Bấp bênh sóng cổ phiếu bất động sản

Động lực đến từ kỳ vọng

Có 78/93 cổ phiếu bất động sản tăng giá trong tháng 8/2020, trong đó 21 mã tăng từ 20% trở lên, dù kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của đa số doanh nghiệp suy giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước đó, thị trường chứng khoán giảm điểm mạnh trong tháng 3 khi đại dịch Covid-19 lan rộng trên thế giới, ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không là ngoại lệ.

Nhờ thông tin tích cực về kiểm soát dịch bệnh và những giải pháp phục hồi kinh tế được Chính phủ triển khai quyết liệt, nhiều nhóm cổ phiếu có đà phục hồi tốt kể từ đầu tháng 4 như ngân hàng, dệt may, hàng không, xây dựng và vật liệu xây dựng, thủy sản…

Đối với nhóm bất động sản, ngoại trừ một số cổ phiếu lớn thuộc họ Vingroup duy trì đà tăng và các mã thuộc phân khúc bất động sản khu công nghiệp tăng giá từ 20 - 50%, thì hầu hết mã khác “lình xình”.

Động lực tăng của các mã bất động sản khu công nghiệp là kỳ vọng làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Tuy nhiên, các cổ phiếu này sau đó không duy trì được đà tăng, bởi kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm không như kỳ vọng.

Thống kê kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của 93 doanh nghiệp bất động sản cho thấy, doanh thu giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ. Trong đó, 20 doanh nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận, 37 có lợi nhuận tăng so với cùng kỳ.

Sau giai đoạn giao dịch trầm lắng, nhóm cổ phiếu bất động sản dần dần có diễn biến khả quan và bắt đầu tăng mạnh kể từ đầu tháng 8. Tính đến ngày 11/9, cổ phiếu VCR của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex có mức tăng 141,1%.

Trên các diễn đàn mạng như forum hay fanpage, giới đầu tư kháo nhau, UBND TP. Hải Phòng đã cho phép VCR tiếp tục triển khai dự án Cái Giá - Cát Bà. Bên cạnh đó, công ty mẹ là Vinaconex cơ bản giải quyết xong mâu thuẫn nội bộ cổ đông, đồng thời buông bỏ dự án Splendora ở Hà Nội, qua đó sẽ tập trung thực hiện dự án.

Tuy nhiên, Vinaconex cho biết, UBND TP. Hải Phòng mới chỉ chấp thuận về mặt chủ trương để VCR tiếp tục triển khai dự án Cái Giá - Cát Bà, công ty phải hoàn thiện việc điều chỉnh về diện tích đất ở so với quy hoạch cũ.

Bên cạnh đó, VCR phải triển khai ngay một số dự án không nằm trong điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu của thành phố. Dù đã được cam kết bơm thêm vốn từ công ty mẹ, nhưng khoản lỗ lũy kế lên tới hơn 220 tỷ đồng có thể khiến VCR gặp khó khăn trong việc huy động thêm vốn vay từ các tổ chức tín dụng.

Cổ phiếu PTL của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí có mức tăng 92,7% trong tháng 8, sau khi có thông tin Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOil) quyết định thoái hết 9 triệu cổ phần, tương đương 9% vốn điều lệ.

Đáng lưu ý, thông tin này không đi kèm với triển vọng mới cho PTL, tình hình hoạt động kinh doanh của công ty dự báo không dễ được cải thiện khi khoản lỗ lũy kế tới cuối tháng 6/2020 lên tới hơn 296 tỷ đồng.

Đặc biệt, sau những thay đổi về mặt cổ đông và nhân sự, ĐHĐCĐ thường niên 2020 của PTL tiếp tục không có sự đồng thuận khi hầu hết các nội dung chính như kế hoạch kinh doanh năm 2020, phương án bổ sung ngành nghề, báo cáo về việc đề xuất chuyển chế độ làm việc đối với thành viên Hội đồng quản trị không được thông qua.

Cũng trong tháng 8, cổ phiếu HU6 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và đô thị HUD 6 tăng 65,5%, trong khi doanh thu 6 tháng đầu năm chỉ vọn vẻn 20,1 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa đến 0,5 tỷ đồng, tương đương 28,7% và 15,3% kế hoạch năm.

