Nở rộ việc gọi vốn qua hợp đồng hợp tác đầu tư

Đua nhau gọi vốn

Tháng 9/2022, Minh Khuyên – nhân viên văn phòng tại quận Cầu Giấy, Hà Nội, nhận được lời mời gọi hợp tác đầu tư vào công ty K, thuộc tập đoàn S. Khi ấy, Khuyên vừa bán đi căn chung cư trong nội đô của mình, định bụng sẽ mua một mảnh đất nhỏ ở ngoại thành, xây nhà riêng để ở. Song, lời mời chào hấp dẫn đã khiến Khuyên tạm gác lại ý định xây nhà để mang hơn 2 tỷ đồng đầu tư vào công ty K. Hợp đồng hợp tác đầu tư của Khuyên mang hình thức của một giao dịch mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án do tập đoàn S phát triển ở khu bắc Hà Nội. Do giá trị căn hộ lớn, Khuyên phải sở hữu chung căn hộ đó với 2 nhà đầu tư khác. Thời hạn hợp đồng là 6 tháng, lãi suất 9,6%, thanh toán lãi 3 tháng một lần, do tập đoàn S đứng ra bảo lãnh. Khuyên nhẩm tính khi hợp đồng hợp tác hết hạn, chị có thể kiếm được khoảng 200 triệu đồng.

Cũng nhận được lời mời gọi như Khuyên, song Kim không cầm căn hộ đơn lẻ mà góp vốn đầu tư vào hẳn một dự án đất nền. Công ty bất động sản mời Kim góp vốn cam kết sau 1 năm, dự án sẽ ra được hàng, Kim sẽ được sở hữu 1 lô đất trong dự án. Công ty sẽ bán lô đất đó để trả vốn góp cho Kim với lợi nhuận cam kết 20%. Thấy “ngon ăn”, Kim dốc toàn bộ số tiền đang có, khoảng 2,5 tỷ đồng, để góp vốn với kỳ vọng sau khi kết thúc hợp tác sẽ có thể mua một căn hộ cao cấp tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) mà không cần vay thêm ngân hàng.

Trên thực tế, những người như Khuyên hay Kim không hiếm. Thị trường những năm qua đã chứng kiến làn sóng doanh nghiệp, nhất là trong lĩnh vực bất động sản, đua nhau chèo kéo người dân “góp gạo thổi cơm chung”. Nhiều doanh nghiệp nhờ đó đã huy động được nguồn vốn từ lớn đến cực kỳ lớn. Tại một sự kiện kín tổ chức tại Hà Nội cách đây không lâu, lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn đầu tư tài chính tiết lộ một con số gây sốc: tính đến cuối năm 2022, có một tập đoàn bất động sản đã huy động (lũy kế) được 80.000 tỷ đồng. Chỉ một tập đoàn mà đã huy động được như vậy thì quy mô thực tế của thị trường hợp tác đầu tư đã đạt đến mức khổng lồ.

Quan sát hoạt động hợp tác đầu tư, có thể thấy một điểm đáng chú ý là đa phần các đơn vị gọi vốn là doanh nghiệp chưa niêm yết, nhiều đơn vị có hoạt động kinh doanh sơ sài đến mức “bí hiểm”, không ít doanh nghiệp có tuổi đời rất trẻ, dường như được lập ra chỉ để huy động vốn.

Bên cạnh đó, dù khác nhau về hình thức, song mẫu số chung của việc chào mời hợp tác đầu tư là cam kết trả lãi cao. Như công ty N, từ nhiều năm qua đã tung ra thị trường các gói hợp tác đầu tư, với mức thấp nhất chỉ từ 20 triệu đồng, thời hạn 2 năm, lãi suất 6%/tháng, tương đương 72%/năm, thậm chí có gói có lãi suất tới 96%/năm đi kèm nhiều quà tặng và quyền lợi mua bất động sản. Một nguồn tin nội bộ cho biết công ty này đã huy động được hàng nghìn nhà đầu tư với số vốn góp đa dạng, người ít thì góp vài chục triệu đồng, người nhiều thì góp tới hàng tỷ đồng.

Một đặc điểm chung nữa là thời gian trả lãi rất ngắn, phổ biến là thanh toán theo quý, theo tháng, thậm chí có công ty còn trả lãi theo ngày. Công ty N nói trên và Bankland là điển hình của việc này. Cụ thể, với Bankland, trong thời gian hoạt động, công ty đã huy động khoảng 400 tỷ đồng từ 4.000 nhà đầu tư qua 7.000 hợp đồng hợp tác đầu tư. Công ty cam kết nhà đầu tư được hưởng lãi suất kỳ hạn từ 6 tháng đến 72 tháng, trả lãi theo ngày với mức lãi 3 - 5,1%/tháng.

