- Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần mới nhất đã bổ sung quy định đặt cọc trong Luật, ông bình luận gì về quy định mới này?
Ông Lê Hoàng Châu: Kỳ này đã bổ sung vấn đề đặt cọc vào Luật, theo tôi là rất đáng mừng, như vậy trong tương lai sẽ tránh được những vụ lừa đảo như Alibaba. Có thể thấy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký Hợp đồng mua bán BĐS, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng mua bán BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.
Dự thảo Luật sửa đổi lần này bổ sung quy định về “đặt cọc”, theo đó, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định đã bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng, người mua. Dẫu vậy, tôi hơi băn khoăn là giá trị đặt cọc 2% như trong dự thảo là hơi thấp, điều này dẫn tới rủi ro là bên bán có thể dễ dàng lật kèo hoặc bên mua “bỏ cọc”, nên để hai bên thỏa thuận cọc theo quy định của Bộ Luật Dân sự, hoặc nên để đặt cọc với mức tiền 5% tổng giá trị hợp đồng là phù hợp, để chủ đầu tư cũng có cơ sở đánh giá dự án của mình thị trường, người mua ra sao.
- Phát biểu tại Hội nghị góp ý Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), ông cho rằng vẫn còn bất cập khi quy định "bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu". Cụ thể bất cập ở đây là gì và giải quyết thế nào, thưa ông?
Theo Luật Đất đai, khi người mua nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Trên thực tế, một số khách hàng mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% cuối cùng do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận.
Do đó, để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, đề nghị Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) nên sửa lại bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua. Nói chung, phải xử lý đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS về quy định này.
- Quan điểm của ông như thế nào khi bản dự thảo sửa đổi mới nhất đã điều chỉnh theo hướng, việc bảo lãnh ngân hàng để người mua tự nguyện lựa chọn?
Tôi cho rằng, lần sửa đổi này là rất đáng hoan nghênh, bởi với quy định này, việc thực hiện phí bảo lãnh ngân hàng thông thường mất 2% giá trị hợp đồng - một khoản lớn mà ngân hàng thương mại thu được và chi phí này người mua phải gánh chịu. Do đó, với quy định nếu người mua có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng, tôi cho rằng phù hợp với nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng tại Điều 4 của dự thảo Luật. Tôi nghĩ nhiều người mua sẽ thể hiện quyền không cần bảo lãnh khi mua sản phẩm từ các chủ đầu tư có thương hiệu lớn. Bảo lãnh ngân hàng làm tăng thêm chi phí không đáng có và chỉ có lợi cho ngân hàng.
Một điểm đáng mừng của dự thảo mới nhất là Luật đã tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch BĐS của doanh nghiệp và người dân bằng việc không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch BĐS qua sàn.
Từ kinh nghiệm thực tế, việc bắt buộc các giao dịch BĐS nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí và tính vào giá, người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch. Như vậy, Luật đã loại bỏ nhiều chi phí không đáng có cho người mua.
Bên cạnh đó, loại bỏ nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường. Mặt khác, tình trạng các sàn giao dịch ôm hàng, gây sốt ảo, ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường thời gian qua diễn ra phổ biến.
Mặt khác, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới nhất có một số điểm sửa đổi, bổ sung như bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
Với nhiều điểm mới trên, dự thảo Luật đã góp phần tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS, kiểm soát thị trường cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh nhằm giúp thị trường ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua. Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này.
Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về BĐS. Các tổ chức trung gian, liên quan đến thị trường BĐS như tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng, công ty luật, các doanh lĩnh vực ngành nghề sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển của thị trường BĐS kéo các theo nhu cầu khác về kinh tế xã hội.
Tags:
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Khu đất K200 nằm trên trục đường An Dương Vương, sát biển Quy Nhơn, được đấu giá để xây dựng khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại – dịch vụ.
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng mới ban hành văn bản thu hồi 2,5ha đất đã giao cho công ty Nam Cường do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Sau gần 5 năm nằm trên “giấy”, Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ, huyện Tân Kỳ (nay xã Tân Kỳ), tỉnh Nghệ An chính thức được Sở Tài chính tỉnh công bố danh mục dự án mời gọi nhà đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 925,8 tỷ đồng, triển khai trên khu đất khoảng 13 ha, sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
(VNF) - TP. HCM giao Sở Xây dựng tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
