Giá chung cư leo thang không dừng, hàng triệu bạn trẻ hết cơ hội mua nhà?

Nhu cầu nhà ở vốn là thiết yếu càng trở nên “xa vời”

8 năm trước, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), phát biểu rằng: “Nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam con số lên tới 20 - 25 lần. Đó là nghịch lý và cũng là bi kịch”.

Ông cũng cảnh báo 5 - 10 năm nữa, Việt Nam sẽ rơi vào tình trạng số người dân không có nhà tăng lên chóng mặt, trong khi quỹ đất, thu nhập có giới hạn…. 

Kể từ sau phát biểu của TS Lê Đăng Doanh cho đến nay, con số 20 - 25 lần vẫn không được cải thiện. Điệp khúc “giá nhà tăng nhanh”, “thu nhập không theo kịp giá nhà” trở thành quen thuộc ở mọi thời điểm của thị trường.

Năm 2023, kênh Batdongsan.com.vn ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội 2023 là 135 triệu đồng một năm. Trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người mua phải “cày cuốc” 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư.

Theo kênh này, Hà Nội đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ này không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista. Còn tại Indonesia, Malaysia và Thái Lan, chỉ số này có dấu hiệu giảm.

Một nghiên cứu của NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, cũng cho thấy giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số này đưa Hà Nội vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Hay theo “Tỷ số giá nhà trên thu nhập” (House Price to Income Ratio - HPR) mới cập nhật năm 2024 của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình.

Công ty Avison Young Việt Nam nhận định, khi giá mua, thuê và chi phí sinh hoạt đều có xu hướng tăng, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở - vốn là nhu cầu thiết yếu - càng trở nên “xa vời”.

Theo khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính, từ năm ngoái đến nay, Hà Nội mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán. Trong khi đó, dự án chung cư mới ra mắt cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay và liên tục biến động về giá theo nhu cầu thị trường.

Tháng 11 năm ngoái, chủ đầu tư một dự án quy mô gần 4.000 căn hộ nằm sát trục đại lộ Thăng Long đưa ra mức giá rumor (dự kiến) từ 66 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Tuy nhiên, sau hơn 3 tháng, môi giới cho biết giá bình quân một căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án này lên đến hơn 80 triệu đồng/m2.

Hay như tòa chung cư hơn 500 căn hộ tại một dự án ở Tây Mỗ vừa được ra mắt, cao nhất 74 triệu đồng/m2, đắt hơn khoảng 8 triệu so với tòa sát bên cạnh cùng chủ đầu tư được mở bán hơn một tháng trước.

Báo cáo thị trường quý I/2024 của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho biết mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội dao động 50-70 triệu đồng/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6%/năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Trước diễn biến giá chung cư thẳng tiến với “tốc độ đáng sợ”, TS Lê Xuân Nghĩa bày tỏ “không tưởng tượng được ai sẽ mua được nhà khi giá liên tục leo thang”.

Thế hệ trẻ và nhu cầu mua nhà

Theo Tổng cục thống kê, Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng. Số liệu cho thấy, thế hệ Millennials (25-38 tuổi) và Gen Z (18-24 tuổi) gọi chung là Millennials-Z hiện chiếm tới 47% dân số cả nước (45 triệu người) và đang trở thành nhân tố chính đóng góp vào sự thay đổi của thị trường nhà ở trong tương lai.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hầu hết các thành viên của Gen Z và thế hệ Millennials đều muốn sở hữu một ngôi nhà vào một ngày nào đó, hoặc thậm chí ngay bây giờ. Trong thập kỷ qua, mọi người có thể đã nghe đi nghe lại một số biến thể của câu hỏi: “Tại sao những người trẻ tuổi không mua nhà nữa?”, câu trả lời, theo hầu hết các cuộc khảo sát gần đây, rất đơn giản: “Tiền”.

