Có thể hiểu dự án “ma” là dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán dự án. Tất cả những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua thông thường là với mục đích trục lợi trái phép.
Có 4 dấu hiệu quan trọng để nhận biết những dự án “ma”. Thứ nhất là giá trị đầu tư rất rẻ kèm theo hứa hẹn lợi nhuận “khủng”. Để thu hút nhiều người mua, các dự án “ma” thường chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung của khu vực rất nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư còn đưa ra rất nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30 – 50%/năm), cam kết mua/thuê lại với mức giá hấp dẫn.
Dấu hiệu thứ hai là cơ sở hạ tầng sơ sài, chưa hoàn thiện. Thông thường tại những dự án “ma” thường là những lô đất được san lấp sơ sài, hoàn toàn không có hạ tầng (đường giao thông, điện, câp thoát nước…) hoặc nếu có cũng là những đoạn dường dẫn vào dự án có chất lượng và độ rộng không đảm bảo yêu cầu (đường đất, sỏi đá đọ rộng dưới 5m…)
Thứ ba là hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rõ ràng. Chủ đầu tư và môi giới thường không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ của dự án, ngay cả đối với giấy tờ pháp lý cơ bản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất của dự án cũng thường bị che giấu hoặc cung cấp những bản photo chất lượng kém, mờ nhờ không rõ thông tin.
Thứ tư, mục đích sử dụng đất của những khu đất dự án chưa được chuyển đổi. Thông thường, nếu chủ đầu tư/môi giới cung cấp được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của dự án “ma” thì mục đích sử dụng vẫn và đất nông nghiệp, khu đất bao gồm nhiều Giấy chứng nhận chưa hợp thửa và có thể sẽ đứng tên nhiều cá nhân/tổ chức khác nhau hoàn toàn khác với tên của chủ đầu tư dự án.
Một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư bất động sản là người mua cần khảo sát thực địa để có thông tin đầy đủ, chính xác về dự án mình sẽ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ, hình ảnh do đơn vị môi giới cung cấp. Ngoài ra, khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua có thể kết hợp kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện.
Tuy nhiên, nếu chưa thuận tiện thực hiện do các yếu tố khách quan về khoảng cách địa lý, người mua có thể kiểm tra một số thông tin như sau để sàng lọc tránh các dự án “ma”:
Đầu tiên là kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư. Người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Tiếp đó là yêu cầu xem chi tiết tính pháp lý của dự án.
Người mua cũng cần kiểm tra kỹ hợp đồng. Nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra là “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng quyền chọn” thì người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng này xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay không, cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.
Sau cùng, xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không nếu có thể.
Ông Tạ Thanh Tùng, chuyên gia Hoạch định Tài chính cá nhân, Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT
Đối với việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và các loại hợp đồng dự án, người mua nên sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau, nhưng chi phí cho những tư vấn pháp lý dự án thông thưởng chỉ vài triệu đồng sẽ đảm bảo dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường.
Để tránh những rủi ro khi mua dự án, người mua cũng có thể yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp những giấy tờ sau: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai);
Về mặt kỳ vọng lợi nhuận, nếu người mua chuyển nhượng được bất động sản dự án chưa hình thành này ngay trong giai đoạn dự án còn đang “nóng”, thị trường có nhiều người mua khác quan tâm thì khả năng thu được lợi nhuận cao là khá lớn.
Hoặc khi người mua nắm giữ các bất động sản dự là nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khu vực dự án có những sự phát triển đúng như kỳ vọng, tỷ lệ dân cư lấp đầy nhanh chóng thì cũng sẽ hứa hẹn cho nhà đầu tư cá nhân có được lợi nhuận cho phân khúc này.
Tuy nhiên, như đã phân tích, những rủi ro về pháp lý dự án (chủ đầu tư bán dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận cho người mua…), rủi ro về tiến độ dự án (chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thiện dự án hoặc tiến độ rất chậm so với kế hoạch) cũng như rủi ro phải chôn vốn, chịu áp lực trả nợ ngân hàng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ luôn hiện hữu với những dự án như vậy.
Tags:
(VNF) - Chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng cao cấp Việt Nga ở Bến Đầm, huyện Côn Đảo đang nợ Agribank hơn 370 tỷ đồng. Agribank đưa ra giá khởi điểm dự kiến cho khoản nợ này tương đương giá trị cả gốc và lãi của khoản nợ tính đến ngày 26/4.
(VNF) - Sáng 29/4/2024, tàu Hoegh Gandria chở gần 60.000 tấn LNG từ cảng Bintulu Malaysia đã an toàn cập bến cảng PV GAS Vũng Tàu, bắt đầu chuyển giao nguồn nhiên liệu phục vụ sản xuất điện trong giai đoạn cao điểm vào mùa khô. Đây là chuyến tàu LNG thứ 3 được PV GAS mang về Việt Nam và là chuyến tàu thứ 2 trong năm 2024.
(VNF) - Tại Kỳ họp thứ 23 (kỳ họp chuyên đề), HĐND tỉnh Quảng Ngãi đã thảo luận và biểu quyết thông qua các Nghị quyết về việc bãi nhiệm chức vụ Chủ tịch UBND tỉnh, nhiệm kỳ 2021 - 2026 và bãi nhiệm đại biểu HĐND tỉnh khóa XIII, nhiệm kỳ 2021 - 2026 đối với ông Đặng Văn Minh.
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) tiếp tục trình diễn vũ điệu tăng trưởng đẹp mắt với doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh trong quý III năm tài chính 2024.
(VNF) - Với các quy định thông thoáng hơn về sở hữu nhà ở đối với Việt kiều, lượng kiều hồi ước tính hàng tỷ USD mỗi năm được kỳ vọng sẽ là trợ lực cho thị trường bất động sản thời gian tới. Đặc biệt trong bối cảnh áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
(VNF) - Quyền sở hữu nhà vẫn là một mục tiêu ngày càng khó đạt được đối với những người trẻ tuổi, đặc biệt trong bối cảnh chung cư “một mình một ngựa” thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ.
(VNF) - Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP. HCM đã hoàn tất kết luận điều tra bổ sung, đề nghị truy tố bị can Nguyễn Tín Trung (68 tuổi, nguyên Chủ tịch HĐTV Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn - Resco) và 7 đồng phạm về tội Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí.
(VNF) - Các trái chủ nước ngoài đã tạm dừng thanh toán nợ của Ukraine vào năm 2022, nhưng sự kiên nhẫn của họ được cho là đã cạn kiệt. Theo tờ Wall Street Journal, một số chủ sở hữu trái phiếu cho rằng Mỹ và Liên minh châu Âu (EU) có thể sử dụng tài sản bị phong tỏa của Nga để trả nợ cho Ukraine.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Ricons ghi nhận kết quả kinh doanh có phần kém tích cực trong quý I/2024 với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế đều suy giảm so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, tính chung 4 tháng đầu năm 2024, toàn thành phố thu hút 1.132 triệu USD vốn FDI, trong đó đăng ký cấp mới 73 dự án với số vốn đạt 1.008 triệu USD.
(VNF) - Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, tính chung 4 tháng đầu năm 2024, toàn thành phố thu hút 1.132 triệu USD vốn FDI, trong đó đăng ký cấp mới 73 dự án với số vốn đạt 1.008 triệu USD.
