BĐS 'trên đe, dưới búa': Áp lực nợ trái phiếu tăng cao, dòng tiền mới lại nghẽn

Áp lực nợ trái phiếu đến hạn

Tại toạ đàm "Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản" do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức mới đây, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang là “cục máu đông” của thị trường bất động sản. “Theo quan sát của chúng tôi, hầu như không có doanh nghiêp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ khiến thị trường tê liệt”, ông nói.

Nhận định của Tổng giám đốc EZ Property được đưa ra trong bối cảnh thị trường TPDN đang đối diện với áp lực nợ vô cùng lớn.

Theo thống kê mới nhất của FiinRatings, tính trong 11 tháng năm 2023, bất động sản là nhóm tổ chức phát hành TPDN lớn thứ hai thị trường (chỉ sau nhóm ngân hàng) với hơn 80.000 tỷ đồng, chiếm 32,8%. Trong đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản là hơn 75.000 tỷ đồng, bằng 113% so với cả năm 2022.

Mặc dù thị trường TPDN đã dần khôi phục trở lại ở mức nhất định từ tháng 6/2023 nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với áp lực nợ trái phiếu.

Tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ đối với trái phiếu bất động sản đang ở mức 22,67% vào giữa tháng 11/2023. Điều này đồng nghĩa với việc có gần 100.000 tỷ đồng trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng) đang vi phạm nghĩa vụ nợ theo thỏa thuận phát hành ban đầu.

Chưa kể, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đàm phán dời lịch thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đến hạn sang năm 2024 và 2025 theo quy định của Nghị định 08. Nhiều chuyên gia nhận định động thái này dẫn đến thực trạng vừa tăng phí huy động của doanh nghiệp, vừa tăng áp lực theo từng thời điểm của doanh nghiệp có trái phiếu đến kỳ đáo hạn lại vừa có thể dẫn đến tăng thêm tổng giá trị thanh toán.

Theo ước tính của FiinRatings, bất động sản là một trong những ngành đang phải chịu áp lực nợ trái phiếu đến hạn vào năm 2024 lớn nhất. Trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó, giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi dự kiến là 32.600 tỷ đồng.

Doanh nghiệp vẫn “tắc vốn”

Các chuyên gia của FiinRatings nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn, tạo ra dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Đối với kênh TPDN, mặc dù lãi suất huy động giảm mạnh và lãi suất tín dụng có giảm nhẹ nhưng các doanh nghiệp bất động sản phải huy động với ở mức lãi suất cao hơn. Hiện lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92%/năm và cao nhất lên tới 14,5%/năm.

Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao phần nào cho thấy sự “khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sau nhiều bê bối của TPDN bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại thị trường như trước.

Đối với kênh vốn tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi phải vay vốn ngân hàng với lãi suất cao hoặc vay “10 chỉ được 5”.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, các doanh nghiệp bất động sản đang “tắc vốn” bởi “việc vay vốn thực tế không giống như trên TV”. Lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu là 10% - 11%, khâu xét duyệt hồ sơ vay gặp nhiều vướng mắc về chứng minh tài sản… khiến các doanh nghiệp bất động sản càng thêm khổ, ông Quê nói.

Sau khi huy động vốn xong, các doanh nghiệp bất động sản lại “nghẽn” ở khâu tiếp theo. “Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi”, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết.

Các dự án mới không có tính thanh khoản, các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều. Áp lực nợ trái phiếu đến hạn đè nặng, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục trở lại khiến các doanh nghiệp bất động sản như đi trên dây, nếu không cẩn thận có thể sảy chân bất cứ lúc nào.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đặt nhiều kỳ vọng khi Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét khả năng tạo cơ chế cho phép tiếp tục giãn, hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08.

Đi cùng với đó, Chính phủ cũng đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp, qua đó tăng khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.