Chung cư Hà Nội tăng giá mạnh: 'Không ai đủ sức thổi giá BĐS trong một thời gian dài'

- Ông có đồng tình với một số ý kiến rằng môi giới ngày càng tác động nhiều hơn đến thị trường, thậm chí có ý kiến cho rằng “thổi giá” bất động sản?

Ông Bạch Dương: Gần đây, thị trường bất động sản có sự tăng giá, nhất là căn hộ chung cư Hà Nội. Cá nhân tôi cho rằng giá phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, không ai đủ sức “thổi giá” bất động sản trong một thời gian dài. Việc làm “thổi giá” bất động sản, nếu có, chỉ xảy ra trong một số trường hợp hiếm hoi, và chưa chắc đã có thanh khoản. 

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã trưởng thành hơn các thời kỳ trước. Theo báo cáo về tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn vào đầu năm 2024, mặc dù có đến 65% có dự định mua nhà trong 1 năm tới nhưng họ khắt khe hơn khi lựa chọn chủ đầu tư bất động sản và coi trọng sự chuyên nghiệp của môi giới hơn cả yếu tố chi phí. Một khảo sát gần đây của chúng tôi cũng cho thấy lượng người dùng xem hồ sơ của các “môi giới chuyên nghiệp” trên trang Batdongsan.com.vn cao gấp đôi so với môi giới thông thường, chưa được xác thực là chuyên nghiệp.

Với các công nghệ như công cụ lịch sử giá bất động sản hay tính năng “môi giới chuyên nghiệp” (dựa trên chuyên môn, kinh nghiệm hoạt động và chứng chỉ hành nghề), thị trường sẽ ngày càng minh bạch, không dễ gì bị dẫn dắt bởi những thông tin vô căn cứ.

- Hàng loạt tập đoàn sa thải lao động đầu năm 2024, nhiều người lo ngại một số việc làm sẽ biến mất vì các công nghệ như AI. Còn đối với môi giới bất động sản – ngành nghề mang tính đào thải cao, theo ông, sắp tới sẽ ra sao? 

Ít nhất, trong trung và ngắn hạn, công nghệ không thể thay thế môi giới bất động sản mà chỉ hỗ trợ họ hoạt động hiệu quả hơn. Ví dụ, với công cụ lịch sử giá bất động sản, môi giới có thể tư vấn cho khách hàng dựa trên dữ liệu khách quan được tổng hợp từ hàng triệu tin đăng bất động sản, thay vì ước lượng dựa trên cảm tính.

Công nghệ cũng mang lại sự thấu hiểu giữa các bên mua, bán bất động sản. Thông qua nền tảng công nghệ, người mua nắm được danh sách môi giới chuyên nghiệp hàng đầu khu vực mà họ quan tâm. Ở mỗi tin đăng, bên cạnh chi tiết về bất động sản đó, người mua cũng có thể xem đầy đủ thông tin về môi giới, bao gồm số năm kinh nghiệm, chuyên môn, danh sách tin đăng còn hiệu lực. Những tính năng công nghệ này góp phần xây dựng niềm tin của người mua đối với môi giới bất động sản.

Về phía môi giới, họ hiểu rõ khách hàng hơn nhờ chính sách xác thực người dùng và công cụ quản lý khách hàng tiềm năng. Cụ thể, khi tìm hiểu thông tin trên các website bất động sản uy tín, người dùng được khuyến khích đăng nhập để xác thực tài khoản chính chủ. Việc này tạo ra trải nghiệm nâng cao và cá nhân hóa cho người dùng, cung cấp cho họ danh sách bất động sản phù hợp. Đồng thời, bên bán cũng dễ dàng nhận diện khách hàng “nét”, thấu hiểu và đáp ứng nhu cầu của từng khách khi xem được lịch sử tương tác của họ với các tin đăng bất động sản.

Ngoài ra, còn rất nhiều công nghệ mà môi giới bất động sản có thể ứng dụng như Chatbot giúp trả lời tự động khách hàng, công nghệ thực tế ảo (VR), hay thực tế ảo tăng cường (AR) để dẫn khách hàng đi xem nhà online. 

- Từng sống và làm việc tại nhiều đất nước phát triển, ông có thể cho biết hoạt động môi giới bất động sản ở các nước đó như thế nào? Việt Nam có thể học hỏi điều gì?

