Xác định giá đất: Không rõ ràng quy định, không chế tài xử lý, ngân sách hụt thu nghìn tỷ

Như VietnamFinance đã thông tin, Kiểm toán Nhà nước mới đây đã công bố báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai.

Theo đó, trong năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 – 2016 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hóa, thành phố Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lý.

Xem thêm >>> Kiểm toán Nhà nước: Ngân sách hụt thu 8.323 tỷ đồng do xác định sai giá đất

Chỉ riêng tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đã hơn 1.000 tỷ đồng

Theo Kiểm toán Nhà nước, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu tính toán như phạt chậm nộp thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất thì số tiền phạt là 1.074 tỷ đồng (các dự án tại Hà Nội và Bình Dương).

Ngoài ra còn có 36/63 dự án được kiểm toán có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12 – 87 tháng kể từ khi có quyết định giao đất nhưng không có đủ thông tin để xác định tiền chậm nộp như trên do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện công tác xác định giá đất (TP. HCM).

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm xác định giá đất là do các địa phương chưa quy định chế tài xử phạt trong trường hợp chậm hoàn thiện thủ tục xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian thực hiện các bước theo quy trình để xác định giá đất, dẫn đến nhiều trường hợp đã được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2013, 2014, 2015 nhưng đến thời điểm kiểm toán vẫn chưa được phê duyệt đơn giá đất.

Phương pháp xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp thực tế

Kiểm toán Nhà nước cho biết việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế.

Chẳng hạn như việc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy UBND thành phố đã vận dụng hướng dẫn phương pháp so sánh trực tiếp tại khoản b, mục 1, Điều 3 Thông tư 36 để xác định giá bán các sản phẩm của dự án như giá bán căn hộ chung cư, giá nhà thấp tầng…

Tuy nhiên, việc hướng dẫn về điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá mang nhiều tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Do vậy việc quy đổi điều chỉnh khó đảm bảo chính xác, ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất phải nộp.

Ngoài ra, việc quy định tại mục 4, Điều 3 của Thông tư trong thực tế là không phù hợp với trường hợp các dự án giao đất ở những địa bàn ngoại thành, địa thế khó khăn, không có nhiều lựa chọn các tài sản tương đồng để so sánh dẫn đến mức giá của các tài sản so sánh chênh lệch lớn, không đảm bảo điều kiện trên.

Kiểm toán Nhà nước đã chọn mẫu 6 trường hợp được UBND tỉnh Bình Dương xác định giá thu tiền sử dụng đất cho từng dự án theo phương pháp so sánh. Tuy nhiên, giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh sử dụng để tham khảo tại Chứng thư thẩm định giá theo phương pháp so sánh có một số điểm chưa phù hợp với quy định không mang tính chất tương đương; các tài sản dùng để so sánh đa số chưa phát sinh giao dịch, chưa phù hợp với quy định; các chứng thư, đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng yếu tố nhận định, ước lượng các tỷ lệ điều chỉnh là chưa phù hợp.

Thực tế trên đây dẫn việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do UBND tỉnh phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích thấp hơn 867% so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh). Trường hợp Kiểm toán Nhà nước xác định lại giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp của 4 dự án tăng thêm 79,1 tỷ đồng.

Tại TP. HCM, một số dự án, việc định giá tiền sử dụng đất chưa phù hợp với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường, thấp hơn giá đất có tính đến yếu tố điều chỉnh hệ số K, ảnh hưởng đến số thu ngân sách nhà nước.

Quy định chi phí dự phòng là không phù hợp

Cũng theo Kiểm toán Nhà nước, việc tính toán chi phí phát triển theo suất vốn đầu tư, có thể hiểu là không còn yếu tố phát sinh. Tuy nhiên quy định tại khoản 3, Điều 6 Thông tư 36 chi phí phát triển có bao gồm chi phí dự phòng nhưng không quy định cụ thể việc có áp dụng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng đối với chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, xây dựng công trình tạm… hay không.

Việc quy định chi phí dự phòng này là không phù hợp do bản thân các khoản chi phí phát triển là giả định thì chi phí dự phòng lại là một ước tính giá định khác nên tiềm ẩn rủi ro chi phí phát triển sai lệch lớn hơn so với thực tế dẫn đến làm giảm giá trị đất và tiền sử dụng đất phải nộp.

Thực tế, tỉnh Bắc Ninh, Hà Nam khi xác định chi phí phát triển, đơn vị tư vấn và các cơ quan liên ngành của địa phương áp dụng suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng và còn tính thêm khoản chi phí dự phòng bằng 10% chi phí theo suất đầu tư nhưng không diễn giải được nội dung dự phòng này cho yếu tố trượt giá hay phát sinh khối lượng.

Tại Hà Nội, khi xác định chi phí phát triển đơn vị tư vấn và các cơ quan liên ngành của địa phương áp dụng suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161 và không tính thêm khoản chi phí dự phòng. Điều này làm tăng được giá trị quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước.

