.
(VNF) - Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bài toán lớn nhất của Hà Nội trong phát triển hệ thống Metro, đường sắt đô thị hay các dự án hạ tầng chiến lược không nằm ở việc thiếu vốn, mà ở chỗ chưa biết cách chuyển hóa giá trị gia tăng từ đất đai thành nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển.
(VNF) - Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, mô hình đổi vàng mua nhà có thể mở ra hướng đi mới cho thị trường vốn, nhưng không phải “công thức chung” để áp dụng đại trà.
(VNF) - Trong nhiều năm, Tăng trưởng của Hà Tĩnh chủ yếu được dẫn dắt bởi các “đầu tàu” FDI cùng lợi thế về đất đai, tài nguyên và lao động giá rẻ. Đã đến lúc khu vực kinh tế tư nhân phải thay đổi “DNA” tăng trưởng chuyển trong trọng tâm sang AI, dữ liệu, công nghệ, đổi mới sáng tạo và năng suất.
(VNF) - Với tổng vốn lũy kế hơn 80 tỷ USD, Singapore hiện là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, trải rộng từ bất động sản, khu công nghiệp, năng lượng, tài chính, công nghệ, kinh tế số và đầu tư xanh.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - Mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện tại Việt Nam nhiều năm và thu hút hàng nghìn khách hàng tham gia nhưng đến nay vẫn chưa có một khung pháp lý chuyên biệt điều chỉnh toàn diện loại hình kinh doanh này. Khoảng trống pháp lý khiến quyền và nghĩa vụ của các bên chủ yếu được xác lập thông qua hợp đồng do DN soạn thảo, đồng thời trở thành một trong những nguyên nhân khiến nhiều tranh chấp phát sinh và kéo dài trong thực tế.
(VNF) - Mới đây, Tập đoàn Novaland đã chính thức đăng ký tham gia thực hiện các tiêu chí xây dựng xã, phường xã hội chủ nghĩa trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2026 – 2030, lấy dự án NovaWorld Phan Thiết làm địa bàn đề xuất triển khai.
