'Cơn sóng ngầm' mang tên lãi suất ưu đãi
Từ năm 2023, trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay giảm mạnh, thị trường bất động sản (BĐS) đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét.
Nhiều khảo sát cho thấy mặt bằng lãi suất thấp cùng với các gói vay ưu đãi của ngân hàng và chủ đầu tư đã kích thích nhu cầu vay mua nhà tăng mạnh.
Theo số liệu của NHNN, dư nợ cho vay BĐS đã tăng gần 12% trong năm 2023 và hơn 20% trong năm 2024, mức tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Sang nửa đầu năm 2025, tín dụng BĐS tiếp tục bứt phá, nâng tổng dư nợ toàn thị trường lên gần 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng tín dụng toàn hệ thống. Dòng tiền “giá rẻ” chảy mạnh vào địa ốc đã trở thành động lực phục hồi quan trọng, nhưng cũng là mầm mống cho những rủi ro đang tích tụ.
Gói vay ưu đãi, chất xúc tác cho “cơn sốt” địa ốc
Trong giai đoạn 2023 – 2025, các NHTM đã đồng loạt tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất ban đầu chỉ 5–6%/năm, thậm chí nhiều trường hợp được miễn lãi hoặc ân hạn nợ gốc trong 2–3 năm đầu. Các chủ đầu tư cũng bắt tay cùng ngân hàng để hỗ trợ lãi suất, mở rộng điều kiện vay cho người mua nhà. Chính sách này đã góp phần hâm nóng thị trường, giúp người mua dễ tiếp cận vốn hơn, nhưng đồng thời cũng biến thị trường thành “mảnh đất màu mỡ” cho giới đầu cơ.
Theo ước tính, trong giai đoạn 2023-2025, đã có hàng triệu tỷ đồng dư nợ thuộc các gói vay ưu đãi đã được giải ngân cho người mua nhà. Trong số đó, ít nhất có khoảng 25-30% dư nợ BĐS với mục đích đầu cơ, lướt sóng, các khoản vay có quy mô rất lớn thường từ 10-20 tỷ đồng trở lên, nhiều ngân hàng ghi nhận cá biệt có những khoản lên tới 400-500 tỷ đồng.
Cho tới nửa sau của năm 2025, khi dư nợ tín dụng BĐS đã đạt đỉnh cao mới, nhiều chuyên gia đã phải thừa nhận thực tế rằng, dòng tiền vào BĐS trong giai đoạn vừa qua có một phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, quay vòng qua lại giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp. Thực trạng này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên những nấc thang mới, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu 2025, giá sơ cấp căn hộ trung bình ở Hà Nội đã đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ. Một số dự án cao cấp còn được đẩy giá lên 150–300 triệu đồng/m², mức kỷ lục mới tại Việt Nam. Cơn “sốt giá” này không phản ánh sức mua thật, mà phần lớn là kết quả của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tận dụng chính sách lãi suất thấp.

Những dấu hiệu cảnh báo
Đến quý 3/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện các tín hiệu chững lại sau một thời gian tăng nóng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy số giao dịch nhà thổ cư tại Hà Nội giảm gần 35% so với quý trước, trong khi phân khúc đất nền giảm 11%. Người bán vẫn kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng dòng tiền thông minh, chủ yếu là các nhà đầu tư đã “lướt sóng” bằng vốn giá rẻ, lại đang lặng lẽ thoái lui.
Trong lĩnh vực tín dụng BĐS, dư luận đang tập trung nhiều tới rủi ro của 233,000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2026, trong đó 141,000 tỷ đồng thuộc lĩnh vực bất động sản, nhưng trên thực tế, một “cơn sóng ngầm” khác đang nổi lên, đến từ việc lãi suất vay ưu đãi sắp hết hiệu lực.
Từ nửa sau năm 2025, mặt bằng lãi suất huy động vốn tại các NHTM đã bắt đầu nhích lên từ 0.5-1%, hiện nay đã có ngân hàng huy động lãi suất lên tới 7%/năm. Khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay cũng sẽ phải điều chỉnh theo. Điều này đặc biệt đáng lo khi hiện theo ước tính ở trên, có khoảng 500,000 tỷ đồng dư nợ người mua nhà mang tính đầu cơ đang hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 6.5%/năm, với điểm rơi điều chỉnh lãi suất (hết thời gian ưu đãi) chủ yếu vào năm 2026 (sau 2–3 năm ưu đãi từ giai đoạn 2023–2024).
