Tỷ suất lợi nhuận quá thấp, đầu tư căn hộ cho thuê đã hết thời?
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.

Gánh ‘cục nợ’ từ mua tàu
Trao đổi với VietnamFinance, ông Ngô Văn Tuấn, Chủ tịch HĐQT Vinawaco cho biết: Trong quá khứ đến nay, Tổng Công ty phải gánh rất nhiều khoản nợ, đặc biệt, là khoản nợ mua 3 tàu từ năm 1995 với chi phí 12 tỷ đồng … nằm ngoài sổ sách.
“Lúc cổ phần hoá Tổng công ty, số nợ trên hoàn toàn ngoài sổ sách, mãi đến năm 2016, phía ngân hàng gửi trát đòi khiến đơn vị rất bất ngờ. Hiện tại, số nợ (bao gồm cả lãi) đã lên tới 60 tỷ đồng, khoản nợ này khiến đơn vị không thể thanh quyết toán, cũng không thể hoàn tất quá trình cổ phần hoá đơn vị… nhưng phía Bộ GTVT và ngân hàng vẫ chưa có hướng giải quyết thoả đáng cho chúng tôi”, ông Tuấn bức xúc.
Theo tìm hiểu của VietnamFinance, khoản nợ 12 tỷ đồng được hình thành từ năm 1995, thời điểm đó, Vinawaco đã tiếp nhận 3 tàu vận tải từ Công ty Vietrancimex với giá trị 26,2 tỷ đồng (tương đương 2.250.000 USD).
Thời điểm đó, Vinawaco được Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng nhà nước bố trí vốn mồi nhận thay nợ từ Công ty Vietrancimex (nay là Traximeco - Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Hợp tác đầu tư giao thông vận tải) 19,2 tỷ đồng, số tiền còn nợ lại Traximeco khoảng 7 tỷ đồng.
“Tuy nhiên, do Vinawaco là công ty chuyên thực hiện nạo vét, không thực hiện kinh doanh tàu khách nên đã kinh doanh thua lỗ. Vì thế, Thủ tướng tiếp tục đồng ý cho Vinawaco thanh lý 3 còn tàu trên. Tuy nhiên, khi bán chỉ được trên 13 tỷ đồng, số nợ còn lại là 12,6 tỷ đồng khiến Vinawaco không thể thanh toán”, vị này cho biết.
Đến năm 2005, khi thực hiện cổ phần hóa Vinawaco, Kiểm toán nhà nước đã chỉ rõ: “phần lỗ lũy kế tính đến 31/12/2005 của Tổng công ty Vinawaco là 411,989 tỷ đồng, âm vốn chủ sở hữu là -250,7 tỷ đồng (chưa tính khoản lãi vay và chênh lệch tỷ giá của 3 tàu nạo vét của hãng Ellicott (Mỹ), với giá 80 tỷ đồng/chiếc (khoảng 6 triệu USD), số nợ trên được Chính phủ và Bộ Tài chính đồng ý chưa hoạch toán vào kết quả kinh doanh).

Chính phủ từng đồng ý xoá nợ Vinawaco
Trong bối cảnh Vinawaco chìm trong khó khăn, Bộ GTVT và Bộ Tài chính đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng xóa khoản nợ trên.
Cụ thể, Bộ Tài chính có công văn số 9992/TC-TCDN ngày 8/9/2004, đề nghị Bộ GTVT phối hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam báo cáo Thủ tướng Chính phủ xử lý dứt điểm khoản nợ vay 3 tàu với trị giá 19 tỷ đồng đã được lên lưới thanh toán giai đoạn 2 và khoanh nợ từ năm 1997...”
Căn cứ vào quyết định trên, Bộ GTVT có công văn 7052/GTVT- TC ngày 8/12/2004 gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất cho phép xóa khoản nợ trên theo QĐ 149/2001/QĐ –TTg ngày 5/10/2001 của Thủ tướng Chính phủ.
Về phía Ngân hàng nhà nước, tại công văn số 296/NHNN-TD ngày 6/4/2005 cũng trình Chính phủ cho phép Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo Vietcombank xử lý khoản nợ tồn đọng trên (gồm nợ gốc và nợ lãi).
“Về nguồn xử lý xóa nợ gốc trên Ngân hàng thương mại quốc doanh được hoạch toán trừ vào nguồn Ngân hàng Nhà nước đã chuyển cho các ngân hàng thương mại quốc doanh để cho vay thanh toán nợ”, công văn Ngân hàng Nhà nước nêu rõ
Như vậy, tổng hợp các ý kiến nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã có công văn 791/VPCP – KTTH ngày 21/2/2005 nêu rõ: “Để hỗ trợ đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa, sắp xếp lại Tổng Công ty Vinawaco đồng ý áp dụng xóa nợ theo đề nghị của các Bộ ngành”...
Tại sao số nợ 12 tỷ đồng chưa được xóa?
Tuy nhiên, khá bất ngờ khi ngày 7/3/2018, Ngân hàng Nhà nước có công văn 1378/NHNN_TD về việc xử lý tồn tại của Vinawaco gửi Văn phòng Chính phủ. Trong đó, Ngân hàng nhà nước trích dẫn một số điều khoản tại Quyết định số 736/QĐ-NHNN ngày 23/5/2005 cho rằng:
“Đối với số nợ gốc, Vietcombank hạch toán số nợ gốc được xử lý nêu trên ra theo dõi trên tài khoản ngoại bảng cân đối kế toán để tiếp tục theo dõi thu hồi nợ. Đối với số nợ lãi, Vietcombank xử lý theo quy định hiện hành để xóa số nợ lãi phát sinh, từ số nợ gốc theo quyết định của Thống đốc ngân hàng nhà nước”, công văn nêu rõ.
Như vậy, nếu theo quy định trên, thì Vinawaco chưa được khóa khoản nợ gốc là 12 tỷ đồng.

