Như VietnamFinance đã thông tin, Kiểm toán Nhà nước mới đây đã công bố báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai.
Theo đó, trong năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 – 2016 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hóa, thành phố Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lý.
Xem thêm >>> Kiểm toán Nhà nước: Ngân sách hụt thu 8.323 tỷ đồng do xác định sai giá đất
Theo Kiểm toán Nhà nước, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu tính toán như phạt chậm nộp thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất thì số tiền phạt là 1.074 tỷ đồng (các dự án tại Hà Nội và Bình Dương).
Ngoài ra còn có 36/63 dự án được kiểm toán có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12 – 87 tháng kể từ khi có quyết định giao đất nhưng không có đủ thông tin để xác định tiền chậm nộp như trên do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện công tác xác định giá đất (TP. HCM).
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm xác định giá đất là do các địa phương chưa quy định chế tài xử phạt trong trường hợp chậm hoàn thiện thủ tục xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian thực hiện các bước theo quy trình để xác định giá đất, dẫn đến nhiều trường hợp đã được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2013, 2014, 2015 nhưng đến thời điểm kiểm toán vẫn chưa được phê duyệt đơn giá đất.
Kiểm toán Nhà nước cho biết việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế.
Chẳng hạn như việc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy UBND thành phố đã vận dụng hướng dẫn phương pháp so sánh trực tiếp tại khoản b, mục 1, Điều 3 Thông tư 36 để xác định giá bán các sản phẩm của dự án như giá bán căn hộ chung cư, giá nhà thấp tầng…
Tuy nhiên, việc hướng dẫn về điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá mang nhiều tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Do vậy việc quy đổi điều chỉnh khó đảm bảo chính xác, ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất phải nộp.
Ngoài ra, việc quy định tại mục 4, Điều 3 của Thông tư trong thực tế là không phù hợp với trường hợp các dự án giao đất ở những địa bàn ngoại thành, địa thế khó khăn, không có nhiều lựa chọn các tài sản tương đồng để so sánh dẫn đến mức giá của các tài sản so sánh chênh lệch lớn, không đảm bảo điều kiện trên.
Kiểm toán Nhà nước đã chọn mẫu 6 trường hợp được UBND tỉnh Bình Dương xác định giá thu tiền sử dụng đất cho từng dự án theo phương pháp so sánh. Tuy nhiên, giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh sử dụng để tham khảo tại Chứng thư thẩm định giá theo phương pháp so sánh có một số điểm chưa phù hợp với quy định không mang tính chất tương đương; các tài sản dùng để so sánh đa số chưa phát sinh giao dịch, chưa phù hợp với quy định; các chứng thư, đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng yếu tố nhận định, ước lượng các tỷ lệ điều chỉnh là chưa phù hợp.
Thực tế trên đây dẫn việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do UBND tỉnh phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích thấp hơn 867% so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh). Trường hợp Kiểm toán Nhà nước xác định lại giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp của 4 dự án tăng thêm 79,1 tỷ đồng.
Tại TP. HCM, một số dự án, việc định giá tiền sử dụng đất chưa phù hợp với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường, thấp hơn giá đất có tính đến yếu tố điều chỉnh hệ số K, ảnh hưởng đến số thu ngân sách nhà nước.
Cũng theo Kiểm toán Nhà nước, việc tính toán chi phí phát triển theo suất vốn đầu tư, có thể hiểu là không còn yếu tố phát sinh. Tuy nhiên quy định tại khoản 3, Điều 6 Thông tư 36 chi phí phát triển có bao gồm chi phí dự phòng nhưng không quy định cụ thể việc có áp dụng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng đối với chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, xây dựng công trình tạm… hay không.
Việc quy định chi phí dự phòng này là không phù hợp do bản thân các khoản chi phí phát triển là giả định thì chi phí dự phòng lại là một ước tính giá định khác nên tiềm ẩn rủi ro chi phí phát triển sai lệch lớn hơn so với thực tế dẫn đến làm giảm giá trị đất và tiền sử dụng đất phải nộp.
