‘Ông trùm môi giới’ Phan Xuân Cần: ‘Khối ngoại đang săn khách sạn, resort có sẵn hơn là chọn quỹ đất sạch’

Đại dịch Covid-19 đang khiến nền kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng bị ảnh hưởng mạnh mẽ.

Nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, nếu dịch bệnh còn kéo dài và diễn biến phức tạp thì nhiều khả năng các doanh nghiệp nhỏ rất khó cầm cự được lâu. Đây cũng là cơ hội để các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực bắt đầu đàm phán mua lại các dự án bất động sản đang gặp khó.

Các chuyên gia cũng cho rằng hoạt động chuyển nhượng và mua bán, sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản sẽ diễn ra mạnh mẽ sau dịch Covid-19.

VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản về chủ đề này.

- Ông nhận định thế nào về bức tranh thị trường M&A bất động sản thời gian vừa qua?

Ông Phan Xuân Cần: Dịch bệnh đang hoành hành và ngành bất động sản cũng bị ảnh hưởng chung như những ngành nghề khác, chỉ một số ít các ngành như y tế, công nghệ, nông nghiệp, thực phẩm phục vụ nhu cầu thiết yếu… không bị ảnh hưởng và kinh doanh tốt.

Trong lĩnh vực bất động sản, các phân khúc bị ảnh hưởng nặng gồm khách sạn, trung tâm thương mại, bán lẻ, căn hộ cho thuê và văn phòng, còn mảng ít bị ảnh hưởng là nhà ở gồm dự án khu đô thị, khu dân cư và khu căn hộ.

Có thể thấy, dịch bệnh mới đổ bộ khoảng 2-3 tháng nay nên chưa thể nào phản ánh hết được hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản. Nếu doanh nghiệp khó khăn thì họ vẫn đang xem xét, còn về giá bán chỉ mới giảm khoảng 10-12% nên cũng chưa đủ hấp dẫn người mua.

Thực tế, cả 2 phía đều đang nghe ngóng nhiều hơn là xuống tiền. Về phía người bán, những phân khúc liên quan đến bất động sản thương mại, dịch vụ đang bị ảnh hưởng nặng nên mới có nhu cầu bán đi như khách sạn, khu thương mại, nghỉ dưỡng kể cả dự án đang xây dở dang hoặc đang vận hành… Những loại hình này có nhu cầu bán rõ ràng hơn trên thị trường.

Còn về nhóm người mua hiện cũng có một số nhu cầu thực để tìm mua khách sạn, khu nghỉ dưỡng và một số dự án bất động sản. Tuy nhiên, họ đang cân nhắc các tiêu chí như dự án phải có vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý sạch sẽ, tài sản đầu tư phải bài bản và xem xét các hoạt động kinh doanh của dự án trong những năm trước.

Ví dụ, nhóm này sẽ xem kết quả kinh doanh những năm từ 2017 - 2019 đổ lại và dựa trên kết quả tài chính mới định giá nó đắt hay rẻ. Ngoài ra, nhóm này cũng kỳ vọng giá có thể giảm xuống khoảng 20%, song hiện giá mới giảm 10-12% nên hai bên vẫn trong quá trình đàm phán và xem xét.

Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài, người bán có thể giảm giá về mức 20% để bán.

- Phía Sohovietnam hiện có xúc tiến các thương vụ nào không?

Tính từ đầu năm đến nay, Sohovietnam đang đàm phán nhiều danh mục liên quan đến khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

- Dự án mà ông đang nói tới ở đâu và giá trị thương vụ bao nhiêu?

Vì yêu cầu bảo mật chúng tôi không được phép tiết lộ tên dự án, song các dự án này chủ yếu nằm ở khu vực TP. HCM, Nha Trang và Đà Nẵng. Còn giá trị những thương vụ này ước tính khoảng 20 - 40 triệu USD/thương vụ.

- Nhóm nhà đầu tư này là trong hay ngoài nước, thưa ông?

Thực ra có hai nhóm. Thứ nhất, nhóm đầu tư là các công ty và cá nhân trong nước, đây là nhóm có dòng tiền nhàn rỗi và không phải vay mượn.

Nhóm đầu tư này từng có ý định tham gia ngành khách sạn, du lịch nhưng chưa tìm được địa điểm và tài sản nào phù hợp cộng thêm giá thành cao, thế nhưng bây giờ giá về mức phù hợp nên họ quan tâm.