Quy định chiết khấu làm khó địa phương

Theo Kiểm toán Nhà nước, mục 4, Điều 6, Thông tư 36 quy định "Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất".

Về nguyên lý, việc quy đổi về thời điểm hiện tại phải dựa trên doanh thu ước tính trong tương lai. Tuy nhiên, việc xác định doanh thu ước tính trong tương lai rất khó xác định. Ngoài ra, doanh thu phát triển của các dự án phụ thuộc vào chính sách bán hàng nên mỗi loại hàng hóa sẽ có doanh thu ước tính trong tương lai khác nhau (có loại thay đổi, có loại giữ nguyên).

Bên cạnh đó, việc xác định doanh thu phát triển qua các năm đều là giả định và luôn bao hàm yếu tố chủ quan của người tính toán; việc lựa chọn tài sản so sánh có đặc điểm tương tự với tài sản định giá còn mang tính chủ quan; giá bán bất động sản so sánh trong các Chứng thư thẩm định không phải là giá bán bình quân tài sản, không là giá đại diện của tài sản; giá chuyển nhượng bất động sản không xem xét đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Thực tế, tại tất cả các dự án đất khu đô thị được kiểm toán trên địa bàn Hà Nội đều không thực hiện được việc chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất của doanh thu phát triển đối với khu nhà chung cư, khu nhà ở thấp tầng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp, vì giá khảo sát xác định doanh thu đã là giá tại thời điểm xác định giá đất (thời điểm hiện tại) hoặc trước khi giao đất được quy đổi về hiện tại.

Tại các địa phương như Bắc Ninh, Hà Nam lại lấy đơn giá bán hàng tại thời điểm khảo sát (giá bán để tính doanh thu phát triển đều không tăng so với năm thứ nhất) để tính doanh thu cho tương lai, sau đó quy đổi doanh thu trong tương lai theo tỷ lệ chiết khấu về thời điểm hiện tại (làm giảm doanh thu phát triển).

Mới chỉ 5 dự án, Khánh Hòa đã làm thất thu 42 tỷ đồng

Về việc xác định chi phí phát triển của các dự án theo suất đầu tư, Kiểm toán Nhà nước cho biết Bộ Xây dựng khi ban hành suất đầu tư đã không ban hành suất đầu tư riêng cho tầng hầm mà hướng dẫn tính chi phí xây dựng tầng hầm theo hệ số phân bổ chi phí cho các tầng nổi.

Vì vậy Hà Nội đã ban hành một hệ số chi phí xây dựng tầng hầm riêng để áp dụng sau khi xin ý kiến và được Bộ Xây dựng chấp thuận. Tuy nhiên, qua kiểm toán, bảng hệ số này chưa phù hợp với nguyên tắc chung là số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm của một số khu đô thị là chưa phù hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách.

Trong tính toán chi phí phát triển, nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ. Cụ thể Bộ Xây dựng hiện mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng, nhà riêng lẻ chỉ có suất vốn đầu tư cho nhà cao 2 – 3 tầng… mà chưa ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư lớn hơn 30 tầng và nhà hỗn hợp trên 30 tầng có tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng chiếm tỷ lệ chủ yếu. Trong khi thực tế hiện nay, TP. HCM, Hà Nội có rất nhiều khu đô thị xây dựng các tòa nhà hỗn hợp trên 30 tầng và nhà chung cư trên 30 tầng.

Tại TP. HCM, cách thức tính doanh thu phát triển của các dự án chưa phù hợp quy định tại Luật thuế giá trị gia tăng do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết cách thức xác định doanh thu phát triển dự kiến của dự án không bao gồm thuế VAT. Ngoài ra, căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) diện tích thương mại được chuyển nhượng, bán nhưng thực hiện thẩm định theo hướng cho thuê trong thời gian 50 năm kể từ khi có quyết định giao đất, nguyên nhân chưa có hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Kiểm toán Nhà nước cho biết theo quy định tại khoản 5, Điều 6 và hướng dẫn Phụ lục số 04 Thông tư 36 về tính giá đất theo phương pháp thặng dư thì giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển; đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị.

Việc Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn xác định giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển nhưng lại tiếp tục hướng dẫn đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng diện tích toàn bộ dự án khu đô thị (gồm diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) dẫn đến tại 3 tỉnh Nghệ An, Thừa Thiên Huế và Khánh Hòa khi xác định tiền sử dụng đất của dự án, địa phương đã lấy đơn vị đất nhân với diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất làm giảm nghĩa vụ tài chính của dự án, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Tại tỉnh Khánh Hòa, khi thực hiện giao đất, UBND tỉnh đã chấp thuận cho phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Qua kiểm toán 12 dự án, kết quả cho thấy có 5 dự án được giao đất ở không hình thành đơn vị ở với diện tích đất 202.646m, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giảm 27% giá đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở so với giá đất ở, tương đương số tiền giảm thu của ngân sách là 42,4 tỷ đồng.