Một điều đáng chú ý là thời gian gần đây, hoạt động chào mời hợp tác đầu tư còn lan sang cả nhóm doanh nghiệp niêm yết, dù không nhiều. Trong đó, nổi bật nhất là công ty thuộc một tập đoàn bất động sản rất lớn với chương trình hợp tác đầu tư bằng cách chia nhỏ bất động sản thành 50 phần và bán từng phần cho nhà đầu tư với mỗi phần chỉ vài chục triệu đồng. Mức lợi nhuận cam kết sau 18 tháng dao động 6,5 - 7,5%/năm, nếu kéo dài 36 - 60 tháng có thể lên 9,5%/năm.

Hoạt động chia nhỏ bất động sản để bán này thậm chí còn được đẩy lên một nấc cao hơn nữa, với việc chia nhỏ thành hàng nghìn phần và “token hóa” từng phần. Phương thức này được gọi một cách mĩ miều là “blockchain bất động sản”. Theo đó, khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành chủ sở hữu bất động sản đó cùng với nhiều người khác. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời. Trong phương thức này, khách hàng cũng có thể ủy quyền quản lý cho một bên thứ ba và nhận lợi nhuận từ bên được ủy thác đó.

Phân loại hợp tác đầu tư

Hoạt động hợp tác đầu tư rất đa dạng, song ở một mức độ nhất định, có thể phân chia thành một số loại cơ bản. Theo đó, nếu xét theo tiêu chí tài sản bảo đảm thì có thể chia hoạt động hợp tác đầu tư thành 2 loại là: loại có tài sản bảo đảm và loại không có tài sản bảo đảm. Trong khi đó, nếu xét theo đối tượng nhận vốn góp thì có 2 loại là: loại góp trực tiếp cho doanh nghiệp và loại góp cho đơn vị trung gian (để đơn vị trung gian dùng tiền đó hợp tác đầu tư với bên thứ ba).

Còn nếu xét theo tiêu chí đối tượng đầu tư thì có thể chia hoạt động hợp tác đầu tư thành 3 loại cơ bản: loại đầu tư vào cổ phần công ty, loại đầu tư vào dự án và loại đầu tư vào sản phẩm. Cụ thể, hợp tác đầu tư vào cổ phần là việc nhà đầu tư góp vốn để sở hữu cổ phần công ty. Khi công ty lên sàn, hoặc làm ăn có lợi nhuận, giá cổ phần tăng lên mức đã cam kết thì nhà đầu tư góp vốn được hưởng lợi từ mức tăng đó. Tuy nhiên, để tránh việc công ty có thêm quá nhiều cổ đông, trở thành đại chúng, các nhà đầu tư góp vốn sẽ ký kết hơp đồng hợp tác với chủ tịch công ty, thỏa thuận quy đổi giá trị vốn góp tương đương số lượng cổ phần nhất định. Sau này, khi cổ phần đã tăng giá lên mức cam kết, chủ tịch công ty sẽ trả vốn cho nhà đầu tư bằng số lượng cổ phần đã góp, hoặc mua lại cổ phần theo giá hiện hữu ở thời điểm đó.

Với loại hợp tác đầu tư vào dự án, nhà đầu tư sẽ góp vốn chung với công ty để cùng triển khai dự án và nhận về sản phẩm, lúc này đã có giá trị cao hơn số vốn góp ban đầu. Công ty sẽ bán sản phẩm để mang lại cho nhà đầu tư giá trị tăng thêm theo cam kết, hoặc cho phép nhà đầu tư tự bán sản phẩm của mình.

Với loại hợp tác vào sản phẩm, nhà đầu tư góp vốn vào công ty để cùng chung mua một loại sản phẩm nào đó (ví dụ bất động sản) từ bên thứ ba với cam kết sau một thời gian nhất định, bên thứ ba sẽ mua lại sản phẩm đó với mức giá cao hơn giá mua ban đầu. Hoạt động mua và bán lại còn được biết đến với tên gọi “hợp đồng repo”.

Vì sao hợp tác đầu tư bùng nổ?