Nhóm thứ hai là các quỹ đầu tư nước ngoài. Thực ra quỹ này chỉ chuyên đầu tư về mảng khách sạn, resort. Và hầu hết các quỹ quan tâm đến mảng này đã có chiến lược đầu tư rõ ràng và ưa thích “món” tài sản đã xây dựng xong rồi như khách sạn 4 sao, 5 sao hơn là quỹ đất sạch.

Ngoại trừ, vị trí đất phải rất đẹp ở Hà Nội và TP. HCM thì quỹ này mới xuống tiền. Bởi vì nhóm khách sạn 4 sao, 5 sao ở 2 thành phố này quá ít và họ đành mua đất để xây. Còn các tỉnh, thành khác như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc họ có thể mua lại các khách sạn, resort có sẵn.

Chúng tôi thấy rằng dịch bệnh là điều không mong muốn nhưng nó lại tạo ra cơ hội cho người mua. Đối với người bán vào thế “hơi kẹt” nên mới phải bán đi.

Thực tế, nhiều ông chủ cũng vay mượn và xây lên các khu khách sạn, khu resort nhưng lại có suy nghĩ “phải để đời sống chết” với nó và cuối cùng dễ ngập trong nợ nần.

Do đó, nếu như người bán coi nó như là một món hàng hóa thì hai bên sẽ mua bán được với nhau và giải quyết được vấn đề của mình.

- Vậy theo ông những đối tượng nào có thể bán tài sản nhất trong thời điểm này?

Có 3 trường hợp có khả năng bán tài sản này trong thời điểm dịch bệnh:

Thứ nhất, những doanh nghiệp thuê một khách sạn thậm chí là một chuỗi khách sạn vừa và nhỏ ở trung tâm thành phố lớn để vận hàng khai thác kinh doanh. Đối tượng này nay gặp dịch bệnh sẽ rơi vào tình trạng rất khó khăn để duy trì dòng tiền, nên dễ phải nhượng lại quyền khai thác nhất.

Thứ hai, nhà đầu tư có tài mua đứt khách sạn để khai thác kinh doanh nhưng có số vốn ít phải dùng đòn bẩy tài chính cao thì bây giờ cũng phải bán lại khách sạn.

Thứ ba, nhóm các ông chủ sở hữu khách sạn nhưng không sử dụng đòn bẩy tài chính, họ mua bằng tiền thật thì nhóm này đang nghe ngóng và chờ đợi dịch bệnh qua đi để hoạt động tiếp. Nhóm này thường giữ tài sản, ít bán giá rẻ, họ sẽ đóng cửa khách sạn và cắt giảm chi phí tối đa để chờ đợi, hiện tại chưa phải bán. Nhưng nếu dịch bệnh còn kéo dài thì khả năng bán cũng sẽ cao.

- Ông đánh giá thế nào về thị trường M&A lĩnh vực bất động sản năm 2020?

Có thể thấy khủng hoảng năm nay khác với các cuộc khủng hoảng tài chính trước đó. Khủng hoảng tài chính sẽ bị đứt gãy về dòng tiền và thanh khoản, còn khủng hoảng hiện nay thì tiền lại được bơm ra nhiều hơn và chỉ một số ngành mới bị ảnh hưởng như hàng không, du lịch, khách sạn…

Tôi cho rằng thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ sôi động và các nhu cầu quan tâm sẽ thực hơn. Chỉ có những giao dịch hai bên đều có thiện chí với nhau, có tiền thực, nhu cầu bán thực thì sẽ gặp gỡ với nhau.

Nhìn chung, tôi đánh giá thị trường này sẽ sôi động và có tiềm năng.

- Vậy đâu sẽ là phân khúc được nhắm tới sau dịch, thưa ông?

Phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhất, chúng tôi dự đoán là đất dự án triển khai khu phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ.

Ngoài ra, văn phòng vẫn sẽ được quan tâm. Trong vài năm vừa qua, thị trường văn phòng tăng trưởng rất tốt, giá thuê cao và có nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào để phát triển các dự án về văn phòng.

Và sau dịch, văn phòng hiện là mảng ít bị tác động nhất. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang đặt hàng mua các tòa nhà văn phòng hạng A và B tại Hà Nội, TP. HCM.

Xin cám ơn ông!