Nhận diện những đòn bẩy sẽ tăng ‘hấp lực’ cổ phiếu bất động sản

Thị trường bất động sản tăng chất

Theo tiến sĩ Bùi Quang Tín, thị trường bất động sản đang có một gam màu tương đối sáng. Bên cạnh những yếu tố như giao dịch ổn định, giá không biến động lớn, dòng vốn FDI vào bất động sản cũng như số lượng doanh nghiệp bất động sản đều tăng.

Tín dụng tăng trưởng 21% tương đương với việc sẽ có khoảng 600.000 tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế. So với trước đây, hiện nay các ngân hàng đã kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro trong cho vay bất động sản. Tình trạng lệch pha cung cầu đang có dấu hiệu giảm dần, nguồn cung của chủ đầu tư đang dần phù hợp với phân khúc bình dân và vừa túi tiền của người mua nhà.

Hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên ở mức: ngắn hạn 6-6,5%/năm, trung và dài hạn 8-10,5%/năm; đối với sản xuất kinh doanh thông thường, lãi suất khoảng 6,8-9%/năm đối với ngắn hạn, lãi suất khoảng 9,3-11%/năm đối với trung dài hạn.

"Thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi từ các yếu tố về lãi suất. Người mua nhà, chủ đầu tư dự án cũng sẽ ngày càng có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ phía ngân hàng. Từ đó, thị trường bất động sản trong các năm tiếp theo sẽ tiếp tục phát triển ổn định và bền vững", ông Tín nhận định.

Tương tự, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc môi giới Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng những chỉ số vĩ mô đang tạo động lực tăng trưởng chính cho thị trường bất động sản trong dài hạn. 

Cụ thể, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6.2% trong năm 2016, kỳ vọng 6.7% năm 2017 và duy trì 6.7% năm 2018, thuộc nhóm dẫn đầu ở khu vực Châu Á. Hạ tầng tại 2 đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội phát triển nhanh chóng đã kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản.

Khi các ngân hàng "siết" nâng hệ số rủi ro và giảm vốn vay trung dài hạn sẽ giúp các doanh nghiệp bớt phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và tự chủ hơn. Cấu trúc nguồn vốn đã được cải thiện so với "thời gian tồi tệ" 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ lệ khá an toàn. Lãi suất giảm giúp giảm chi phí sử dụng vốn, cả vốn vay và vốn chủ. Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản sẽ giảm bớt giá trị ảo và đi vào thực chất hơn.

Thị trường bất động sản hướng vào bền vững kéo theo sự phát triển của nhóm cổ phiếu bất động sản

Chu kỳ mới cho cổ phiếu bất động sản

Ông Phương cho rằng, doanh thu các công ty bất động sản niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012, đạt mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010. Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.

Tình hình chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm liên tục trong 8 năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/vốn chủ sở hữu là 3.77% năm 2008 chỉ còn 1.27% trong năm 2016. Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5.15% năm 2008 còn 0.97% năm 2016.

"Nhà đầu tư trên thị trường có vẻ đã mau chóng quên đi cuộc khủng hoảng cách đây vài năm và đang trả giá rất cao cho tài sản của doanh nghiệp cũng như cổ tức nhận được. Do đó, trong ngắn hạn, việc lựa chọn cổ phiếu thận trọng sẽ mang lại kết quả tốt hơn so với việc đầu tư theo số đông", ông Phương khuyến cáo.

Trong khi đó, tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, bức tranh chung của thị trường bất động sản và chứng khoán bất động sản đã được cải thiện rất nhiều sau "cú sốc" thời điểm năm 2012.

Thị trường chứng khoán chứng kiến đà tăng trưởng tốt, trong 5 năm từ 2012 đến nay đã tăng từ khoảng 400 điểm lên hơn 800 điểm, số lượng doanh nghiệp niêm yết cùng khối lượng giao dịch trên sàn tăng vọt, hiện số doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết đã tăng từ 11 công ty lên tổng số 57, thanh khoản thị trường hiện đạt khoảng hơn 4000 tỷ Việt Nam Đồng mỗi phiên.

Sự thay đổi tầm nhìn sang trung và dài hạn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã thúc đẩy sự phát triển kinh doanh và góp phần lành mạnh hóa thị trường chứng khoán lẫn bất động sản Việt Nam. Xu hướng phát triển này sẽ còn tiếp tục khi các nhà đầu tư tìm đến các doanh nghiệp niêm yết tiếng tăm và uy tín để "chọn mặt gửi vàng" trên thị trường bất động sản.

"Quá trình này sẽ thúc đẩy thêm nguồn vốn vào cả thị trường bất động sản cùng thị trường chứng khoán, tăng khối lượng giao dịch và số lượng cổ phiếu niêm yết trở nên đa dạng hơn. Cùng với đó là bức tranh thị trường bất động sản và chứng khoán ngày càng trưởng thành, vững mạnh", ông Khương nói.