Thực tế, tỉnh Bắc Ninh, Hà Nam khi xác định chi phí phát triển, đơn vị tư vấn và các cơ quan liên ngành của địa phương áp dụng suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng và còn tính thêm khoản chi phí dự phòng bằng 10% chi phí theo suất đầu tư nhưng không diễn giải được nội dung dự phòng này cho yếu tố trượt giá hay phát sinh khối lượng.
Tại Hà Nội, khi xác định chi phí phát triển đơn vị tư vấn và các cơ quan liên ngành của địa phương áp dụng suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161 và không tính thêm khoản chi phí dự phòng. Điều này làm tăng được giá trị quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước.
Theo Kiểm toán Nhà nước, mục 4, Điều 6, Thông tư 36 quy định "Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất".
Về nguyên lý, việc quy đổi về thời điểm hiện tại phải dựa trên doanh thu ước tính trong tương lai. Tuy nhiên, việc xác định doanh thu ước tính trong tương lai rất khó xác định. Ngoài ra, doanh thu phát triển của các dự án phụ thuộc vào chính sách bán hàng nên mỗi loại hàng hóa sẽ có doanh thu ước tính trong tương lai khác nhau (có loại thay đổi, có loại giữ nguyên).
Bên cạnh đó, việc xác định doanh thu phát triển qua các năm đều là giả định và luôn bao hàm yếu tố chủ quan của người tính toán; việc lựa chọn tài sản so sánh có đặc điểm tương tự với tài sản định giá còn mang tính chủ quan; giá bán bất động sản so sánh trong các Chứng thư thẩm định không phải là giá bán bình quân tài sản, không là giá đại diện của tài sản; giá chuyển nhượng bất động sản không xem xét đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Thực tế, tại tất cả các dự án đất khu đô thị được kiểm toán trên địa bàn Hà Nội đều không thực hiện được việc chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất của doanh thu phát triển đối với khu nhà chung cư, khu nhà ở thấp tầng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp, vì giá khảo sát xác định doanh thu đã là giá tại thời điểm xác định giá đất (thời điểm hiện tại) hoặc trước khi giao đất được quy đổi về hiện tại.
Tại các địa phương như Bắc Ninh, Hà Nam lại lấy đơn giá bán hàng tại thời điểm khảo sát (giá bán để tính doanh thu phát triển đều không tăng so với năm thứ nhất) để tính doanh thu cho tương lai, sau đó quy đổi doanh thu trong tương lai theo tỷ lệ chiết khấu về thời điểm hiện tại (làm giảm doanh thu phát triển).
Về việc xác định chi phí phát triển của các dự án theo suất đầu tư, Kiểm toán Nhà nước cho biết Bộ Xây dựng khi ban hành suất đầu tư đã không ban hành suất đầu tư riêng cho tầng hầm mà hướng dẫn tính chi phí xây dựng tầng hầm theo hệ số phân bổ chi phí cho các tầng nổi.
Vì vậy Hà Nội đã ban hành một hệ số chi phí xây dựng tầng hầm riêng để áp dụng sau khi xin ý kiến và được Bộ Xây dựng chấp thuận. Tuy nhiên, qua kiểm toán, bảng hệ số này chưa phù hợp với nguyên tắc chung là số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm của một số khu đô thị là chưa phù hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách.
Trong tính toán chi phí phát triển, nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ. Cụ thể Bộ Xây dựng hiện mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng, nhà riêng lẻ chỉ có suất vốn đầu tư cho nhà cao 2 – 3 tầng… mà chưa ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư lớn hơn 30 tầng và nhà hỗn hợp trên 30 tầng có tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng chiếm tỷ lệ chủ yếu. Trong khi thực tế hiện nay, TP. HCM, Hà Nội có rất nhiều khu đô thị xây dựng các tòa nhà hỗn hợp trên 30 tầng và nhà chung cư trên 30 tầng.
Tại TP. HCM, cách thức tính doanh thu phát triển của các dự án chưa phù hợp quy định tại Luật thuế giá trị gia tăng do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết cách thức xác định doanh thu phát triển dự kiến của dự án không bao gồm thuế VAT. Ngoài ra, căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) diện tích thương mại được chuyển nhượng, bán nhưng thực hiện thẩm định theo hướng cho thuê trong thời gian 50 năm kể từ khi có quyết định giao đất, nguyên nhân chưa có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Kiểm toán Nhà nước cho biết theo quy định tại khoản 5, Điều 6 và hướng dẫn Phụ lục số 04 Thông tư 36 về tính giá đất theo phương pháp thặng dư thì giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển; đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị.
