Một năm của cổ phiếu BĐS khu công nghiệp: Nước chảy chỗ trũng

Tiền chảy về nơi hiệu quả kinh doanh cao

2023 là một năm khá tồi tệ đối với các doanh nghiệp thuộc nhiều nhóm ngành. Sau quý I và quý II tương đối ảm đạm, sang quý III, giới đầu tư kỳ vọng lợi nhuận toàn thị trường sẽ có sự cải thiện rõ rệt nhưng thống kê từ Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, tổng lợi nhuận quý III/2023 của các doanh nghiệp niêm yết thậm chí còn giảm 3,5% so với quý II/2023 và giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Luỹ kế 9 tháng, tổng lợi nhuận suy giảm 15,8% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh đó, bất động sản khu công nghiệp nổi lên trở thành một trong số ít ngành ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực. Thống kê từ Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho thấy trong quý III/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản khu công giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm ngoái chủ yếu do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư (một số doanh nghiệp kinh doanh chính trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp nhưng vẫn có kinh doanh bất động sản dân cư). Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% so với cùng kỳ nhờ giá cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp quý III/2023 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng lên 43,4% (cùng kỳ năm ngoái ở mức 36,5%).

Giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nhìn chung cũng diễn biến tích cực theo đà tăng của lợi nhuận. Số liệu từ Yuanta cho biết nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm này đến nay đã tăng khoảng 46%, gấp đôi mức tăng của VN-Index (23%). Khối ngoại tỏ ra yêu thích cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam khi mua ròng cả nghìn tỷ đồng từ đầu năm, trong khi vẫn miệt mài bán ròng trên thị trường chung.

Mặc dù về xu hướng chung, biến động lợi nhuận vẫn là yếu tố chính dẫn dắt giá cổ phiếu nhưng đi vào từng mã riêng biệt, không phải cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào cũng tăng - giảm đồng pha với lợi nhuận. Có thể chọn ra 6 cổ phiếu tiêu biểu về quy mô vốn hoá và quy mô thanh khoản để nhìn nhận rõ hơn điều này, bao gồm: KBC, BCM, SZC, ITA, TID và IDC.

Trong nhóm này, tính từ đầu năm 2023 đến hết ngày 24/12, dẫn đầu là SZC với thị giá tăng tới 100%. Kế đó là IDC tăng 77%, ITA tăng 60%, KBC tăng 29%. Trái lại, TID giảm 8% và BCM giảm 22%. 

Trong đó, chỉ có cổ phiếu BCM và SZC là diễn biến đồng pha với lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế 9 tháng năm 2023 của SZC tăng nhẹ 2%, trong khi của BCM giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Vậy đâu là yếu tố dẫn dắt diễn biến giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm 2023?

Bất động sản khu công nghiệp là nhóm ngành hiếm hoi mà giới đầu tư giữ được kỳ vọng tích cực trong suốt cả năm 2023. Trong tâm thế lạc quan đó, dòng tiền thông minh có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao.

Số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất của 6 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong diện thống kê cho thấy, IDC, KBC và SZC là 3 cổ phiếu có tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROEA) cao nhất trong 9 tháng năm 2023. Đây cũng là 3 cổ phiếu đi lên mạnh mẽ từ đầu năm đến nay.

Cụ thể, ROEA của IDC đạt 17,3% trong 9 tháng năm nay, cao nhất trong số 6 doanh nghiệp, mặc dù lợi nhuận sau thuế suy giảm tới 56% so với cùng kỳ năm ngoái. Có phần tương tự, KBC ghi nhận ROEA đạt 11% trong 9 tháng năm nay, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm nhẹ 2%.

Với SZC, ROEA của doanh nghiệp này đạt 10,3% trong 9 tháng, còn lợi nhuận sau thuế thì nhích nhẹ 2%, như đã đề cập ở trên.

3 cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp còn lại có ROEA rất thấp, chưa đến 4%. Trong đó, TID chỉ đạt 3,7% trong 9 tháng năm nay dù lợi nhuận sau thuế tăng 19%. Với BCM, ROEA chỉ đạt vỏn vẹn 1,4% do lợi nhuận năm nay suy giảm rất mạnh. Đối với ITA, lợi nhuận sau thuế giảm 25% trong 9 tháng khiến ROEA chỉ ở mức 1,1%.

Như vậy, cổ phiếu của 3 doanh nghiệp có ROEA 9 tháng trên 10% là IDC, KBC và SZC đều tăng mạnh trong năm 2023. Ở chiều ngược lại, TID và BCM có ROEA thấp, chưa đến 4%, đều ghi nhận sự suy giảm về thị giá.

Riêng ITA có vẻ nằm ngoài xu hướng khi lợi nhuận suy giảm, ROEA thấp nhưng thị giá vẫn tăng tới 60%. Tuy vậy, so với năm 2022, kết quả cả năm 2023 nhiều khả năng sẽ cải thiện rất mạnh bởi trong quý IV/2022, ITA bất ngờ lỗ đột biến gần 330 tỷ đồng khiến cả năm 2023 lỗ trên 250 tỷ đồng, trong khi nhiều khả năng quý IV/2023 sẽ không có khoản lỗ đột biến như vậy.

