Bay cao, ngã đau
Nếu phải chọn “cái tên” đã gây náo loạn thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây, condotel có lẽ là một điển hình. Loại hình bất động sản “con lai” giữa căn hộ và khách sạn này đã phát triển hết sức mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 – 2019, lôi cuốn những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam tham gia và tạo nên cơn sốt đầu tư tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.
Sự bùng nổ của condotel đến từ nhiều nguyên nhân, như: du lịch tăng trưởng thần tốc, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hoàng kim sau khi đã vượt qua cơn khủng hoảng 2011- 2013 và chính sách bán hàng của chủ đầu tư vô cùng hấp dẫn. Cụ thể, để thu hút người mua, giới chủ đầu tư condotel đã tung ra chương trình cam kết lợi nhuận với mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm, kéo dài trong 8 – 10 năm. Một số chủ đầu tư thậm chí còn nâng mức lợi nhuận cam kết lên 14%/năm hoặc cam kết chi trả lợi nhuận bằng USD.
Phụ họa cho giới chủ đầu tư, một số địa phương đã “xé rào” quy định về đất đai, cấp sổ cho các dự án condotel với loại đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở” – một loại đất không tồn tại trong Luật Đất đai 2013. Tất cả những điều trên đã làm nên “cơn say” đầu tư condotel kéo dài nhiều năm trời, bất chấp đã có những cảnh báo rủi ro từ giới chuyên gia.
Trên thực tế, đầu tư condotel không mang bản chất của đầu tư bất động sản mà là đầu tư tài chính. Người mua phải trả giá rất cao cho một căn hộ không có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu), không được dùng để ở, chỉ dùng để cho thuê và nhận lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê đó. Điều này không khác gì người mua condotel đang góp vốn của mình cho chủ đầu tư, thậm chí là giúp chủ đầu tư đi vay ngân hàng.
Mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm của giới chủ đầu tư là “không tưởng” với khả năng khai thác cho thuê của các dự án condotel. Trên thực tế, chủ đầu tư đã nâng giá bán condotel lên cao và dùng chính tiền đó để trả ngược cho người mua. Mô hình “lấy mỡ nó rán nó” này rất mong manh, chỉ tồn tại được trong vài năm đầu và trong điều kiện dòng tiền đầu cơ tiếp tục đổ vào condotel. Bởi vậy, khi thị trường gặp tín hiệu xấu, hoặc dòng tiền đầu cơ ngừng lại, mô hình đó sẽ sụp đổ.
Và ngày sụp đổ đó đã đến vào năm 2019 khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng – Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) tuyên bố không thể trả cam kết lợi nhuận cho người mua condotel vì… không có tiền. Cú sốc Cocobay nhanh chóng lan rộng, khiến thị trường condotel đứng hình.
Dịch Covid-19 ập đến ngay sau đó cùng với việc hủy bỏ giấy chứng nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã khiến thị trường này sụp đổ gần như hoàn toàn. Từ năm 2020 đến nay, số lượng dự án condotel ra hàng rất ít, chủ yếu là các dự án cũ; thanh khoản cực kỳ yếu ớt, bất chấp các nỗ lực chào bán của giới chủ đầu tư. Trên thị trường thứ cấp, mọi chuyện cũng tệ hại không kém khi các nhà đầu tư mua hàng đầu tiên gần như không thể tìm kiếm được người mua thứ hai, dù đã cắt lỗ.
Thống kê của DKRA cho thấy, đến tháng 6/2023, số lượng condotel tồn kho đã lên tới hơn 42.000 căn, lớn hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Trong số đó, lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua là gần 4.900 căn, còn hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới là gần 37.500 căn.
Lối ra ở đâu?
Giới chuyên gia cho rằng, để dự án condotel thành công cần có rất nhiều yếu tố cộng hưởng. Một là du lịch phải tăng trưởng để đảm bảo nguồn khách thuê cho các dự án. Hai là quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt để tối ưu doanh thu, tối thiểu chi phí, tạo ra lợi nhuận đủ để chi trả cho chủ sở hữu và tích lũy cho chủ đầu tư. Ba là bài toán pháp lý phải được giải quyết để tạo thanh khoản trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường condotel chưa có bất kỳ yếu tố nào để vượt qua khủng hoảng, chứ chưa nói tới thành công, từ số lượng du khách còn ít ỏi, lợi nhuận kinh doanh rất mỏng manh, đến vấn đề pháp lý còn đang bỏ ngỏ, dù cho Chính phủ đã có hướng dẫn cấp sổ.
Mặt khác, trải qua nhiều biến cố, niềm tin đối với condotel bị tàn phá nặng nề, càng khiến những chuyển động của thị trường hầu như bị chặn đứng. Không phải ngẫu nhiên khi nhiều chuyên gia cho rằng condotel sẽ là phân khúc phục hồi muộn nhất của thị trường bất động sản.
Giữa muôn vàn khó khăn, giới chuyên gia cho rằng có một biện pháp mang tính khả thi có thể cứu vãn tình thế của condotel, đó là xem xét cho người nước ngoài được sở hữu loại hình này. Hiện nay, luật pháp đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở, vậy cũng có thể mở rộng phạm vi để họ sở hữu condotel. Hơn nữa, việc người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà, không có quyền sử dụng đất, rất tương thích với việc sở hữu condotel - vốn đang gặp khó ở câu chuyện đất đai.
Thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu condotel, hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, của người nước ngoài là khá lớn. Một khi cho phép sở hữu, động lực lớn từ người nước ngoài sẽ giúp giải phóng nguồn hàng tồn kho lớn của thị trường, bởi giá condotel tại Việt Nam đối với người nước ngoài vẫn là “rẻ” hoặc “hợp lý”.
Tuy nhiên, một điều kiện đi kèm đối với biện pháp này là Việt Nam cần sửa đổi chính sách visa, theo hướng cấp visa dài hạn (tính bằng năm) cho người nước ngoài. Điều này vừa tạo điều kiện thuận lợi để các dự án condotel thu hút khách mua, vừa giúp kéo người nước ngoài sang sinh sống tại Việt Nam nhiều hơn, tăng chi tiêu cho nền kinh tế, tạo ra tác động dây chuyền có lợi. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đây hoàn toàn là hướng đi khả thi và triển vọng, cần được nghiên cứu áp dụng trong thời gian tới.
