Địa ốc TP. HCM: Đón làn sóng mới từ TOD

Một vòng tròn tương hỗ siêu lợi nhuận

Khoản 2, Điều 4 của dự thảo nghị quyết mới quy định thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông TOD (Transit Oriented Development) đã được cơ quan thẩm tra, Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đánh giá cao. Theo đó, đa số ý kiến đại biểu Quốc hội tán thành với việc áp dụng thí điểm mô hình trên, vì đây là cách làm đúng đắn, tuân thủ Nghị quyết 31, đặt ra mục tiêu phát triển các khu đô thị mới, xung quanh các ga metro theo mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng.

Được xác định là bước đổi mới năng động, vận dụng kinh nghiệm quốc tế trong phát triển đô thị hiện đại, TOD góp phần huy động nguồn lực đầu tư các dự án, tạo đồng bộ trong phát triển đô thị và hạ tầng giao thông, làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ chênh lệch địa tô của các khu đất đem lại, tháo gỡ khó khăn trong tạo quỹ đất sạch triển khai các dự án phát triển đô thị (cho phép tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập trong khi Luật Đầu tư công chỉ cho phép tách với dự án nhóm A).

Tại TP. HCM, loại hình giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh đang hiện hữu là tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), tuyến đường sắt quốc gia TP. HCM - Cần Thơ và các tuyến xe buýt nhanh (BRT). Theo bà Elly Trương, phụ trách phát triển dự án của một quỹ đầu tư tại TP. HCM, việc cho phép HĐND TP. HCM được sử dụng ngân sách địa phương để triển khai dự án đầu tư công độc lập, được quyết định dự án đầu tư vùng phụ cận, nhà ga thuộc các tuyến đường sắt, nút giao dọc tuyến vành đai 3 thuộc địa phận thành phố, được thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư trong nghị quyết mới là rất quan trọng.

“Thay vì phát triển các khu đô thị theo chiều ngang, kiểu vết dầu loang, thì giờ đây, các chủ đầu tư đã có cơ hội lựa chọn quỹ đất sạch, đẹp dọc tuyến giao thông đường sắt, BRT làm xương sống để định hướng phát triển dự án bất động sản của mình. Điều này khiến nguồn vốn của nhà đầu tư có định hướng, không dàn trải và có quyền hy vọng vào nhiều ưu đãi đột phá từ định hướng này”, bà Elly Trương chia sẻ.

Còn theo kinh nghiệm của ông Vũ Anh, Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần bất động sản Akarri (quận 7, TP. HCM), phát triển đô thị TOD với đường sắt đô thị là hạt nhân trung tâm sẽ biến các khu vực lân cận thành điểm tập trung, thu hút dân cư lớn. Nhờ vậy các dự án địa ốc xung quanh cũng tăng hiệu quả kinh doanh.

“Theo nguyên tắc TOD, cần tăng mật độ đô thị, để tăng lượng hành khách. Dù gia tăng mật độ người nhưng các khu vực này không có nguy cơ tắc nghẽn giao thông nhờ năng lực vận tải khối lượng lớn, đường dành riêng trên cao, hay dưới hầm ngầm. Như vậy, thành phố có thể chủ động nâng quy định về hệ số sử dụng đất bằng cách tăng chiều cao xây dựng của các công trình trong khu vực TOD. Nhờ đó, các dự án cao ốc hoàn toàn có thể tăng lượng căn hộ, văn phòng, mang lại kỳ vọng giảm giá th nh sản phẩm. Với giá cạnh tranh, hợp lý thì tốc độ bán hàng sẽ nhanh hơn”, ông Vũ Anh nói.