Việc Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn xác định giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển nhưng lại tiếp tục hướng dẫn đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị (gồm diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) dẫn đến tại 3 tỉnh Nghệ An, Thừa Thiên Huế và Khánh Hòa khi xác định tiền sử dụng đất của dự án, địa phương đã lấy đơn vị đất nhân với diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất làm giảm nghĩa vụ tài chính của dự án, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Tại tỉnh Khánh Hòa, khi thực hiện giao đất, UBND tỉnh đã chấp thuận cho phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Qua kiểm toán 12 dự án, kết quả cho thấy có 5 dự án được giao đất ở không hình thành đơn vị ở với diện tích đất 202.646m, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giảm 27% giá đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở so với giá đất ở, tương đương số tiền giảm thu của ngân sách là 42,4 tỷ đồng.
Tags:
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Ninh vừa yêu cầu các sở, ngành và địa phương liên quan khẩn trương rà soát, xử lý dứt điểm các tồn tại tại một số dự án của Tập đoàn FLC, trong đó trọng tâm là thu hồi các khoản nợ thuế và nghĩa vụ tài chính phát sinh.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các địa phương liên quan khẩn trương thực hiện bồi thường về đất, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng tiền tại dự án này được xác định bằng 2 lần mức quy định.
(VNF) - TP. HCM đang định hướng phát triển 105 khu công nghiệp (KCN) với quy mô hơn 50.000ha, nhằm chuẩn bị quỹ đất sạch, thu hút đầu tư trong giai đoạn tới.
(VNF) - Tính đến hết Quý I/2026, Bộ Xây dựng đã giải ngân 3.166 tỷ đồng trên tổng số 133.842 tỷ đồng kế hoạch vốn được giao.
(VNF) - Hội tụ đồng thời các động lực từ kinh tế, dân số, đầu tư và hạ tầng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dòng tiền ngày càng rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị và chiến lược của nhà đầu tư.
(VNF) - Sáng 9/4, liên danh nhà đầu tư Công ty Cổ phần Khu công nghiệp & Dịch vụ Quốc tế Vĩnh Phúc (VISIZ) và Công ty Cổ phần SHINEC đã khởi công dự án đầu tư Xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Phúc Yên.
(VNF) - Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, tại thời điểm hiện tại, theo số liệu mới nhất quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã có dấu hiệu nhỉnh hơn so với TP. HCM.
(VNF) - Khi môi trường sống được thiết kế để khuyến khích vận động, thư giãn và trị liệu thường nhật, con người không chỉ cải thiện thể chất mà còn tái thiết lập trạng thái cân bằng lâu dài.
(VNF) - Ba dự án bất động sản do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đang “nợ” khách hàng gần 1.000 sổ đỏ khiến khiếu nại kéo dài. TP. Đà Nẵng hiện chờ cơ chế từ Trung ương để hoàn thiện thủ tục giao đất, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án.
(VNF) - Theo quy định mới, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng (tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ) được mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Năm 2026, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ tổ chức đấu giá 306 dự án, khu đất với tổng diện tích đất đưa ra đấu giá khoảng 728,97ha.
(VNF) - Sự cộng hưởng giữa cột mốc bàn giao nhà và cú hích từ các trục hạ tầng chiến lược đang tạo nên lực đẩy kép cho Vinhomes Wonder City. Khi đô thị bước vào vận hành thực tế và kết nối khu vực ngày càng hoàn thiện, dự án được kỳ vọng bước vào giai đoạn gia tăng giá trị rõ nét nhất trong năm 2026.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang “co vào tâm” khi các dự án trong khu vực nội đô vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các dự án ven đô chứng kiến sự thoái lui của giới đầu tư.
(VNF) - Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu chuyển động mới của dòng tiền. Tuy nhiên, thay vì quay trở lại theo cách ồ ạt như các chu kỳ trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, tập trung vào những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực và tiềm năng khai thác rõ ràng.
