Kiểm toán Nhà nước vừa công bố báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai.
Theo đó, trong năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 – 2016 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hóa, thành phố Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập.
Cụ thể, việc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế; chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết còn yếu kém nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần do trùng lặp quy hoạch với dự án khác hoặc không phù hợp với quy hoạch chung.
Quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở còn thiếu đồng bộ; một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành như: diện tích đất bố trí xây dựng trường học, trường mầm non, y tế không đủ nhu cầu tại chỗ; bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn.
Một số dự án phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhưng không tiếp thu đầy đủ ý kiến của các bộ, ngành chức năng dẫn đến một số chỉ tiêu không phù hợp quy định; phê duyệt quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2000 được duyệt dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung.
Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết còn trường hợp không đúng thẩm quyền; một số địa phương còn điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch của một số dự án tại các thành phố lớn không căn cứ vào định hướng quy hoạch chung, còn bất cập, đa số theo xu hướng tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao tầng theo quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh đã làm cho mật độ và số lượng dân số tăng.
"Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư".
Một số địa phương không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định, vi phạm Luật đấu thầu và các quy định hiện hành.
Bên cạnh đó một số địa phương còn cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng đối tượng theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg và Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng; cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị nhưng không đảm bảo thủ tục và cơ sở pháp lý; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời hạn lâu dài; cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền; giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ (thuộc đối tượng thuê đất), không phù hợp quy định của Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, một số địa phương còn giao đất không có trong kế hoạch sử dụng đất hoặc giao đất khi văn bản chấp thuận đầu tư hết hiệu lực; cho phép chuyển từ đất thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở, xác định người mua biệt thự, căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất (đất ở không hình thành đơn vị ở) được sử dụng đất ổn định lâu dài, chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013. Một số địa phương giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn tất việc giải phóng mặt bằng.
Giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá tiền sử dụng đất nên không xác định được giá thị trường; giá đất xác định theo các phương pháp do các địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá trị trường dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về hướng dẫn xác định giá đất thì có 5 phương pháp xác định giá đất. Trên thực tế, mỗi địa phương áp dụng một phương pháp xác định giá đất khác nhau, hoăc khi áp dụng cùng một phương pháp nhưng hiểu khác nhau dẫn đến xác định số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách là khác nhau.
Thậm chí tại cùng một địa phương còn có chênh lệch lớn về giá trị khu đất khi áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến thất thoát ngân sách.
Bên cạnh đó, việc xác định giá đất của các địa phương còn nhiều sai sót, hạn chế gây thất thoát như: áp dụng phương pháp xác định giá đất không phù hợp quy định; áp dụng sai thời điểm; không kịp thời xác định nghĩa vụ tài chính hoặc điều chỉnh lại đơn giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; thay đổi mục đích sử dụng đất làm tăng giá trị tiền sử dụng đất nhưng chưa kiểm tra, rà soát để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư; xác định tiền bồi thường được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp còn sai sót…
Qua kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý tài chính 8.323 tỷ đồng. Trong đó tăng thu ngân sách nhà nước của các dự án được kiểm toán là 3.978 tỷ đồng; kiến nghị các địa phương xem xét xử lý hoặc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm mà Kiểm toán Nhà nước tạm xác định là 4.337 tỷ đồng.
Theo Kiểm toán Nhà nước, một số chủ đầu tư dự án tại các địa phương được kiểm toán chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng; chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, triển khai trước khi được cấp phép hoặc vi phạm về giấy phép xây dựng; tiến độ triển khai, thực hiện nhiều dự án còn chậm so với quyết định giao đất hoặc quyết định phê duyệt dự án; các cơ quan quản lý tại địa phương chưa thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ theo quy định.
Một số dự án chưa được xác định, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng đã đầu tư hoàn thiện và chuyển nhượng, bàn giao căn hộ cho người mua đưa vào sử dụng, vi phạm quy định Luật Đất đai 2013; mới tạm nộp tiền sử dụng đất chưa phê duyệt giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, một số dự án tại các địa phương được kiểm toán chưa thực hiện đầy đủ và nghiêm túc chính sách phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của Chính phủ.
Bên cạnh những sai sót trên, vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc, bất cập trong quy định, hướng dẫn quản lý, sử dụng đất đai như: quy định chưa rõ ràng, còn bất cập trong hướng dẫn tính thu tiền sử dụng đất và các khoản thu có liên quan khi chuyển nhượng bất động sản tại Thông tư 76/2014/TT-BTC; quy định cơ quan xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 chưa thống nhất với quy định tại Nghi định số 135/NĐ-CP; quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chưa đầy đủ về đối tượng về đối tượng chịu thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Luật Thuế giá trị gia tăng và Thông tư 219/2013/TT-BTC.
Trước các kết quả trên, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, thuế VAT chuyển nhượng quyền bất động sản, quy hoạch, đất ở không hình thành đơn vị ở.
Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Kiểm toán Nhà nước đề nghị nghiên cứu hướng dẫn áp dụng một phương pháp xác định giá đất tối ưu nhất nhằm tránh mỗi địa phương, đơn vị áp dụng tùy tiện các phương pháp khác nhau gây thất thu ngân sách, khó khăn trong công tác quản lý.
Đối với Bộ Xây dựng, đề nghị bãi bỏ văn bản 2409/BXD-KTXD ngày 27/10/2016 gửi UBND thành phố Hà Nội về việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình trong việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có nội dung chấp thuận bảng nội suy hệ số K tầng hầm gửi kèm văn bản 5954/UBND-KT chưa phù hợp như kết quả kiểm toán đã nêu.
Bên cạnh đó, Bộ cũng cần ban hành bổ sung đầy đủ suất đầu tư xây dựng của các công trình nhà chung cư, nhà hỗn hợp cao tầng có chiều cao lớn hơn 30 tầng. Ban hành suất đầu tư riêng (tính theo m2 sàn xây dựng) cho các công trình hầm ngầm tại các khu đô thị làm cơ sở quản lý chi phí đầu tư, định giá đất và đảm bảo thuận lợi cho các địa phương thực hiện, áp dụng; ban hành suất đầu tư nhà hỗn hợp cần quy định suất đầu tư cụ thể căn cứ vào tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng, chung cư, khách sạn… trên tổng thể diện tích xây dựng để áp dụng cho phù hợp.
Đối với Bộ Tài chính, Kiểm toán Nhà nước cũng đề nghị Bộ làm rõ hướng dẫn nội dung tại Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Đồng thời hướng dẫn cụ thể, rõ ràng, đầy đủ các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế VAT và giá tính thuế VAT đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời đảm bảo thống nhất giữa quy định tại khoản 6, Điều 5 và quy định tại khoản h, Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng; giữa quy định tại khoản 6, Điều 4 và quy định tại khoản 10, Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC…
