- Ông đánh giá ý nghĩa của việc bỏ khung giá đất như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh: Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 5 năm một lần theo từng vùng, từng loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh khung giá đất gần như không xảy ra trong khi biến động đất đai trên thị trường là hàng ngày, hàng tháng.
Các địa phương xây dựng bảng giá đất không được vượt quá khung giá đất. Vì vậy bảng giá đất của các địa phương công bố cũng thấp, không sát với giá trị đất đai trên thị trường. Việc bảng giá đất thấp đã dẫn đến nhiều hệ luỵ. Như vậy, có thể thấy, việc bỏ khung giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với thu ngân sách nhà nước và góp phần phát triển thị trường đất đai.
- Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều yêu cầu xác định giá đất theo sát giá thị trường. Nhưng giá thị trường là giá nào đang là vấn đề cần bàn. Bởi một mảnh đất ngày hôm nay bán giá này, hôm sau bán giá kia thì làm sao bảng giá đất theo sát được giá đó, chưa kể thị trường đủ chiêu, đủ nhóm đầu cơ, thổi giá.
Theo quan điểm của tôi, đất đai là sở hữu của toàn dân nhưng định giá phải xác định đó là quyền của nhà nước, tôi kỵ chữ “theo giá thị trường”. Nguyên tắc là nhà nước định giá và giá đó được sử dụng để người dân, doanh nghiệp cùng phải tuân thủ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
- Hiện nay, chúng ta đang sử dụng cơ quan định giá là hội đồng định giá đất của các tỉnh. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đang hướng vào sử dụng hội đồng này và sau đó HĐND các tỉnh sẽ thông qua bảng giá đất. Tuy nhiên, ông từng nói không nên giao cho địa phương làm nhiệm vụ này. Ông có thể chia sẻ rõ hơn quan điểm của mình?
Việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần phải thay đổi trên nguyên tắc: tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước, bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Không nên để địa phương định giá và HĐND thông qua bảng giá đất, mà nên để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc nhiệm vụ này.
Bất cập ở đây là hội đồng định giá tư vấn cho chính quyền trong công tác định giá, song chủ tịch UBND tỉnh lại là chủ tịch hội đồng định giá. Như vậy, không khác nào bản thân ông tư vấn cho chính ông nhưng lại mượn danh của một tập thể để thông qua mong muốn của mình, hợp thức hóa các yêu cầu cá nhân, tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Giá đất vì thế dễ mang tính chủ quan, bị chi phối bởi ý chí cá nhân, khó quy trách nhiệm.
Chúng ta có đề cập tới chuyện địa phương sẽ có hội đồng định giá để tư vấn nhưng theo tôi, hội đồng định giá khá hình thức và nhiều ràng buộc khiến khó có chuyện nói thẳng giữa các thành viên. Bởi vậy, ban hành giá đất phải giao cho trung ương, như vậy sẽ không tạo ra xung đột lợi ích và cũng gỡ khó cả cho địa phương khi họ có thể mạnh dạn đền bù, giao đất mà không sợ sai. Hiện tại, sau khi xảy ra nhiều vụ việc sai phạm trong quản lý đất đai, nhiều địa phương đang có tâm lý án binh bất động.
Nếu giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thì bản thân cơ quan này cũng sẽ có bên định giá đất chuyên nghiệp tư vấn, thường là cơ quan độc lập không bị chi phối bởi yếu tố quản lý của nhà nước và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với việc định giá của mình. Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, họ phải có các bằng chứng, căn cứ, phương pháp để đưa ra mức giá tương đối chính xác theo từng vùng, từng khu vực.
Định giá đất là công việc phức tạp và rất nhạy cảm với thị trường, không chỉ đòi hỏi giỏi áp dụng phương pháp tính toán khoa học mà còn đòi hỏi cả một nghệ thuật khéo léo, tinh tế biết nắm bắt tâm lý thị trường, để nhà nước điều tiết hợp lý.
Hiện chúng ta cũng có hai trung tâm quản lý dữ liệu về giá cả đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, không có lý do gì cản trở cho chúng ta xác định giá đất đối hàng loạt, thậm chí với từng thửa đất ở đây, để tạo sự công bằng, minh bạch, hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai.
