HoREA phản đối đề xuất chế độ sử dụng đất đối với condotel, officetel của Bộ TN&MT

Hai giải pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây đã có tờ trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013, trong đó có nhiều nội dung làm rõ tính pháp lý cho condotel và officetel.

Theo đó, Bộ nêu ra 2 giải pháp. Giải pháp 1 là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Giải pháp 2 là các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Bộ Tài nguyên và Môi trường lựa chọn phương án cho người mua condotel được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chọn giải pháp 2 vì cho rằng việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc. Tuy nhiên, giải pháp này sẽ giải quyết được các vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

Cả hai giải pháp đều không hợp lý

Đánh giá về 2 giải pháp này của Bộ Tài nguyên và Môi trường, HoREA cho rằng "cả hai giải pháp nêu trên đều bất cập và không hợp lý".

Cụ thể, giải pháp 1 thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013, vì Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã giải quyết được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các loại sản phẩm này.

Thậm chí nếu căn officetel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

"Giải pháp 1 đã không giải quyết được yêu cầu được đặt ra từ thực tế cuộc sống là phải có cơ chế quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, minh bạch, và không làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước đối với loại hình bất động sản mới là officetel, serviced apartment, shophouse; condotel, nhà phố, biệt thự trong resort", HoREA nhấn mạnh.

Đối với giải pháp 2, HoREA nhận thấy giải pháp này có điểm chưa thật chuẩn vì nếu officetel, serviced apartment, shophouse; condotel, nhà phố, biệt thự trong resort "có chức năng để ở thì xác định là đất ở" là chưa thật đúng. Bởi lẽ, theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại dịch vụ du lịch.

"Trên thực tế, vấn đề phải giải quyết hiện nay là đối với loại officetel, serviced apartment, shophouse được xây dựng trên đất có chức năng thương mại dịch vụ; condotel, nhà phố, biệt thự trong resort được xây dựng trên đất có chức năng hoạt động du lịch, mà nhiều chủ đầu tư đang ‘quảng cáo’ sẽ cấp sổ đỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở", HoREA nêu quan điểm.

HoREA kiến nghị giải pháp "đất du lịch"

Do cả 2 giải pháp đều không hợp lý, HoREA kiến nghị Giải pháp 3 (mới).

Cụ thể, HoREA kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.

"Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Pháp lý chưa hoàn chỉnh đang là điểm yếu nhất của condotel

Ngoài ra, HoREA kiến nghị chế độ sử dụng đất đối với đất nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, Hiệp hội nhất trí với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tại Khoản 2 Điều 125 quy định chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại Khoản 3 Điều 131 của Luật này".

Hiệp hội kiến nghị bổ sung đối tượng "hộ gia đình, cá nhân" cũng được sử dụng đất nông nghiệp theo chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài. Bởi lẽ Luật Đất đai 2013 đã nâng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp lên 50 năm và có thể được gia hạn, nên việc giao đất nông nghiệp cho "hộ gia đình, cá nhân" sử dụng ổn định lâu dài là rất cần thiết, phù hợp với truyền thống của dân tộc.

Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.