Chia sẻ tại tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” hôm nay (18/10), ông Trần Xuân Lượng đánh giá nhiều năm qua, giá đất được xác định trong khung giá, bảng giá và cả giá đất cụ thể còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường.
Ông Lượng ví dụ, theo bảng giá đất của UBND TP. Hà Nội ban hành theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được thành phố ban hành làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất thì giá đất của một số tuyến đường sau khi điều chỉnh hệ số k như sau: phố Hàng Ngang, Hàng Đào 162 triệu đồng/m2x 2,3 = 372,6 triệu đồng/m2; phố Đại La 43 triệu đồng/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đồng/m2.
Như vậy có thể thấy giá đất sau khi điều chỉnh vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường, theo khảo sát sơ bộ giá đất thực tế giao dịch ở các tuyến phố chính ở Thủ đô phổ biến ở mức 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến trên 1 tỷ đồng/m2.
Vấn đề thứ hai, theo ông Lượng, phương pháp xác định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế. Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và thông tư 36/TT- Bộ TNMT hướng dẫn các phương pháp định giá đất trong đó quy định về việc sử dụng các phương pháp trong định giá đất. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này thực sự khó khăn bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.
Thêm vào đó, hiện nay, cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống làm cho công tác định giá vô cùng khó khăn, tốn kém nhiều công sức và thời gian cho công việc định giá mà hiệu quả không cao.
Một số phương pháp định giá như phương pháp chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số khi áp dụng đã không thể hiện được các yếu tố hình thành giá đất. Giữa các phương pháp có sự chênh lệch lớn về giá, đặc biệt là đối với các loại đất có giá trị và tiềm năng phát triển như đất thương mại dịch vụ, đất ở tại các khu vực đô thị, khu vực đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.
Bởi vậy, ông Lượng cho rằng rất cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương.
Vấn đề tiếp theo, ông Lượng cho biết hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất một cách chính thức. Việc tiếp cận thông tin về đất đai, bất động sản ở nước ta là rất khó khăn, độ chính xác trong việc xác định về giá đất do một số tổ chức định giá tự thu thập trên thị trường và đối chiếu chỉ mang tính khu vực.
Theo đó, nhà nước cần có các chính sách để khắc phục tình trạng không minh bạch về thông tin trên thị trường đất đai bất động sản, gỡ bỏ rào cản trong quá trình định giá đất.
Ông Lượng cũng cho biết thêm, theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60% - 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo. Một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi.
Trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Nếu giải quyết được bài toán về giá đất, ông Lượng cho rằng sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.
Theo ông Lượng, giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (khung giá và bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường.
Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá).
Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất.
Tuy nhiên, theo ông Lượng, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.
Đề xuất biện pháp, ông Lượng cho rằng để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “tiệm cận với giá trị thị trường” hoặc “giá trị thị trường”….
Trong đó, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.
ÔngLượng nhìn nhận việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng. Thứ nhất, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; hai là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố; ba là cơ sở để đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
Tags:
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa phối hợp với UBND TP Hà Nội ban hành thông báo kết luận về phương án bảo đảm an toàn thủy lực, thoát lũ sông Hồng đoạn thực hiện dự án Trục đại lộ sông Hồng, trong đó nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu vực ngoài đê theo hướng đồng bộ, lâu dài.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, nhà mặt phố nay rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê khó, bán cũng chật vật. Nhiều căn treo biển cả năm, chủ nhà liên tục giảm giá nhưng vẫn mòn mỏi chờ khách.
(VNF) - TP.Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 846 tỷ đồng, quy mô gần 590 căn hộ tại phường An Biên.
(VNF) - Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án bất động sản của T&T Group đã và đang dần lộ diện sau một thời gian chuẩn bị. Việc các dự án được triển khai đồng loạt trên nhiều địa bàn đặt ra câu hỏi: bầu Hiển đang theo đuổi cách làm gì trên thị trường bất động sản?
(VNF) - Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Hải Phòng đang kéo theo nhu cầu lớn về các mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, Royal Boulevard tại Vinhomes Royal Island nổi lên như một đại lộ thương mại hiếm hoi, thu hút sự săn tìm của giới đầu tư trong và ngoài thành phố.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