Trách nhiệm của Vietcombank Tp. Hồ Chí Minh ra sao?
Trao đổi với VietnamFinance ngày 26/4/2020, Thứ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Văn Công cho biết, “trước đó, Bộ cũng đã có văn bản báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về khoản nợ tại Vinawaco, Bộ cũng có đưa ra trách nhiệm của các bên có liên quan, ở đây có một phần từ phía Vietcombank Tp. Hồ Chí Minh”.
“Ví dụ như, trong 10 năm, việc xóa nợ từ năm 2005, đến năm 2015 khi Vinawaco thực hiện cổ phần hóa thì Ngân hàng không đòi nợ, không thông báo nợ, không đối chiếu công nợ. Thậm chí, khi rà soát trên Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam để xem xét cấp tín dụng cho Vinawaco cũng không có thông tin nào về khoản nợ xấu tồn đọng tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam”.
Đặc biệt, năm 2007, khi cổ phần hóa Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng cũng không thông báo, không đối chiếu khoản nợ này với Vinawaco.
“Theo quy định, khi cổ phần hóa doanh nghiệp phải đối chiếu tất cả các khoản nợ tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Công nói.
Tuy nhiên, đến năm 2016, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh, mới thông báo về khoản nợ 12,6 tỷ đồng tại ngân hàng này.
“Như vậy, trong quá trình suốt 10 năm (2005-2015), việc không thông báo nợ, không đối chiếu công nợ, không đời nợ thuộc trách nhiệm của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam”, công văn Thứ trưởng Nguyễn Văn Công nêu rõ.
“Tắc” phương án giải quyết nợ cho Vinawaco
Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tháng 3/2020, Bộ GTVT đã trình Thủ tướng Chính phủ hướng xử lý tồn tại tài chính và quyết toán vốn nhà nước tại Vinawaco, với điểm nhấn chính liên quan đến khoản vay từ Vietcombank.
Cụ thể, Bộ GTVT đề xuất Thủ tướng cho phép bộ này được phê duyệt quyết toán vốn nhà nước tại Vinawaco tại thời điểm bàn giao sang công ty cổ phần, trong đó không tính khoản nợ Vietcombank trong quyết toán bàn giao.
Sau khi thực hiện quyết toán, Bộ GTVT sẽ phối hợp với Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) bàn giao quyền đại diện chủ sở hữu nhà nước tại Vinawaco về SCIC, đồng thời bàn giao khoản nợ Vietcombank của Vinawaco thời kỳ doanh nghiệp nhà nước về SCIC. Trên cơ sở đó, SCIC tổ chức thoái vốn tại Vinawaco và dùng tiền bán vốn để trả nợ Vietcombank để Vietcombank nộp ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, hướng giải quyết khoản nợ "trên trời" này cho Vinawaco tiếp tục đứng giữa “ngã ba đường” khi ông Đinh Việt Tùng, Phó tổng giám đốc SCIC khẳng định, đơn vị này không có chức năng tiếp nhận, theo dõi, xử lý các khoản nợ, tài sản tồn đọng khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Do vậy, đề xuất chuyển giao quyền đại diện chủ sở hữu vốn nhà nước tại Vinawaco từ Bộ GTVT sang SCIC để tổ chức bán và trả nợ cho Vietcombank là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của SCIC.
“Khoản nợ phải trả của Vinawaco tồn đọng tại Vietcombank là tồn tại trong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa Vinawaco. Vì vậy, Bộ GTVT với tư cách là cơ quan chủ trì, quyết định CPH doanh nghiệp tiếp tục làm rõ, xử lý dứt điểm và xác định chính thức giá trị vốn nhà nước tại Vinawaco làm cơ sở chuyển giao quyền đại diện chủ sở hữu vốn nhà nước tại doanh nghiệp này sang SCIC”, ông Đinh Việt Tùng cho biết.
>>> Xem thêm: https://vietnamfinance.vn/sa-lay-co-phan-hoa-tai-vinawaco-nguy-co-mat-von-nha-nuoc-20180504224237746.htm
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.
(VNF) - Quyền sử dụng đất với 443 thửa đất tại Ocean Park Vân Đồn và nhiều tài sản bị đấu giá để thu hồi nợ của Công ty Quan Minh tại Ngân hàng MB.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.