Tại Mỹ hay Singapore, thị trường bất động sản khá minh bạch, có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất. Tôi và bạn bè đã có trải nghiệm mua hoặc thuê nhà ở các nước này và thấy yên tâm vì nắm rõ lịch sử giao dịch, giá bán cụ thể mỗi lần giao dịch nhờ cơ sở dữ liệu đó. Ở Mỹ, chủ nhà còn bỏ ra khoảng 200 – 500 USD để thuê bên thứ ba cung cấp một báo cáo Home inspection (thẩm định chất lượng nhà) cho người có ý định mua. Báo cáo này đánh giá trình trạng ngôi nhà, chất lượng xây dựng và dự toán chi phí cải tạo. 

Mặc dù thông tin đã rõ ràng như vậy, ở các nước phát triển, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua môi giới rất cao. Ví dụ, ở Mỹ, khoảng 90% người dân giao dịch bất động sản nhờ môi giới, và họ không chỉ thông qua 1 mà đến 2 môi giới, bao gồm môi giới bên mua và môi giới bên bán. Môi giới của bên nào sẽ đảm bảo quyền lợi, đứng ra đàm phán giá cả, hỗ trợ giấy tờ cho bên đó. Các môi giới cũng rất chú trọng việc xây dựng hình ảnh, uy tín cá nhân, họ thường xuyên update chứng nhận, lịch sử giao dịch và kinh nghiệm chuyên môn của mình trên các nền tảng công nghệ hàng đầu, tập trung nhiều người tìm kiếm bất động sản như Zillow, Redfin...

Tôi cho rằng, đây là những điều mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể học hỏi: thứ nhất, cung cấp thông tin minh bạch, thứ hai, môi giới cần chuyên nghiệp hóa và chứng minh được uy tín của họ.

- Những sửa đổi trong Luật kinh doanh bất động sản sẽ tác động thế nào đến môi giới, liệu có mang đến sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn, thưa ông?

Những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ thanh lọc các môi giới bất động sản không chuyên và tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh hơn khi quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay chỉ khoảng 20% môi giới hoạt động trên thị trường bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Như vậy, cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp hóa còn rất lớn. 

Tuy nhiên, chứng chỉ hành nghề không phải là chỉ báo duy nhất về sự chuyên nghiệp của môi giới. Luật sửa đổi cũng quy định các sàn giao dịch phải đào tạo hành nghề môi giới hàng năm để liên tục cập nhật kiến thức thị trường cho nhân viên. Điều này mở ra cơ hội hợp tác, cùng phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản và các đơn vị chuyên tổ chức sự kiện, khóa đào tạo nhằm mang đến thông tin, dữ liệu cập nhật xu hướng thị trường.

- Hiện nay trên thị trường bất động sản đang có những xu hướng nào, và môi giới có thể vận dụng ra sao, thưa ông?

Hiện nay, chúng tôi nhận thấy xu hướng độ tuổi người mua bất động sản ngày càng trẻ hóa. Mức độ tìm kiếm của Gen Z tăng dần lên trên trang Batdongsan.com.vn trong 3 năm qua (từ 14% lên gần 20%). Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản cũng chỉ ra trong số những người dự định mua nhà trong năm tới, có tới gần 30% là dưới 30 tuổi. Nhiều người trẻ dọn ra ở riêng ngay từ khi học đại học dù vẫn ở cùng thành phố với bố mẹ. Gen Y và Z cũng sẵn sàng vay mua nhà hơn các thế hệ trước. 

Môi giới nên chú ý đến sự thay đổi hành vi của người trẻ. Ví dụ, nhiều nghiên cứu chỉ ra Gen Z ngại nhận cuộc gọi nhưng lại thích nhắn tin. Đa số người trẻ ưa chuộng tìm nhà và đàm phán giá cả qua các nền tảng online, xem nhà nhờ video, công nghệ thực tế ảo, và ứng dụng smart home để điều khiển các thiết bị trong nhà. Theo dõi các báo cáo và sự kiện lớn trên thị trường bất động sản, môi giới có thể nắm được những xu hướng này để đáp ứng tốt hơn thị hiếu của khách hàng.

Xin cảm ơn ông!