'Sắp tới, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội rất lớn, giá sẽ giảm nhiệt'

Giá quá cao, nhà đầu tư chuyển hướng

Là chủ đầu tư một dự án chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group nhận định, giá chung cư hiện nay đã lên quá cao. Từ tháng 3 đến nay, có rất nhiều bài báo định hướng giảm nhiệt chung cư, chung cư giảm tốc về lượng giao dịch… Trước thực trạng này, nhà nước sẽ can thiệp để chung cư tiếp tục hạ nhiệt.

Hiện nguồn cung quỹ đất chung cư rất lớn như nhà ở xã hội. "Tôi đang có danh sách hơn 200 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 14 dự án nhà ở xã hội tập trung ở Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 quỹ căn chung cư", ông Quê cho hay.

Cũng theo ông Quê, có 3 loại quỹ đất hình thành chung cư. Thứ nhất, các chủ đầu tư gom đất ruộng để xây nhà ở xã hội và đang có khoảng vài chục dự án đang trong giai đoạn đã được chấp thuận chủ đầu tư.

Thứ hai, dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang nhà ở xã hội. Thứ ba là dùng 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại.

"Nguồn cung ở Hà Nội vô cùng lớn. Từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu có, sẽ tầm 4.000 căn trải dài các quận, tầm chục dự án. Năm 2027-2029, quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt thị trường chung cư". Hiện tại chỉ có người mua chung cư để ở còn nhà đầu tư đã chuyển hướng, Chủ tịch G6 Group nhận định.

Đất nền hết thời 'tăng vô tội vạ'

Đối với đất nền, ông Quê phân tích, giai đoạn 2020-2021, do nhà nước bơm tiền nên đã tạo đà tăng 20%. Hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng "vô tội vạ", không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch mà kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Chính vì đà tăng giá đấy, đến năm 2022-2024, đất nền đã giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. Song từ tháng 1 đến nay, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi cả về giá và giao dịch trong nội thành TP. HCM và Hà Nội. Bắt đầu từ quý II lan ra các tỉnh lân cận TP. HCM như Long An, Bình Dương; lân cận Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang.

Trước diễn biến này, ông Quê dự báo, từ cuối quý III - quý IV, xu hướng sẽ chuyển sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan tới công nghiệp, du lịch, đô thị. Bởi nguyên tắc trong đầu tư, khi giá lên cao cần phải có "khoảng nghỉ", vùng nào có giá đất thấp sẽ thu hút dòng tiền. Khi đổ tiền vào đây, nhà đầu tư bị kẹt sẽ thoát được hàng.

"Giai đoạn tới, đất nền khó là 'vua' của bất động sản", Chủ tịch G6 Group nói. Bởi lẽ, nguồn cung sắp tới bị hạn chế phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai mới.

Bên cạnh đó, với Điều 200 Luật đất đai có 8 điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa khó khăn. Như vậy, nguồn cung ít, giá sẽ tăng, song tổng lượng giao dịch không tăng, tái diễn lại tình trạng chung cư bây giờ.

Do đó, ông Quê nhận định, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là "vua" mà sẽ luân phiên. Cụ thể, chung cư là "vua" giai đoạn 2023-2024. Tiếp theo là đất nền giai đoạn 2025-2026 rồi đến biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. Còn bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.