Với cổ phiếu LHG của Công ty Cổ phần Long Hậu, mức tăng giá 59% có sơ sở hơn khi kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm tăng 38,2% về doanh thu và tăng 35,2% về lợi nhuận so với cùng kỳ, hoàn thành 87,2% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm.

Bên cạnh đó, LHG xuất hiện nhân tố mới khi có thêm 2 người từ cổ đông lớn là Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (sở hữu 48,67% vốn tại LHG), gồm ông Ðỗ Quý Hiệp giữ vị trí Chủ tịch HĐQT và bà Trần Thị Hạnh Tiên giữ vị trí thành viên HĐQT.

Giới đầu tư kỳ vọng, hiệu ứng nhiệm kỳ sẽ giúp doanh nghiệp có sự cải thiện trong hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, chủ cũ của Cáp Thịnh Phát là ông Võ Tấn Thịnh liên tục mua vào cổ phiếu LHG.

Sau khi chuyển nhượng Cáp Thịnh Phát cho Tập đoàn Stark (Stark) của Thái Lan, từ ngày 20 - 28/8/2020, ông Thịnh đã nâng tỷ lệ sở hữu tại LHG lên hơn 20%.

Tuy vậy, bên cạnh những thông tin tích cực trên thì LHG đang phải giải quyết khoản chi phí bố trí tái định cư cho dự án Khu công nghiệp Long Hậu 1 theo thỏa thuận từ tháng 8/2018, với số tiền ước tính 328,7 tỷ đồng.

Cẩn trọng cổ phiếu “nóng”

Ông Trần Nhật Đức, nhà đầu tư có nhiều năm “bám sàn” cho rằng, ngoài diễn biến khả quan của thị trường chung thì động lực tăng giá nhóm cổ phiếu bất động sản chủ yếu là kỳ vọng vào hoạt động kinh doanh sẽ hồi phục từ quý III và có thể bùng nổ trong quý IV/2020.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tiếp tục có xu hướng giảm, trong khi các ngân hàng thương mại “nới tay” trong việc cho vay bất động sản, trong bối cảnh nhu cầu vay của các lĩnh vực khác đang yếu.

Tuy nhiên, ông Đức lưu ý, cuối tháng 7/2020, tức chỉ trước giai đoạn bùng nổ của nhóm cổ phiếu bất động sản 1 tháng, dịch Covid-19 bất ngờ bùng phát trở lại, làm đảo lộn kế hoạch kinh doanh của không ít doanh nghiệp. Điều này khiến cho việc cắt nghĩa nguyên nhân tăng giá trong tháng 8 trở nên kém thuyết phục.

Ghi nhận thực tế sau đó cho thấy, một số phiếu “nóng” đã nhanh chóng đổ đèo với chuỗi ngày giảm gần như liên tục kể từ đầu tháng 9 như HU6, PTL.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng lâu dài của thị trường bất động sản, về cả nhu cầu dân dụng, nhà xưởng cho thuê…

Tuy nhiên, từ việc có cơ hội tốt và tận dụng được lợi thế ngành để biến thành kết quả thực sự hay không lại là chuyện khác.

Chưa kể, từng doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ ràng dựa trên các yếu tố về quỹ đất, mô hình quản trị cũng như khả năng xoay xở dòng tiền trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Theo Công ty Chứng khoán Agriseco, cần có sự thận trọng khi đánh giá nhóm cổ phiếu bất động sản, bởi một số chỉ tiêu phản ánh sức khỏe tài chính của nhóm này có dấu hiệu yếu đi.

Tính đến cuối tháng 6/2020, dư nợ toàn ngành bất động sản là 161.000 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm; tỷ lệ dư nợ trên doanh thu tăng nhanh trong quý II, lên mức 0,87 lần so với 0,67 lần của quý IV/2019; tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trong quý II là 54%, mức cao nhất kể từ đầu năm 2019.

Thực tế, hoạt động kinh doanh có một khoảng thời gian gián đoạn vì Covid-19 khiến dòng tiền luân chuyển kém, các doanh nghiệp phải tăng cường vay nợ để bù đắp sự thiếu hụt này, làm cho bức tranh tài chính xấu đi so với đầu nămn