- Để chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất một cách hiệu quả, theo ông, cần có giải pháp như thế nào?
Cần phải có các quy định đánh thuế bất động sản. Hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản được ban hành khá đầy đủ, bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...).
Tuy nhiên, chúng ta còn lúng túng về định giá đất đai bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, hay nói đúng hơn là bảng giá tính đất phi nông nghiệp quá thấp thì mức thuế chưa phát huy được hiệu quả. Đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.
- Từ những vấn đề đã đặt ra trên đây, ông có kỳ vọng gì trong lần sửa đổi Luật Đất đai này?
Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18 là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.
Việc bỏ khung giá đất nhằm để nguồn lực đất đai phát huy được giá trị cao nhất. Nhưng bỏ khung giá đất không có nghĩa là để giá đất tự do trên thị trường, muốn áp giá ở mức nào tùy ý, mà đòi hỏi phải có những nguyên tắc định giá và nhà nước có quyền quyết định định giá đất. Bỏ khung giá đất là chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi phải xây dựng và hoàn thiện nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan giữa kết quả định giá đất của các cơ quan định giá với cơ quan có quyền quyết định.
Ngoài ra, Nghị quyết 18 đã đặt ra vấn đề các giao dịch về nhà đất phải thông qua sàn, thanh toán qua ngân hàng nhằm minh bạch các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, hướng tới hình thành hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai. Luật Đất đai sửa đổi cũng phải thể chế hóa được mục tiêu này. Tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi không chỉ giải quyết hết bất cập mà còn phải hướng đến phát huy được tính dự báo để có sức sống lâu dài, thực sự khơi thông được nguồn lực đất đai đang bị thất thoát, sử dụng kém hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai hàng chục năm qua.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Chiến sự tại Trung Đông đang bước vào giai đoạn leo thang mới, tiềm ẩn nguy cơ lan rộng và tác động dây chuyền tới kinh tế toàn cầu. PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, nếu nguồn cung năng lượng bị gián đoạn, Việt Nam có thể đối mặt “cú sốc kép” từ giá dầu tăng mạnh và áp lực lạm phát nhập khẩu, đòi hỏi phải chủ động kịch bản điều hành và chiến lược dự trữ phù hợp.
(VNF) - Khi Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, nhiều chuyên gia cho rằng sự thịnh vượng sẽ không đồng nghĩa với nhàn nhã. Trái lại, đó có thể là một giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, đòi hỏi mỗi cá nhân phải tự nâng cấp năng lực và xây dựng “hạ tầng” cho chính mình nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
(VNF) - Việc tổ chức lại không gian đô thị Đà Nẵng sau sáp nhập không chỉ là một bài toán kỹ thuật quy hoạch mà còn là phép thử về bản lĩnh thể chế và tầm nhìn phát triển dài hạn của thành phố. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Cửu Loan – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị TP. Đà Nẵng cho rằng đây là cơ hội lịch sử để thành phố tái cấu trúc mô hình phát triển theo hướng đa trung tâm, tích hợp vùng và bền vững.
(VNF) - Lễ ra mắt Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam không chỉ đánh dấu sự hình thành của một thiết chế mới, mà còn mở ra kỳ vọng đưa Việt Nam tiến gần hơn tới “vòng trong” của dòng vốn toàn cầu. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân để tham vọng này trở thành hiện thực, điều kiện tiên quyết không chỉ là ưu đãi hay vị trí địa lý, mà phải kiến tạo được một “không gian thể chế đặc biệt” đủ minh bạch, ổn định và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.
(VNF) - Với mục tiêu đến năm 2045 sẽ trở thành quốc gia thu nhập cao, công nghiệp hoá là con đường bắt buộc. Nhưng trong bối cảnh địa chính trị - kinh tế thế giới ngày càng bất định, tiến trình công nghiệp hóa Việt Nam sẽ đi theo hướng nào, Chính phủ cần điều chỉnh chính sách ra sao? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với GS Trần Văn Thọ - Đại học Waseda, Tokyo về các vấn đề này.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
