Giao dịch bất động sản 'đợi bứt phá' nửa cuối năm 2021

‘Sốt đất’ nhưng giao dịch thực vẫn giảm

Trong quý I/2021, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường có 25.386 giao dịch bất động sản thành công; tổng lượng giao dịch giảm chỉ bằng khoảng 86% so với quý IV/2020. Riêng tại Hà Nội có 5.571 giao dịch thành công, trong khi tại TP. HCM có 3.449 giao dịch thành công.

Cụ thể, tại miền Bắc có 11.011 giao dịch thành công, tại miền Trung có 8.307 giao dịch thành công và tại miền Nam có 6.068 giao dịch thành công. Bên cạnh đó, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 3.300 căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và quý IV/2020.

Trong khi tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở dần được cải thiện, thì lượng giao dịch và khả năng hấp thụ đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạn chế (tỷ lệ giao dịch bình quân trong quý chỉ đạt khoảng 30%. Các dự án có pháp lý đầy đủ, đảm bảo tiến độ thông tin minh bạch của một số chủ đầu tư lớn đã có uy tín thì tỷ lệ giao dịch cao hơn).

Nhìn chung, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân, số lượng giao dịch bất động sản nhà ở cao cấp giảm hơn so với quý trước.

Trong khi đó, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước. Điển hình như TP. Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…), TP.HCM (TP. Thủ Đức), TP. Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…

Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).

Sốt đất giảm kéo theo đó là lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng rời thị trường, mức độ quan tâm bất động sản thời điểm sau sốt đất tiếp tục hạ xuống.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, hiện tượng tăng giá đất thời gian qua sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. Dù vậy sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Những thị trường đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Lượng giao dịch bất động sản có tiếp tục giảm?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân cho biết, dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp, áp lực của thị trường trong bối cảnh các ngành kinh tế khác tiếp tục khó khăn, nguồn cung chính thống nếu không có những chuyển biến, thì dù tỷ lệ hấp thụ của thị trường thấp, chậm, giá bất động sản vẫn không thể giảm.

Những thách thức đặt ra bởi dịch COVID-19 cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép.

Điều này diễn ra tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp…, làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường chung.

Hoạt động giao dịch bất động sản có thể sẽ kém sôi động hơn do nhiều dự án tạm hoãn bán hàng tập trung, chuyển dịch sang hình thức mua bán trực tuyến vì tuân thủ biện pháp giãn cách an toàn trong mùa dịch. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch bất động sản, nhân viên môi giới sẽ có rất ít nguồn cung để chào hàng, không có khách để giao dịch dẫn tới không có doanh thu. Nguy cơ số doanh nghiệp, sàn giao dịch phá sản có thể tăng lên.

Dù vậy, lượng giao dịch bất động sản vẫn được dự báo sẽ sớm tăng trưởng trở lại, đặc biệt là sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát. Theo nghiên cứu của các đơn vị phân tích thị trường từ kinh nghiệm của các đợt dịch trong 1 năm vừa qua, lượng quan tâm đến bất động sản sau mỗi đợt dịch đều tăng lên mạnh mẽ.

Ngoài ảnh hưởng của dịch COVID-19, giá bất động sản và lượng giao dịch, mua bán còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng… hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, nói đến chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra.

Một số chuyên gia dự báo, có thể giá căn hộ trong thời gian tới sẽ tăng lên khoảng 18-20%, trước tình trạng giá vật liệu xây dựng tăng gấp đôi như hiện nay.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, mức giá thép tăng quá nóng cùng nhiều loại vật liệu khác cũng tăng giá đã làm tăng giá thành xây dựng, ảnh hưởng đến kế hoạch bán sản phẩm cũng như nhu cầu giao dịch của khách hàng. Chắc chắn đến quý III và quý IV/2021, việc tăng giá trên sẽ tác động vào giá bán các sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, sau khi nắm được tình hình giá bất động sản toàn thị trường có xu hướng tăng cao, Bộ Xây dựng cho biết đang phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ chính sách khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân đô thị.

“Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục báo cáo đề xuất với Chính phủ các giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp góp phần kéo giảm giá nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân”, Bộ Xây dựng thông tin.

Trước những nỗ lực tháo gỡ khó khăn thị trường của các cơ quan chức năng, những giải pháp tài chính hợp lý để hỗ trợ khách mua nhà từ các doanh nghiệp địa ốc, cũng như mức độ quan tâm lớn của nhà đầu tư sau COVID, hoạt động giao dịch bất động sản được kỳ vọng sẽ sớm tăng trưởng trở lại, bứt phá mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2021.