Bàn về hệ số sử dụng đất tăng thêm và lợi thế cho đầu tư địa ốc theo mô hình này, kiến trúc sư Trần Quang Minh (Hội kiến trúc sư TP. HCM) cho rằng, quỹ đất sạch mô hình TOD là một tài sản quan trọng vì có thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận của đất đai, tận dụng được cả giá trị của không gian trên cao trong lõi đô thị TOD. Thành phố có thể cho đấu giá hệ số sử dụng đất tăng thêm, tạo nguồn thu bù đắp cho đầu tư đường sắt đô thị. Hơn nữa, thành phố còn có thể hình thành khu vực lân cận các dự án bất động sản thương mại như khách sạn 5 sao, trung tâm mua sắm lớn. Quỹ đất sạch sẽ do thành phố quản lý đấu giá và thu nguồn lợi để chi trả chi phí vận hành đường sắt đô thị.

“Thành phố có tốc độ gia tăng dân số cơ học rất cao, tập trung rất lớn ở khu vực lõi. Đô thị TOD hấp dẫn sẽ thu hút được nhiều dự án đầu tư lớn, nghĩa là giá trị đất đô thị TOD sẽ tăng lên, cứ như thế tạo thành vòng tương hỗ hiệu quả nhất”, kiến trúc sư Minh nhận xét.

Đón làn sóng đầu tư mới

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM cho biết đã điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và lập đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh những nhà ga các tuyến metro nhằm khai thác quỹ đất này và trình UBND thành phố.

Đáng chú ý, dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) có 11 đồ án quy hoạch riêng, khu vực xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) hiện có 10 đồ án thiết kế đô thị riêng. Trong đó, có 4 đồ án thiết kế đô thị riêng đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn thực hiện; 2 đồ án (ga Tao Đàn và ga Bảy Hiền) được chấp thuận danh mục nhưng chưa ghi vốn thực hiện; 1 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh nhà ga Phạm Văn Hai đang triển khai thực hiện bước nhiệm vụ và 3 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh ga Lê Thị Riêng, Dân Chủ và Hòa Hưng đang triển khai đấu thầu lựa chọn tư vấn.

Ngoài ra, tuyến metro khác như tuyến 3a, tuyến 3b, tuyến số 5 giai đoạn 1 có 6 đồ án đã được UBND TP. HCM chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn. Các khu vực dự án khác có 7 đồ án, trong đó có 5 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực nút giao thông dọc đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây - TP. HCM và QL1, 1 đồ án khu vực trung tâm thành phố đã được chấp thuận danh mục, 1 đồ án khu vực bờ sông Sài Gòn đoạn từ bến Nhà Rồng đến Ba Son được chấp thuận chủ trương.

Được biết, hiện thành phố đang thực hiện rà soát, nghiên cứu đưa nội dung nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất xung quanh tuyến metro số 2 vào thiết kế đô thị, đính kèm các đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 tại khu vực.

Theo các chuyên gia, TP. HCM hàng năm bỏ ra một khối lượng tiền rất lớn để đầu tư hạ tầng giao thông, nhưng khi được làm xong, giá đất tăng lên gấp nhiều lần mà nhà nước không thu được gì. Nếu xác định được quỹ đất trên, tổ chức đấu giá theo giá thị trường sẽ đem lại một nguồn thu lớn cho ngân sách để bù vào nguồn vốn đầu tư cho giao thông.

Nói về cơ hội mới cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, việc khai thác tốt quỹ đất hai bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của các tuyến metro sẽ không gây thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá, thu hút nhà đầu tư, thành phố bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở các dự án khác.

Bà Ayako Kubo, đại diện JICA, cho hay thế mạnh của TOD là tận dụng tối đa đất và không gian tại các nhà ga đầu mối để phát triển đô thị, dự án địa ốc. Tại Nhật, mô hình TOD đã khuyến khích doanh nghiệp bất động sản mua lại quỹ đất hai bên đường, phát triển các dự án tầm cỡ. Với TP. HCM, mô hình TOD là lời giải giúp thành phố phát triển theo xu hướng hình thành đô thị nén, biến khó khăn thách thức thành cơ hội thực sự cho hiện tại và cả tương lai, tạo diện mạo mới cho thị trường bất động sản.