Hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ: Nguy cơ ‘ăn bánh đúc hóc xương’

Khi chủ đầu tư nhận “trái đắng”

Hoạt động "chào bán sớm", “huy động vốn sớm” thông qua các loại hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ đang là hiện tượng phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam - nơi chỉ yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng một tỷ lệ vốn nhất định để triển khai dự án bất động sản và cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai (bán nhà trên giấy).

Trên thực tế, việc huy động vốn sớm cũng xuất phát từ nhu cầu của chủ đầu tư là giảm áp lực vay ngân hàng, tận dụng dòng tiền từ khách hàng để xoay vòng đầu tư, qua đó cắt giảm chi phí và gia tăng lợi nhuận. Đồng thời, người mua cũng có nhu cầu tham gia sớm để “giữ chỗ”, kỳ vọng sở hữu sản phẩm với mức giá tốt hơn khi dự án chính thức mở bán.

Trong phần lớn trường hợp, cơ chế này vận hành khá trơn tru. Khoản tiền huy động sớm sẽ được chuyển thành tiền đóng đợt 1 của khách hàng khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. Tuy nhiên, thực tế đã ghi nhận trường hợp chủ đầu tư gặp “trái đắng” với loại hình “huy động vốn sớm” này.

Vụ kiện mới đây giới thiệu với khách hàng mua biệt thự tại dự án NovaWorld Phan Thiết là điển hình cho những rủi ro tiềm ẩn trong giao kết “đặt cọc sớm”. Dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng nhưng chủ đầu tư đã ủy quyền cho bên thứ ba (Novareal) ký hợp đồng tư vấn, môi giới với khách hàng để “bán hàng” sớm, nhận tiền cọc. Đáng chú ý, khách hàng lại vay vốn của ngân hàng để đóng tiền cho Novareal (tiền từ ngân hàng chảy thẳng vào tài khoản của Novareal), khiến quan hệ ba bên trở nên phức tạp.

Khi khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc thu giữ tài sản bảo đảm là căn biệt thự. Tuy nhiên, tòa án tuyên hợp đồng tư vấn, môi giới mà khách hàng ký với Novareal vô hiệu, hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký với ngân hàng vô hiệu. Novareal buộc phải hoàn trả lại tiền cho ngân hàng. Còn khách hàng được xóa các nghĩa vụ nợ.

Có thể thấy, chỉ sau một vụ kiện, khoản tiền mà chủ đầu tư tin rằng đã “cầm chắc” của khách hàng lại có nguy cơ bị “bốc hơi”. Tình huống này đặt chủ đầu tư vào nguy cơ khủng hoảng vì vụ kiện này hoàn toàn có thể “kích hoạt” cho hàng loạt vụ kiện tương tự tiếp theo. Điều này sẽ càng “nguy hiểm” hơn nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính trong khi dự án tiếp tục đình trệ.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, cho rằng vụ việc giữa Ngân hàng – Novareal – khách hàng không chỉ là một tranh chấp dân sự đơn lẻ mà là một tín hiệu pháp lý mạnh mẽ gửi đến toàn thị trường. Nó đánh dấu bước ngoặt trong cách thức các cơ quan tư pháp nhìn nhận chuỗi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nơi mà việc huy động vốn, bán hàng và cấp tín dụng vốn gắn chặt với nhau.

Thực tế hiện nay, các hợp đồng “đặt cọc”, “giữ chỗ”, hay “hứa mua – hứa bán” đang bị nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới biến tướng thành công cụ huy động vốn trá hình, trong khi bản chất pháp lý của chúng hoàn toàn khác với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo luật sư Hà, về nguyên tắc, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai. Nó không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng hay nghĩa vụ bàn giao tài sản.

“Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lại sử dụng các hợp đồng này như một phương thức huy động vốn sớm, thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều đó đồng nghĩa người mua đang bỏ tiền vào một dự án chưa có cơ sở pháp lý bảo đảm, thậm chí có thể không bao giờ được triển khai” – luật sư Thanh Hà nói.

Chính vì vậy, rủi ro đầu tiên sẽ thuộc về người mua. Khi dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu móng hay chưa được phép bán, mọi giao dịch chỉ là cam kết dân sự “trên giấy”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc dự án bị đình chỉ, người mua có thể mất trắng khoản tiền cọc vì rất khó đòi lại từ chủ đầu tư trong khi khi chủ đầu tư có thể đã mất khả năng thanh toán.

Rủi ro thứ hai lại quay về phía chủ đầu tư. Việc huy động vốn trái phép bằng hình thức đặt cọc hoặc giữ chỗ không chỉ khiến giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu mà còn kéo theo chế tài xử phạt hành chính, trách nhiệm bồi thường, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, uy tín thương mại của doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, khiến họ khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và đối tác đầu tư trong tương lai.

Theo lãnh đạo SB Law, vấn đề nằm ở chỗ, các hợp đồng này vốn dĩ chỉ là công cụ dân sự tạm thời, nhưng đã bị “nâng cấp” thành công cụ tài chính, trong khi người mua thường không đủ năng lực nhận biết rủi ro. Khi thị trường gặp biến động, những hợp đồng tưởng chừng nhỏ ấy lại trở thành điểm “kích nổ” của các tranh chấp dây chuyền, tác động đến cả chủ đầu tư, ngân hàng, sàn môi giới và hệ thống tư pháp.

