HoREA: Condotel chỉ nên được cấp sổ đỏ có thời hạn

Cụ thể, tại khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn là không quá 70 năm.

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, do không phải là dự án nhà ở. Vì thế, việc cam kết "sổ đỏ" cho condotel là trái pháp luật.

Hiệp hội nhận thấy rằng tại khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ đã quy định cá nhân trong nước được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở khi đã có "Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định"

Đồng thời khoản 22, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã bổ sung khoản 4 vào điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ như sau: "4. Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó".

Căn cứ quy định nêu trên thì về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp "sổ đỏ" căn hộ condotel. Sau đó, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục xin cấp "sổ đỏ" cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp.

Như vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" của Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.

"Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực", HoREA lưu ý.

Trước đó, hồi tháng 12/2017, HoREA cũng đã có văn bản phản đối cả hai giải pháp quản lý condotel của Bộ Tài nguyên và Môi trường vì cho rằng đó là "những giải pháp bất cập và không hợp lý".

Xem thêm: HoREA phản đối đề xuất chế độ sử dụng đất đối với condotel, officetel của Bộ TN&MT 

Nguy cơ bội cung condotel

HoRA cho biết thị trường căn hộ nghỉ dưỡng những năm qua đã có sự tăng trưởng hết sức mạnh mẽ.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn), có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

HoREA dự báo trong hai năm 2018 - 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Với nguồn cung như vậy, HoREA cho rằng, trong vài năm tới condotel "có thể bội thực nguồn cung. Trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng"

Dấu hỏi lớn về cam kết lợi nhuận

Theo HoREA, dù chưa được phép nhưng các chủ đầu tư condotel vẫn đang áp dụng phương thức bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho khách hàng (tương tự nhà ở) để huy động vốn.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, lại có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng và được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

"Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Bên cạnh đó lợi ích còn là được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này", HoREA nhận xét.

Còn với nhà đầu tư thứ cấp, HoREA cho rằng họ có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.

Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, có cam kết hoặc không có cam kết lợi nhuận. Giá bán này không chỉ cao mà rất có thể trong giá bán đã kèm thêm khoản cam kết lợi nhuận, chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp rất có thể phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

"Hiệp hội nhận thấy: hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng lại chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm", HoREA nêu vấn đề.