Theo công thức phổ biến, lãi suất sau ưu đãi thường được tính bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng biên độ 3–5%/năm. Như vậy, chỉ cần lãi suất tiết kiệm duy trì quanh mức 6–7%, thì lãi vay có thể tăng vọt lên 9–10%/năm, thậm chí cao hơn tùy mức độ rủi ro của từng khách hàng do ngân hàng đánh giá. Áp lực trả nợ sẽ gia tăng đột biến, đặc biệt với các khoản vay lớn.
Như vậy, trong các kịch bản của năm 2026, giới đầu cơ sẽ đứng trước hai lựa chọn: (1) Tất toán sớm để tránh lãi suất cao hoặc (2) Tiếp tục “gồng” chi phí lãi vay tăng cao để chờ đợi cơn sóng tiếp theo của thị trường. Trong bối cảnh giao dịch đã chững và cầu mua nhà ở thực không thể với tới mức giá hiện tại, kết hợp với mặt bằng lãi suất khó có thể giảm trở lại và chính sách tiền tệ cũng đã tới giới hạn, không khó để giới đầu cơ lựa chọn phương án “thoát hàng sớm”.
Trong kịch bản tiêu cực hơn, khi giới đầu cơ không thể thoái lui một cách có trật tự, một kịch bản giá BĐS giảm từ 15-20% đã nằm trong dự phóng của nhiều chuyên gia. Hai năm 2026–2027 vì thế được dự báo sẽ là thời điểm bản lề, nơi thị trường phải lựa chọn giữa một chu kỳ điều chỉnh lành mạnh hay một pha thoái trào thực sự.
Cơ hội cho người mua ở thực
Trong nguy cơ luôn có cơ hội. Đối với người mua nhà để ở thực, giai đoạn sắp tới có thể mở ra cánh cửa mới. Khi giá BĐS chững lại, thậm chí giảm từ nửa cuối năm 2026, người có nhu cầu thật và tiềm lực tài chính ổn định sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý hơn. Đặc biệt, khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, nguồn cung cho phân khúc trung cấp và bình dân có thể tăng lên, góp phần cân bằng thị trường.
Tuy nhiên, người mua cần thận trọng: Chỉ vay trong khả năng chi trả, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín. Khi “cơn sóng ngầm” đầu cơ dần tan, thị trường sẽ trở về giá trị thực, và đó cũng là lúc người mua ở thực có thể bước vào thị trường một cách an toàn và hiệu quả nhất.
Không để người dân phải 'chen chúc, chạy vạy' mới được mua NƠXH
- Có nên nới điều kiện mua NƠXH cho người bị thu hồi đất? 11/11/2025 02:48
- 'Bộ Công an điều tra, xử lý môi giới thao túng hồ sơ mua NƠXH' 11/11/2025 01:58
- Đề xuất ưu tiên người dân bị thu hồi đất được mua nhà ở xã hội 02/11/2025 08:15
Một Big4 ngân hàng tăng vốn lên hơn 77.600 tỷ, lọt Top 4 toàn ngành
(VNF) - Ngân hàng VietinBank vừa hoàn tất phát hành cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên hơn 77.669 tỷ đồng, vượt BIDV, lọt Top 4 toàn ngành.
NCB chốt tăng vốn điều lệ thêm 10.000 tỷ đồng trong năm 2026
(VNF) - Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) sẽ tiếp tục tăng vốn điều lệ thêm 10.000 tỷ đồng trong năm 2026 thông qua 1 đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ, với giá chào bán không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu.
Món vay nhỏ tạo sinh kế lâu dài: Những mô hình mở lối thoát nghèo bền vững ở Cao Bằng
(VNF) - Từ nguồn vốn ưu đãi và sự chủ động của người dân, nhiều mô hình sinh kế hiệu quả đã giúp hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở Cao Bằng từng bước ổn định cuộc sống, vươn lên thoát nghèo bền vững.
Ông Dương Công Minh còn giữ vai trò gì ở Sacombank?
(VNF) - Chủ tịch HĐQT Sacombank, ông Dương Công Minh sẽ là người đại diện Sacombank trong các giao dịch dân sự và tham gia tố tụng.
