GP.Invest: Đại gia địa ốc sống nhờ hoạt động tài chính, đối diện thực tế dòng tiền kinh doanh âm

GP.Invest: Đại gia địa ốc sống nhờ hoạt động tài chính

Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) được lập ra vào năm 2007 bởi ông Nguyễn Quốc Hiệp – một doanh nhân từng nhiều năm lăn lộn ở các doanh nghiệp nhà nước cỡ lớn như Vinaconex, Constrexim. Hiện ông Hiệp đang đang giữ chức chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc của GP.Invest.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp là một gương mặt quen thuộc của “làng” bất động sản Hà Nội, nổi tiếng với câu chuyện khởi nghiệp ở tuổi 60 và thường xuyên xuất hiện trên truyền thông với cương vị chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam.

14 năm gây dựng GP.Invest, ông Hiệp đã có cho mình một “bộ sưu tập” không nhỏ các dự án nhà ở tại Hà Nội, gồm: GPI Building (quận Đống Đa), Nam Đô Complex (quận Hoàng Mai), Tràng An Complex (quận Cầu Giấy), Minori Village (quận Hai Bà Trưng) và gần đây nhất là The Nine – dự án chung cư trên đường Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm).

Ngoài ra, ông Hiệp còn một danh sách dự án đang trong giai đoạn làm thủ tục, chuẩn bị triển khai như: Lexington Thụy Khuê (quận Tây Hồ), khu đô thị Tây Nam Việt Trì (tỉnh Phú Thọ), khu đô thị Văn Giang (tỉnh Hưng Yên).

Là doanh nghiệp có vai vế, Công ty mẹ - GP.Invest có tổng tài sản khá lớn, đạt 1.152 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của công ty dày dặn, đạt 1.082 tỷ đồng (tính đến hết năm 2019). Nhờ vậy, nợ phải trả của công ty luôn ở mức thấp (dao động trong khoảng 50 – 70 tỷ đồng) trong suốt giai đoạn 2017 – 2019.

Chất lượng tài sản của công ty nhìn chung khá tốt với các khoản phải thu rất thấp và đặc biệt là gần như không có hàng tồn kho trong cùng giai đoạn nói trên. Đây có thể nói là biểu hiện đặc trưng của “phong cách Nguyễn Quốc Hiệp” khi vị doanh nhân này không chủ trương đầu tư ồ ạt mà thường làm từng dự án một.

Việc “làm sạch” hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán, cố nhiên là một điều tốt, song phần nào đó cũng phản ánh tính chất “mùa vụ” trong kinh doanh, tức doanh nghiệp không thường xuyên có sản phẩm tung ra thị trường.

Điều này thể hiện ngay trên kết quả kinh doanh của GP.Invest trong giai đoạn 2017 – 2019. Trong những năm này, doanh thu của công ty trồi sụt rất mạnh, đạt 32,8 tỷ đồng vào năm 2017, đột khởi lên 149,6 tỷ đồng vào năm 2018 rồi lại quay đầu giảm mạnh xuống 37,8 tỷ đồng trong năm 2019.

2018 là năm GP.Invest bàn giao dự án Minori Village – nguồn cơn khiến doanh thu tăng vọt. Khi bước sang năm 2019, do không còn dự án, doanh thu công ty lập tức suy giảm.

Tuy nhiên, điều đáng xem xét hơn cả trong bức tranh kinh doanh của GP.Invest là câu chuyện lợi nhuận. Như trên đã nói, doanh thu giai đoạn 2017 – 2019 của công ty này tăng giảm rất mạnh song lợi nhuận gộp lại biến động khá nhẹ nhàng, lần lượt là: 13 tỷ đồng, 21,8 tỷ đồng và 15,8 tỷ đồng.

Lợi nhuận gộp không cải thiện theo biến động doanh thu trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp lại có giá trị tương đương, thậm chí lớn hơn cả lợi nhuận gộp (lần lượt là 18,2 tỷ đồng, 21,5 tỷ đồng và 20,9 tỷ đồng) đã khiến hoạt động kinh doanh chính của GP.Invest (tức bất động sản) gần như không mang lại giá trị.

Vì vậy, cứu tinh của toàn bộ hoạt động kinh doanh là các khoản đầu tư tài chính. Thực tế, trong các năm 2017 – 2019, doanh thu tài chính của GP.Invest rất lớn, lần lượt đạt: 273,8 tỷ đồng, 89,2 tỷ đồng và 85 tỷ đồng, đóng góp tuyệt đại đa số vào lợi nhuận trước thuế của công ty, lần lượt là: 267,2 tỷ đồng, 90,2 tỷ đồng và 80 tỷ đồng.

Tiền không về?

Có thể nói nhờ đầu tư tài chính, một đại gia địa ốc như GP.Invest có thể sống tương đối “khỏe”, ngay cả khi không có sản phẩm mới tung ra thị trường. Tuy nhiên, bản thân việc đầu tư tài chính này lại cũng có vấn đề khi doanh thu liên tục suy giảm qua các năm (năm 2019 chỉ bằng 1/3 của năm 2017).

Mặt khác, khi xem xét dòng tiền kinh doanh của GP.Invest, có thể nhận ra một diễn biến đáng lo ngại là khoản “Lãi, lỗ từ hoạt động đầu tư” ghi nhận số âm, lần lượt là: -273 tỷ đồng (2017), -89,7 tỷ đồng (2018), -85 tỷ đồng (2019).

Diễn biến này giống với diễn biến doanh thu tài chính nên nhiều khả năng hoạt động tài chính của GP.Invest chỉ đem lại lãi trên sổ sách chứ không thu được tiền về.

Đây là nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền kinh doanh của công ty rơi vào tình trạng âm trong 2 năm 2017 và 2019 với mức âm lần lượt là: -36,3 tỷ đồng và -4,2 tỷ đồng.

Đối diện thực trạng dòng tiền kinh doanh âm, để bù đắp lại, doanh nghiệp có một số lựa chọn như: thanh lý tài sản, thu hồi cho vay, tăng vốn hoặc tăng vay nợ…

GP.Invest đã chọn hai cách sau. Trong giai đoạn 2017 – 2019, công ty đã liên tiếp tăng vốn điều lệ, từ 300 tỷ đồng lên 400 tỷ đồng. Dòng tiền tài chính năm 2019 ghi nhận công ty đã thu về 79 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu và 10 tỷ đồng đi vay – khoản vay dài hạn đầu tiên của GP.Invest trong giai đoạn đang nói tới.

Cũng nhờ màn tăng vốn và đi vay, dòng tiền tài chính năm 2019 của GP.Invest mới thoát khỏi tình trạng âm, vốn khá nặng ở 2 năm trước đó (lần lượt là -114 tỷ đồng và -14,6 tỷ đồng).

Trong giai đoạn hiện nay, GP.Invest đang đẩy mạnh đầu tư, trước mắt là dự án The Nine, sau là Lexington và khu đô thị Tây Nam Việt Trì. Việc đẩy mạnh đầu tư chắc chắn sẽ còn làm biến dạng dòng tiền và các chỉ số tài chính của GP.Invest, sẽ được đề cập trong các bài viết tiếp theo.