Lợi thế vẫn duy trì nhưng xuất hiện nhiều thách thức mới

Nhìn sang năm 2024, Công ty Chứng khoán Yuanta nêu ra 4 động lực tăng trưởng tích cực cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

Thứ nhất là tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Cụ thể, đối với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất trong quý III/2023 là 80,2%, tăng 0,44 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Giá cho thuê vẫn cao, trung bình 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với quý liền trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là 2 tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An là 2 tỉnh tiềm năng mới đối với mảng khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất là khá hạn chế. Giá cho thuê đất trung bình là 189 USD/m2/chu kỳ, tăng 1% so với quý liền trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thứ hai, nguồn cung suy giảm hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Hiện nay, diện tích hấp thụ và nguồn cung khu công nghiệp phía Bắc giảm mạnh trong quý I/2023 nhưng đã hồi phục trong quý II và quý III.

Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguyên nhân: Thủ tục giải phóng mặt bằng chậm; các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các khu công nghiệp mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn.

Thứ ba, dòng vốn FDI diễn biến tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế. Tổng vốn FDI đăng ký 11 tháng năm nay đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm ngoái, tăng trưởng dương lần thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Yuanta vẫn duy trì quan điểm tích cực về triển vọng dòng vốn FDI nhờ 3 yếu tố. Cụ thể, vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất - chế biến - chế; hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công; các tỉnh thành, địa phương đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài. Điều này có lợi cho thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Thứ tư, xu hướng tích cực từ đầu tư công và cuộc đua thu hút FDI của các tỉnh thành. Theo đó, chỉ số năng lực quốc gia về logistics (LPI) do Worldbank công bố cho thấy chỉ số LPI của Việt Nam có xu hướng tăng, cải thiện mạnh trong giai đoạn 2016 – nay.

Kết quả này một phần lớn là nhờ tình hình đầu tư công được thúc đẩy mạnh. Theo công bố từ Văn phòng Chính phủ, ước tính giải ngân đầu tư công 11 tháng năm nay đạt khoảng 462.860 tỷ đồng, tăng 6,77% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 65,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao năm 2023.

Ngoài ra, các tỉnh thành cũng có các chương trình, chiến lược riêng để thi đua thu hút FDI gần đây. Ví dụ, Hải Phòng thúc đẩy phát triển cảng nước sâu Lạch Huyện - Cảng Hàng không quốc tế Cát Bi, thành lập Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng; Bắc Ninh đề ra chính sách 4 “sẵn sàng” (mặt bằng khu công nghiệp được phê duyệt sẵn; thành lập Khu đô thị đại học cung cấp nhân sự cho các khu công nghiệp; cắt giảm 30 thủ tục, 900 quy trình, thực hiện nhanh 458 quy trình; tổ chức lắng nghe các doanh nghiệp FDI); Bình Dương đưa ra đề án chuyển đổi công năng phát triển năng lượng xanh cho khu công nghiệp, tổ chức Hội nghị xúc tiến đầu tư, thành lập các tổ công tác cho các doanh nghiệp FDI.

Bên cạnh các yếu tố tích cực, Yuanta cũng lưu ý về tác động của Luật thuế tối thiểu toàn cầu đến ngành. Trong ngắn hạn, luật này sẽ làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút FDI của Việt Nam do Việt Nam đang áp dụng các ưu đãi về thuế cho doanh nghiệp FDI. Do đó, có thể tạo ra những xáo trộn trong các cơ chế chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vốn nghiêng nhiều về các biện pháp ưu đãi thuế.

Tuy vậy, về lâu dài, đây có thể là một cơ hội để Việt Nam đổi mới chính sách đối với đầu tư nước ngoài. Vì các nước cạnh tranh với Việt Nam trong thu hút FDI và đang có ưu đãi thuế suất tốt hơn Việt Nam như Ấn Độ, Malaysia,… cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn.

Ngoài ra còn một số rủi ro khác. Chẳng hạn như chi phí đền bù mặt bằng tăng làm chậm quá trình giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã tăng nhiều, định giá nhiều doanh nghiệp ở mức “hợp lý”, không còn rẻ nhưng cũng chưa phản ánh hết tiềm năng tương lai. Hoặc như thực trạng một số tỉnh thành đã không còn dư địa mở rộng các khu công nghiệp

Trong báo cáo chiến lược đầu tư năm 2024, Công ty Chứng khoán MB (MBS) lưu ý rằng khu công nghiệp truyền thống đang dần mất đi lợi thế cạnh tranh, thay vào đó khu công nghiệp hướng tới yếu tố xanh, bền vững ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư. Đầu tư vào dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường đang là xu thế hiện nay. 

Một thách thức khác là Ấn Độ và Indonesia đang là đối thủ cạnh tranh lớn nhất với Việt Nam trong thu hút FDI vào lĩnh vực công nghệ cao. Tăng trưởng vốn FDI vào Việt Nam 2018-2022 chỉ đạt 4%/năm, trong khi Ấn Độ và Indonesia lần lượt đạt 9% và 13%. 

“Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu làm mất đi lợi thế của Việt Nam trong thu hút đầu tư FDI và sẽ ảnh hưởng tới ngành bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh nhờ những hiệp định thương mại đã ký kết, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn. Việc nâng tầm lên đối tác chiến lược với Mỹ cũng sẽ giúp thu hút đầu tư vào phát triển công nghệ cao”, báo cáo của MBS nhấn mạnh.