Biến động tại Sacombank trước khi bầu Thụy làm quyền Tổng giám đốc
(VNF) - Trước khi bầu Thụy gia nhập, cơ cấu cổ đông của Sacombank có nhiều biến động. Về kết quả kinh doanh, ngân hàng này tiếp tục duy trì chuỗi tăng trưởng lợi nhuận.
Rời LPBank, ông Nguyễn Đức Thụy làm Quyền Tổng giám đốc Sacombank
(VNF) - Sau khi từ nhiệm tại LPBank, ông Nguyễn Đức Thụy chính thức đảm nhiệm vai trò Quyền Tổng giám đốc tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank).
Loạt ngân hàng ngừng giao dịch bằng hộ chiếu từ ngày 1/1/2026
(VNF) - Những khách hàng chưa cập nhật giấy tờ hợp lệ sẽ bị ngừng các giao dịch rút tiền/ chuyển tiền trên toàn hệ thống ngân hàng.
Bầu Thụy bất ngờ rời 'ghế nóng' ở LPBank
(VNF) - HĐQT của Ngân hàng Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) đã miễn nhiệm chức vụ chức vụ Chủ tịch HĐQT đối với ông Nguyễn Đức Thụy kể từ ngày 23/12/2025.
App TPBank đổi giao diện, bắt đầu mùa lễ hội
(VNF) - Với nhiều bạn trẻ của thời đại số, dấu hiệu là khoảnh khắc mở App TPBank và nhận ra giao diện đã lên màu Giáng sinh. Một thay đổi nhỏ, nhưng đủ để báo hiệu loạt trải nghiệm số thú vị trên App TPBank hàng năm đã bắt đầu…
'Lãi suất tăng cao chỉ là yếu tố mang tính thời vụ'
(VNF) - Mặt bằng lãi suất tiết kiệm tăng nhanh trong những tuần cuối năm đang thu hút sự chú ý của thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Tú Anh – Giám đốc Nghiên cứu Chính sách, Trường Đại học VinUni, đà tăng này chủ yếu mang tính mùa vụ do áp lực thanh khoản ngắn hạn cuối năm, chưa phản ánh sự đảo chiều của chính sách tiền tệ hay xu hướng tăng lãi suất kéo dài trong trung và dài hạn.
Ngân hàng thành lập công ty Fintech: Động cơ ẩn sâu và những nút thắt cần gỡ
(VNF) - Trong bối cảnh Open Banking đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ hơn, một số ngân hàng đang tính đến việc thành lập công ty công nghệ tài chính (Fintech) thay vì chỉ đơn thuần hợp tác như trước.
Ra quy định về quản lý ngoại hối trong Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam
(VNF) - Nghị định số 329/2025/NĐ-CP quy định hoạt động mua bán trái phiếu ngoại tệ ở nước ngoài của ngân hàng thương mại 100% vốn trong nước không vượt quá 7% vốn tự có.
Giá USD tự do mất mốc 27.000 đồng
(VNF) - Giá USD tự do hôm nay giảm khá mạnh, mất mốc 27.000 đồng/USD. Giá đồng bạc xanh tại các ngân hàng tăng, giảm trái chiều trong biên độ hẹp.
Lãi suất huy động tăng, lợi nhuận ngân hàng sẽ ra sao?
(VNF) - Lãi suất huy động tại các ngân hàng trong xu hướng đi lên, tới 9%/năm. Lợi nhuận ngành ngân hàng được dự báo phân hóa rõ nét trong năm 2026.
Thêm một tuần nóng bỏng, lãi suất tiết kiệm được đẩy lên 9%/năm
(VNF) - Lãi suất tiết kiệm cao nhất là 9% với điều kiện số tiền gửi lớn. Hàng loạt ngân hàng còn cộng thêm lãi suất, đẩy lãi suất huy động vượt mốc 8%/năm ở các kỳ hạn dài.
Ngân hàng mùa cao điểm cuối năm: Đòi hỏi cung ứng vốn và sức ép thanh khoản
(VNF) - Hàng loạt ngân hàng phải tăng lãi suất huy động nhằm thu hút nguồn vốn trong dân. Các ngân hàng cũng đẩy mạnh giải ngân đáp ứng như cầu vốn mùa cao điểm cuối năm.
