Đô thị

Nguy cơ bong bóng condotel tại Việt Nam là hiện hữu

(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Hà, Trưởng ban Tổng hợp, Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng ngay cả các nước phát triển cũng còn xảy ra tình trạng vỡ bong bóng condotel thì với một thị trường trình độ thấp như Việt Nam, nguy cơ này là luôn hiện hữu.

Nguy cơ bong bóng condotel tại Việt Nam là hiện hữu

Nguy cơ bong bóng bất động sản condotel tại Việt Nam là hiện hữu

Ông Nguyễn Hoàng Hà cho biết nhìn từ kinh nghiệm phát triển condotel của thế giới, có thể thấy rõ những rủi ro tiềm ẩn trong đầu tư loại hình căn hộ này đã được báo trước.

Theo ông Hà, mô hình căn hộ condotel xuất hiện những năm 1980 tại Miami (Mỹ). Trong thời gian đầu, mô hình này đã mang lại hiệu quả lớn khi hoạt động theo phương thức chuyển đổi các khách sạn cũ nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng tại đây.

Tuy nhiên, đến năm 1986, hiệu quả của mô hình condotel đã giảm sút mạnh mẽ do chính sách đánh thuế cao tại Mỹ. Nhiều nhà đầu tư coi condotel là nơi an toàn để đầu tư đã thất bại.

Ngay sau đó, condotel được chuyển hướng sang Úc và chỉ sau một thời gian ngắn, từ năm 1987 - 1989, condotel đã thực sự bùng nổ tại quốc gia này dẫn đến vỡ bong bóng bất động sản nghỉ dưỡng tại Úc vào năm 1990, gây ra một cuộc khủng hoảng kinh tế khá tồi tệ.

Đến năm 1990, condotel lại một lần nữa được hồi sinh tại Miami (Mỹ), tuy nhiên, khi nền kinh tế Mỹ rơi vào khủng hoảng năm 2007, loại hình bất động sản này cũng không có được sự phát triển như mong đợi.

Trong khu vực Đông Nam Á, Indonesia vào năm 2015 cũng đã xảy ra một vụ chủ đầu tư dự án condotel lừa của khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn gây hoang mang dư luận.

Lý giải rủi ro tiềm ẩn của loại hình căn hộ condotel, ông Hà cho rằng vấn đề quan trọng nhất đối với condotel là sự chưa rõ ràng về pháp lý. Hiện loại hình căn hộ này vẫn chưa được pháp luật công nhận, không được cấp sổ đỏ để xác định quyền sở hữu đối với người mua nhà.

"Đáng chú ý, việc quản lý các căn hộ khách sạn từ phía các chủ đầu tư cũng tiềm ẩn nhiều bất ổn, nhiều khả năng không đúng như những gì chủ đầu tư cam kết với khách hàng.

Cụ thể như phí quản lý hàng năm cao, lợi nhuận phụ thuộc vào khách du lịch chứ không phải giá trị căn hộ. Mặt khác, hiện nay đang xuất hiện tình trạng dư thừa căn hộ, lợi thế về phía cung nhiều hơn phía cầu, trong khi nhu cầu thuê phòng của khách du lịch không cao như dự kiến", ông Hà nêu.

Ông Hà cũng nhận định rằng: "Khung pháp lý của condotel hiện đang là khoảng trống khá lớn, nhất là vấn đề cam kết lợi nhuận bị thổi phồng gây ra rủi ro cho khách hàng cũng như nguy cơ bong bóng condotel. Ngay cả những nước phát triển đã xảy ra tình trạng này, trong khi đó, trình độ quản lý của Việt Nam kém hơn họ, do đó nguy cơ này là luôn hiện hữu".

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Vũ Tú Thành cho rằng những bất cập mà mô hình condotel được áp dụng tại Việt Nam là rất rõ ràng. Trên thực tế, khách hàng không được đảm bảo quyền lợi.

"Hệ thống pháp lý Việt Nam chưa rõ ràng, sở hữu cũng chưa rõ ràng cho nên nhà đầu tư cần phải minh bạch hơn trong thông tin, không thể làm ăn chộp giật như hiện nay", ông Thành nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Thành cũng cho rằng vấn đề về condotel không chỉ bàn trong nghề mà phải có sự tham gia của nhiều ngành, nhiều chuyên gia cùng vào cuộc.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, luật sư Mạc Đình Thi, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, nhận định bên cạnh rủi ro pháp lý, condotel hiện cũng đang rất vướng trong hợp đồng mua bán được ký giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Theo luật sư Thi, nếu như hợp đồng mua bán chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì trong hợp đồng mua bán condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng.

"Trong khi đó, hợp đồng thường là do chủ đầu tư biên soạn, tất nhiên trong đó sẽ có nhiều điều khoản chủ đầu tư áp đặt lên khách hàng và hướng lợi nhuận về phía mình. Nếu có sự cố xảy ra, thiệt hại chắc chắn sẽ thuộc về khách hàng", vị luật sư cảnh báo.

Theo luật sư Thi, nếu như việc chuyển nhượng, mua bán căn hộ đều được thực hiện hết sức dễ dàng giữa các nhà đầu tư thứ cấp thì đối với condotel lại không hề có cơ sở pháp lý để thực hiện điều này, khiến giữa người mua và người bán gặp rất nhiều khó khăn.

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) thị trường căn hộ nghỉ dưỡng những năm qua đã có sự tăng trưởng hết sức mạnh mẽ.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn), có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

HoREA dự báo trong hai năm 2018 - 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.


Tin mới lên