Theo VARS, nhu cầu an cư của khách hàng trẻ hiện nay là rất lớn vì điều đó được xem là mục tiêu có tầm quan trọng ngang ngửa với lựa chọn hàng đầu, đó là có một sự nghiệp thành công. Tuy nhiên, cái khó cho người trẻ có nhu cầu mua nhà hiện nay là giá nhà đã tăng quá cao so với thu nhập.

“Thị trường nhà đất đã phát triển như ‘vũ bão’ trong những năm qua. Nhu cầu gia tăng trong tình trạng đói cung vì các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để. Cộng hưởng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại đã khiến giá nhà tăng vọt với tốc độ kỷ lục”, VARS nhấn mạnh.

Đại diện VARS cho rằng do những thách thức về khả năng chi trả và nhiều lý do đến từ vĩ mô lẫn mong muốn cá nhân, việc thuê nhà đã trở thành lựa chọn của nhiều giới trẻ.

Cũng theo vị này, thế hệ Millennials là thế hệ chịu ảnh hưởng nhiều của Gen X (thế hệ ông bà, cha mẹ). Vì vậy, vẫn có truyền thống là quỹ tiết kiệm, là sự kế thừa. Họ đã tiết kiệm để mua nhà trước khi thị trường trở nên đắt đỏ giờ đây có thể tùy chọn thuê một căn hộ hạng A cao cấp hoặc một ngôi nhà dành cho một gia đình, nơi có thể cung cấp cho họ đầy đủ tiện ích mà không áp lực gánh nặng tài chính.

“Đối với thế hệ Z, với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại, 'gu' lựa chọn nhà ở của thế hệ này rất khác biệt. Gen Z chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Yếu tố khoảng cách và giá cả đã không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê - mua nhà”, đại diện VARS nhìn nhận.

Bên cạnh đó, nếu có tiền, đại diện VARS phân tích họ sẽ đầu tư, kinh doanh các lĩnh vực khác thay vì là sở hữu bất động sản. Dù là trước đây hay bây giờ, việc có 1 tài sản bất động sản sẽ đem lại cảm giác an toàn, có “chỗ dựa” vẫn là suy nghĩ phổ biến. Tuy nhiên, tài sản bất động sản đối với thế hệ trẻ cũng có sự khác biệt. Tư duy ngàn đời của cha ông ta là “phải có mảnh đất cắm dùi” đã dần lỗi thời. Giới trẻ hiện nay ngày càng chuộng sống ở chung cư hơn, họ sẵn sàng chi trả cho những căn hộ có giá hàng nghìn USD/m2.

Tương lai đô thị Việt Nam phụ thuộc vào lựa chọn và hành vi của thế hệ Millennial-Z. Nếu đa phần chuyển đổi cuộc sống sang, cao tầng thì đô thị sẽ được cấu trúc lại tiện nghi với điều kiện sống tốt hơn. Bên cạnh đó, thế hệ trẻ cũng đã nhìn nhận thực tế rằng, nhà trung tâm chỉ dành cho người có thu nhập cao trong xã hội. 

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Quang Hòa nói với Đầu tư Tài chính rằng, giá căn hộ ở vùng ven thành phố thấp nhất hiện nay cũng phải 1,5 - 2,5 tỷ đồng một căn. Như vậy, với những bạn mới ra trường để mua được cũng không phải dễ khi mức lương trung bình chỉ khoảng 10-15 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng không vì vậy mà chúng ta không có cách. Theo ông, thời điểm này khi giá bất động sản cao thay vì chưa đủ tiền để mua thì giải pháp hợp lý nhất là thuê căn hộ để ở. Trên thị trường hiện nay, giá căn hộ cho thuê ở khu vực đô thị ở mức khá thấp, có những căn cho thuê chỉ 5 triệu đồng/tháng, rất phù hợp với các bạn trẻ. 

Cũng theo vị chuyên gia, bất động sản là một tài sản lớn, để mua được bất động sản thường độ tuổi từ 28 trở lên mới đủ khả năng, còn độ tuổi chín muồi nhất là 30-32 tuổi.