Từ an sinh tới đầu tư phát triển: Vốn chính sách mở đường thoát nghèo cho đồng bào dân tộc thiểu số
(VNF) - Trong bức tranh thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, tín dụng chính sách xã hội đang nổi lên như một công cụ kinh tế quan trọng tại Quảng Trị. Từ nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước, hàng nghìn hộ nghèo, cận nghèo – đặc biệt ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số – đã có điều kiện đầu tư sản xuất, tạo sinh kế ổn định và từng bước thoát nghèo bền vững.
Hé lộ các gương mặt mới trong cuộc 'sắp xếp lại' thượng tầng NCB
(VNF) - Trong danh sách nhân sự trình ĐHĐCĐ bất thường năm 2025, NCB đồng thời giới thiệu các gương mặt mới ở cả HĐQT và ban kiểm soát với hai ứng viên lần đầu xuất hiện tại mỗi bộ phận.
Hộ kinh doanh áp dụng thuế mới, ngân hàng đón thêm dòng 'vốn rẻ'
(VNF) - Bức tranh thanh khoản có thể sớm cải thiện khi khu vực hộ kinh doanh và buôn bán dần thích nghi với các quy định thuế và hóa đơn điện tử mới, qua đó, quay trở lại gửi tiền vào hệ thống ngân hàng.
Tăng lãi suất huy động chỉ là giải pháp ngắn hạn để hỗ trợ thanh khoản
(VNF) - Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, ngoài tăng lãi suất huy động, các ngân hàng quốc doanh sẽ phải đẩy mạnh bổ sung năng lực vốn thông qua tăng vốn điều lệ và gia tăng phát hành trái phiếu để có thêm dư địa cho vay.
Lãi suất liên ngân hàng tiếp đà giảm sâu
(VNF) - Lãi suất bình quân liên ngân hàng VND trong phiên 17/12 tiếp tục giảm mạnh, kỳ hạn qua đêm giảm 3,01 điểm % so với mức đỉnh, về dưới 5%.
Ngân hàng thu phí tài khoản 'ngủ đông': Khách tự làm sạch, đóng bớt tài khoản
(VNF) - Nhiều ngân hàng thu phí với tài khoản không phát sinh giao dịch trong thời gian dài. Để tránh mất phí, khách nên rà soát và đóng các tài khoản không còn sử dụng.
Đưa T1 về Việt Nam, VPBank ‘cắm cờ’ tại lãnh địa Gen Z bằng chiến lược sống cùng văn hóa đại chúng
(VNF) - Việc đưa toàn bộ đội hình T1 cùng huyền thoại Faker đến Hà Nội là dấu ấn lớn để VPBank tiếp cận và chinh phục hơn 30 triệu người chơi Liên Minh Huyền Thoại tại Việt Nam. Từ K-Pop đến eSports, VPBank đang chứng minh họ hiểu người trẻ, sống cùng văn hóa đại chúng và kiến tạo trải nghiệm chưa từng có.
Big 4 ngân hàng cùng 'nhập cuộc', lãi suất thời gian tới ra sao?
(VNF) - Việc Big 4 ngân hàng tăng lãi suất tiết kiệm khiến cuộc đua huy động vốn của ngành ngân hàng thêm "nóng". Lãi suất được dự báo tiếp tục đi lên trong thời gian tới.
Ngân hàng Nhà nước cần báo cáo tiến độ lập sàn vàng quốc gia trước 20/12
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước khẩn trương nghiên cứu, đánh giá và đề xuất thành lập sàn giao dịch vàng quốc gia, báo cáo Thường trực Chính phủ trước 20/12.
Một Big4 ngân hàng tăng vốn lên hơn 77.600 tỷ, lọt Top 4 toàn ngành
(VNF) - Ngân hàng VietinBank vừa hoàn tất phát hành cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên hơn 77.669 tỷ đồng, vượt BIDV, lọt Top 4 toàn ngành.
Thăm khu đất 2,5ha xây NƠXH bám mặt đường Vành đai 3 - Hà Nội
(VNF) - Khu đất có tổng diện tích hơn 25.551m2 thuộc địa bàn phường Định Công (TP Hà Nội) sẽ do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) triển khai


































































