‘Mê hồn trận’ giấy phép: Không phải cứ có đất là làm được dự án

Nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước thông qua chuyển nhượng?

Theo báo cáo của Tiểu nhóm công tác đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF), luật pháp liên quan đến xây dựng tại Việt Nam đang tồn tại nhiều "điểm mù" đối với các nhà đầu tư ngoại.

Theo luật định, để phát triển 1 dự án nhà ở tại Việt Nam, các loại giấy tờ cần có là: "quyết định chủ trương đầu tư" hoặc "chấp thuận chủ trương đầu tư". Nếu nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam thì cần phải có thêm Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Luật Đầu tư quy định trong trường hợp dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng thì cần có "quyết định chủ trương đầu tư". Các trường hợp còn lại thì sẽ phải có "chấp thuận chủ trương đầu tư" – theo quy định của Luật Nhà ở.

Điều không rõ ràng là theo quy định của Luật Đất đai, cách duy nhất để nhà đầu tư có được đất từ Nhà nước là được giao hoặc thuê đất, chứ không phải bằng cách nhận chuyển nhượng. 

Vậy "trong trường hợp nào thì nhà đầu tư có thể nhận đất từ Nhà nước bằng hình thức nhận chuyển nhượng"? – báo cáo của Tiểu nhóm công tác đất đai đặt câu hỏi.

Không phải cứ có đất là được làm dự án

Theo Luật Nhà ở, chỉ có doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam mới có thể được cấp "chấp thuận chủ trương đầu tư". Do không rõ trường hợp nào cần có "quyết định chủ trương đầu tư" (như đã trình bày ở trên) nên cũng không rõ là với trường hợp liên doanh (giữa nhà đầu tư nội và doanh nghiệp ngoại để cùng phát triển dự án) thì có cần "chấp thuận chủ trương đầu tư" hay không?

Báo cáo cũng đưa ra trường hợp doanh nghiệp trong nước góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất. Theo quy định, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hoàn thành trong vòng 90 ngày kể từ ngày doanh nghiệp được thành lập. Trong khi đó, thời gian để xin cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (được yêu cầu như một điều kiện để xin được "chấp thuận chủ trương đầu tư) đã mất ít nhất 80 ngày. Vì vậy, chủ đầu tư khó có thể có được "chấp thuận chủ trương đầu tư" trước khi quyền sử dụng đất phải được góp.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hoàn thành trong vòng 90 ngày trong khi thời gian phê duyệt quy hoạch 1/500 là 80 ngày

Ngoài ra, theo Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư phải xin được giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu khởi công dự án. 

"Không rõ là có cần phải có ‘chấp thuận chủ trương đầu tư’ để xin giấy phép xây dựng hay không. Do đó, chủ đầu tư sẽ không thể phát triển dự án nếu như không xin được ‘chấp thuận chủ trương đầu tư’ vì bất kỳ lý do gì. Và cũng do đó, có thể có trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không thể phát triển dự án trên đất đó được", báo cáo phân tích.

Chồng chéo các chấp thuận/phê duyệt đầu tư

Ngoài yêu cầu phải có "quyết định chủ trương đầu tư", "chấp thuận chủ trương đầu tư",  Luật Đầu tư cũng quy định nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam còn phải xin được Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (giấy chứng nhận).

Đối với các dự án cần có "chấp thuận chủ trương đầu tư", nhà đầu tư nước ngoài trước tiên sẽ xin cấp giấy chứng nhận, thành lập một doanh nghiệp rồi sau đó sẽ xin cấp "chấp thuận chủ trương đầu tư". 

Với mâu thuẫn đã nêu ở trên, nếu không có "chấp thuận chủ trương đầu tư", chủ đầu tư sẽ không thể phát triển dự án. Do đó, có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư nước ngoài đã được thành lập tại Việt Nam nhưng lại không thể phát triển dự án nếu không thể xin được "chấp thuận chủ trương đầu tư" vì bất kỳ lý do gì. 

Ngoài ra, kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải tiến hành rất nhiều bước thủ tục khác nhau, mất ít nhất 153 ngày để có được "chấp thuận chủ trương đầu tư".

Nhà đầu tư nước ngoài sẽ mất ít nhất 153 ngày để có được "chấp thuận chủ trương đầu tư".

Tiểu nhóm Công tác Đất đai VBF cho rằng cả giấy chứng nhận và "chấp thuận chủ trương đầu tư" đều là chấp thuận của cơ quan chức năng đối với dự án; "chấp thuận chủ trương đầu tư" lại được cấp dựa trên phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, vậy nên không cần thiết phải yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài có giấy chứng nhận đối với các dự án cần "chấp thuận chủ trương đầu tư".

"Căn cứ vào các nội dung trên, yêu cầu về giấy chứng nhận đối với các dự án phát triển nhà ở (cần có "quyết định chủ trương đầu tư" hoặc "chấp thuận chủ trương đầu tư") nên được bãi bỏ để giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho nhà đầu tư nước ngoài", báo cáo đề xuất.