GS Đặng Hùng Võ: ‘Khung giá đất tồn tại vô tích sự trong suốt 20 năm qua’

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường xin ý kiến nhân dân. Dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Nội dung này được đánh giá là đột phá, vì Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp.

Hiện nay, khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, định kỳ 5 năm một lần, công bố vào ngày 1/1 năm đầu kỳ. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất phù hợp.

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; thuế sử dụng đất; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất.

Bình luận về câu chuyện này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, đánh giá khung giá đất tồn tại cả quãng thời gian 20 năm vừa qua không giúp ích gì cho thị trường.

“Cách quản lý trước đây là đưa ra khung theo kiểu có giá trần, giá sàn và bị giới hạn trong mức trần – sàn này. Đến lúc khung thấp quá lại chấp nhận có thể vượt giá trần khoảng 20%, thấp hơn giá sàn 20%. Nhưng khống chế giá trần và giá sàn kiểu này cuối cùng khung giá đất vẫn còn thấp hơn thị trường rất nhiều”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo GS Võ, nói về khung giá đất, Trung ương, Chính phủ đã thảo luận quản lý bảng giá đất bằng khung giá đất hay không từ năm 2003. Qua 20 năm, đến lần này mới dũng cảm gạch chữ “dùng khung giá đất” đi, đơn giản vì để nó là vô tích sự.

“Khung giá đất là công cụ để thiết lập bảng giá đất, nhưng tất cả các tỉnh thì đều để bảng giá đất thấp lè tè so với thị trường. Tôi đã trực tiếp hỏi chính quyền TP. Hà Nội, TP. HCM là sao để bảng giá đất thấp thế này, họ bảo có muốn đưa lên cũng chằng được vì khung chỉ có thế thôi.

"Họ cũng ý thức rõ là, giá đất phải sát giá thị trường, nhưng khung thấp như thế làm sao mà làm được. 20 năm giữ khung, đến nay, kết luận khung là vô tích sự thì phải bỏ. Và phải đưa ra quy trình xây dựng bảng giá đất như thế nào sát với cái gọi là giá thị trường”, ông Võ nói.

Nhấn mạnh quan điểm bỏ khung giá đất là cần thiết, ông Võ cho rằng thời gian tới, cách tính giá đất cần thay đổi hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất, người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, có giám sát.

“Khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy. Điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng. Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (ghi thấp hơn) để tránh thuế nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi cục diện này”, ông Võ nhận định.

Ông Võ cho rằng sắp tới đây, việc bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa.

“Từ đó loại bỏ dần vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế). Tuy nhiên, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá”, ông Võ nói.