Khung khổ pháp lý cần bảo vệ được cả hai bên

Vụ kiện giữa Ngân hàng – khách hàng – Novareal cho thấy một thực tế đáng lo ngại là các loại hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán... vốn chỉ là thỏa thuận dân sự tạm thời và có tính pháp lý rất yếu.

Khi xảy ra tranh chấp, những hình thức hợp đồng này rất dễ bị tuyên vô hiệu, đẩy chủ đầu tư vào thế rủi ro kép, vừa phải hoàn trả tiền cho ngân hàng và khách hàng, vừa phải đối mặt với hệ lụy pháp lý và uy tín.

Thực tế đó đặt ra tính cấp thiết của một khung khổ pháp lý minh bạch và chặt chẽ hơn, không chỉ để bảo vệ người mua, mà còn để giữ an toàn pháp lý cho các chủ đầu tư hoạt động đúng luật, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.

Theo luật sư Thanh Hà, việc thiết kế một khung khổ pháp lý minh bạch, khả thi và nhất quán là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Điều đáng lưu ý là khung khổ đó không chỉ nhằm bảo vệ người mua nhà, mà còn bảo vệ các chủ đầu tư chân chính, giúp họ hoạt động trong môi trường cạnh tranh công bằng, không bị lẫn lộn với những doanh nghiệp làm ăn “chụp giật”.

Theo vị luật sư, trước hết, cần phân định rõ ràng giữa các giai đoạn phát triển dự án, từ giai đoạn huy động vốn, xây dựng, đến khi đủ điều kiện kinh doanh và gắn với đó là các công cụ pháp lý tương ứng.

Cụ thể, nhà nước có thể xem xét ban hành cơ chế giám sát trung gian hoặc bảo lãnh dòng tiền, buộc mọi khoản tiền người mua đóng vào dự án phải được quản lý qua tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Điều này sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích hoặc đem tiền từ dự án này bù cho dự án khác.

Thứ hai, cần thiết lập chế độ công bố thông tin bắt buộc về pháp lý dự án, tương tự như cơ chế công bố của thị trường chứng khoán. Mọi dữ liệu về pháp lý dự án, tình trạng thế chấp, tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng... nên được cập nhật trong một hệ thống dữ liệu quốc gia, để người dân và nhà đầu tư có thể tra cứu dễ dàng trước khi xuống tiền.

Cuối cùng, cần tăng cường trách nhiệm pháp lý của sàn môi giới và tổ chức tín dụng trong chuỗi giao dịch. Sàn phân phối phải có nghĩa vụ kiểm tra tình trạng pháp lý dự án trước khi quảng bá, bán hàng; ngân hàng chỉ được tham gia tài trợ vốn hoặc bảo lãnh khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện. Cơ chế này không chỉ bảo vệ người mua, mà còn tạo “bộ lọc pháp lý” hai tầng, buộc chủ đầu tư tuân thủ nghiêm trình tự pháp luật.

“Một thị trường bất động sản minh bạch không thể chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh, mà phải được bảo đảm bằng kỷ luật pháp lý và cơ chế giám sát hiệu quả. Khi khung khổ này được thiết kế đúng và vận hành tốt, cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đều được bảo vệ trong cùng một hệ thống lợi ích hài hòa” – luật sư Hà nhấn mạnh.

Ngoài ra, luật sư Hà cũng cho rằng muốn giảm “vùng xám” trong các giao dịch bất động sản, không thể chỉ dựa vào một biện pháp đơn lẻ như siết quy định hay tuyên truyền nâng cao nhận thức. Điều quan trọng nhất là phải tái lập trật tự pháp lý trong toàn bộ chuỗi giao dịch, nghĩa là xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể, từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư, sàn môi giới đến người mua và ràng buộc trách nhiệm đó bằng cơ chế pháp lý cụ thể.

Với chủ đầu tư, cần buộc họ tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý trước khi được phép huy động vốn hoặc ký hợp đồng. Việc cố tình “bán lúa non” phải bị xem là hành vi vi phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh, không chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính mà có thể dẫn đến trách nhiệm dân sự, thậm chí hình sự nếu gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua.

Về phía người mua, cần được trang bị công cụ và kênh thông tin minh bạch để tự bảo vệ mình. Nhà nước có thể thiết lập một hệ thống tra cứu pháp lý dự án công khai, nơi người dân có thể kiểm tra tình trạng pháp lý, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ xây dựng... trước khi ký hợp đồng.

Còn với cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng, vai trò giám sát phải được tăng cường. Ngân hàng khi cho vay hoặc bảo lãnh dự án phải chịu trách nhiệm liên đới nếu giải ngân cho các dự án chưa đủ điều kiện. Một khi dòng tiền được kiểm soát chặt, thị trường sẽ tự động sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém hoặc cố tình vi phạm.