Việc doanh nghiệp gọi vốn qua hình thức hợp tác đầu tư thực ra đã xuất hiện từ rất lâu, bởi doanh nghiệp lúc nào cũng cần vốn mà không phải khi nào cũng có thể vay ngân hàng. Thủ tục vay ngân hàng khá phức tạp, như cần có tài sản bảo đảm, chứng minh mục đích sử dụng vốn, chứng minh dòng tiền trả nợ, hồ sơ dự án, hồ sơ nghiệm thu… Trong khi đó, việc vay vốn trong dân dễ dàng hơn rất nhiều, lắm khi chỉ cần một hợp đồng hợp tác đầu tư với các điều khoản lỏng lẻo, ít ràng buộc, ít cam kết, không hoặc cần rất ít tài sản bảo đảm, thậm chí có thể cài cắm các “lối thoát” cho doanh nghiệp, ví như cam kết không tiết lộ thông tin cho bên thứ ba hay không khởi kiện.

Tuy nhiên, việc gọi vốn qua hợp tác đầu tư chỉ thực sự bùng nổ trong khoảng 3 năm trở lại đây, tức từ 2020. Nguyên nhân là trong giai đoạn này, dịch bệnh Covid-19 bùng phát, sản xuất kinh doanh đình đốn, dòng vốn trở nên ứ đọng. Mặt bằng lãi suất ngân hàng lại duy trì ở mức rất thấp, khiến kênh tiền gửi mất đi sức hấp dẫn đối với giới đầu tư. Hệ quả là tiền chảy ồ ạt sang các kênh tài sản như: vàng, chứng khoán, tiền kỹ thuật số (coin), bất động sản khiến giá các loại tài sản này tăng vùn vụt. Nhà đầu tư lúc này đứng trước hai lựa chọn: hoặc tự đầu tư, hoặc ủy thác đầu tư để nhận lợi nhuận cam kết. Các doanh nghiệp đã bắt trúng nhu cầu thứ hai để đẩy mạnh việc mời gọi hợp tác đầu tư với lãi suất cao để thu về một khối lượng vốn khổng lồ. Đây cũng chính là giai đoạn đã chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Sau giai đoạn Covid-19, nền kinh tế bước vào quá trình hồi phục. Tuy nhiên, ngay buổi đầu của quá trình hồi phục, các cú sốc trên thị trường tài chính liên tiếp diễn ra, chẳng hạn như: tín dụng thắt chặt với room cho vay hạn chế, mặt bằng lãi suất dâng lên dưới sức ép tỷ giá, khiến việc vay vốn ngân hàng hết sức khó khăn; thị trường trái phiếu đổ vỡ dẫn đến áp lực mua lại trước hạn rất lớn trong khi gần như không thể phát hành mới để tiếp tục đầu tư và đảo nợ; thị trường chứng khoán sụp đổ từ đỉnh cao hơn 1.500 điểm xuống chỉ còn hơn 800 điểm khiến nhiều kế hoạch IPO bị hoãn vô thời hạn. Bồi thêm vào đó, hoạt động bán hàng gần như ngưng trệ. Tất cả đã khiến nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là khối bất động sản, rơi vào tình cảnh khát tiền nghiêm trọng. Để có tiền, các doanh nghiệp phải xoay xở mọi cách. Và hình thức hợp tác đầu tư được xem là một “lối thoát”, một “cứu tinh” cho nhiều doanh nghiệp, bất chấp mức lãi cam kết là rất cao và phải hoàn trả trong thời gian rất ngắn.

Ngoài ra, một lý do cũng rất quan trọng khác cần được xét đến là hoạt động bán hàng (tức mời gọi hợp tác đầu tư) của các đội nhóm. Các đội nhóm này có tệp khách hàng VIP, đã từng là nhân tố then chốt làm nên sự thành công của các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Sau sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động bán trái phiếu gần như đóng băng, các đội nhóm đã chuyển qua bán gói hợp tác đầu tư và “nắn” dòng tiền chảy qua kênh này.

Có thể nói, hợp tác đầu tư đang thể hiện vai trò của một kênh huy động vốn hiệu quả và có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, hình thức này cũng ẩn tàng những rủi ro không hề nhỏ đối với cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp huy động vốn hay rộng hơn là với thị trường tài chính, vốn đang trong giai đoạn đặc biệt nhạy cảm. Nhận diện và kiểm soát các rủi ro là điều cần thiết để tránh các hệ lụy xấu cho môi trường đầu tư, lành mạnh hóa hoạt động này, hướng tới sự phát triển bền vững.