(VNF) - Tỉnh Thanh Hóa đã giao và cho Công ty cổ phần đầu tư Quảng Xương CENTER thuê gần 202.000 m² đất tại xã Lưu Vệ để thực hiện dự án Khu đô thị mới Đông Tân Phong.
(VNF) - Đà Nẵng đã tháo gỡ vướng mắc cho 1.981/2.035 dự án liên quan đến các kết luận thanh tra, bản án, đạt tỷ lệ 97,35%, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và tăng thu ngân sách.
(VNF) - TP. HCM trong năm 2026 đặt mục tiêu cấp 61.200 giấy chứng nhận cho các căn nhà bị vướng mắc thủ tục trên địa bàn thành phố.
(VNF) - Bước sang thập kỷ mới, KDI Holdings đang đẩy mạnh loạt hoạt động đồng loạt tại các đơn vị thành viên, kết hợp giữa trải nghiệm, kết nối và lan tỏa giá trị. Trong đó, quần thể Libera Nha Trang tiếp tục là tâm điểm hội tụ của nhiều chương trình trọng điểm trong suốt tháng 4 này.
(VNF) - Khi tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ nằm ở chuyện vay vốn khó hơn mà còn nằm ở áp lực nợ cũ, chi phí tài chính tăng và dòng tiền bán hàng bị kéo chậm vì pháp lý. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu, tiền khách hàng, M&A và vốn ngoại, nhưng mức độ khả thi của từng kênh vốn không hề giống nhau.
(VNF) - Thị trường bất động sản 2026 tiếp tục phân hóa rõ nét sau giai đoạn sàng lọc. Cơ hội không còn dàn trải, mà tập trung vào những nhà phát triển có nền tảng tài chính vững mạnh, chiến lược dài hạn và năng lực triển khai thực chất.
(VNF) - “Ăn theo” sự hình thành của các tuyến hạ tầng lớn cùng loạt đại đô thị đang được triển khai, đất thổ cư xung quanh tuyến đường vành đai 3.5 phía tây Hà Nội, nhất là khu vực bắc đại lộ Thăng Long, đang chứng kiến đà tăng giá mạnh. Nhiều khu vực từng được xem là “đất quê” nay đã thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí có nơi vượt mốc 200 triệu đồng/m2.
(VNF) - Công ty cổ phần Thương mại và xây dựng 3A vừa được UBND tỉnh Phú Thọ phê duyệt là nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Đầm Diệu, với tổng mức đầu tư gần 5.500 tỷ đồng.
(VNF) - Dòng vốn quốc tế đang dịch chuyển mạnh trong bối cảnh địa chính trị bất ổn và chu kỳ kinh tế phân hóa. Với nền tảng tăng trưởng ổn định, cải cách pháp lý và cú hích hạ tầng, bất động sản Việt Nam nổi lên như một điểm đến tiềm năng. Nhưng liệu thị trường có đủ nhanh để nắm bắt làn sóng vốn ngoại đang tái định vị?
(VNF) - Theo TS Đinh Thế Hiển, những chuyển động mới của kinh tế, logistics và dòng vốn đang tạo nền tảng khác biệt cho bất động sản, khiến thị trường hiện nay không còn giống giai đoạn 2010–2012.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2022–2024, kinh tế Việt Nam đang bước vào một nhịp phục hồi mới khi lãi suất dần ổn định, đầu tư công tăng tốc và niềm tin thị trường cải thiện. Dòng tiền theo đó bắt đầu quay lại các kênh tài sản, nhưng với tâm thế thận trọng hơn và xu hướng ưu tiên những giá trị có nền tảng bền vững.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Ninh vừa yêu cầu các sở, ngành và địa phương liên quan khẩn trương rà soát, xử lý dứt điểm các tồn tại tại một số dự án của Tập đoàn FLC, trong đó trọng tâm là thu hồi các khoản nợ thuế và nghĩa vụ tài chính phát sinh.
(VNF) - Depot Xuân Đỉnh thuộc dự án tuyến đường sắt đô thị số 2, đoạn Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo nằm trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, Hà Nội.
