Luật kinh doanh bất động sản liệu có 'dẹp loạn' được nạn cò đất?

Sàn giao dịch bắt tay "thổi giá"

Theo một chuyên gia thuộc Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trên cả nước hiện đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhưng hầu hết các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới bất động sản chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch…. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh. Cụ thể, pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản lại không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này.

Mặt khác, hầu hết các sàn bất động sản quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên. Sàn giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 200, 300 nhân viên; đặc biệt có thể lên tới trên 500 đến 1.000 nhân viên. Vậy mà theo quy định chỉ cần có 2 người có chứng chỉ hành nghề là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại.

Theo Luật sư Lê Văn Thắng (đoàn Luật sư TP. HCM) thì pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới bất động sản, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, câu lạc bộ bất động sản Hà nội… Do vậy, nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản.

Cũng theo Luật sư Thắng, thời gian qua nhiều vụ việc lừa đảo liên quan tới sàn giao dịch bất động sản đã diễn ra. Một số sàn giao dịch đã dùng giấy tờ giả mạo để “vẽ” dự án không có thật mang tên “Dự án nhà ở dân cư chất lượng cao” rồi đem bán cho khách hàng. Nhiều nạn nhân bị lừa, với số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng. Các nhân viên của sàn thực chất là các “cò đất” lừa đảo được khoác lên cái mác là nhân viên môi giới.

Chính từ những sàn “bán chuyên” và không chuyên này, hàng loạt vụ kiện cáo, tố tụng liên quan tới hoạt động môi giới không lành mạnh được phanh phui. Từ chuyện sàn giao dịch bán hàng chênh giá đến lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách, thậm chí là sử dụng vốn sai mục đích gây rủi ro cho người mua nhà đã làm ảnh hưởng đến cả những sàn hoạt động bài bản, chuyên nghiệp. Các vụ án lừa đảo liên quan dự án bất động sản khi giao dịch qua sàn với những thủ đoạn tinh vi, liều lĩnh như: Tổ chức làm giả con dấu, tài liệu trong hồ sơ pháp lý của dự án đất, dùng các tài liệu, thông tin giả… tiếp cận với các bị hại, thuyết phục họ tin các đối tượng là chủ đầu tư thực sự của dự án, dự án đã được phê duyệt, đang triển khai… để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của người tham gia mua nhà, đất.

Hậu quả để lại là: Người mua bị ăn chặn, chiếm đoạt tiền, không mua được nhà đất,... hiện tượng gian lận, trốn thuế vẫn tồn tại, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm lũng đoạn, thiếu minh bạch cho thị trường bất động sản.

Địa ốc Alibaba vẽ ra hàng chục dự án "ma" là một điển hình lũng đoạn thị trường BĐS

Theo Bộ Xây dựng, hiện các sàn kinh doanh bất động sản tồn tại hạn chế sau, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì sàn giao dịch bất động sản là một trong 3 đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định giao dịch bất động sản không nhất thiết phải qua sàn như hiện nay cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền.

Sẽ dẹp loạn "cò đất"

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh bất động sản theo hướng sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (quy định cụ thể về năng lực tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự của sàn giao dịch bất động sản…).

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng quy định các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn; về các mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; về quy trình giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về điều kiện với bất động sản giao dịch qua sàn. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản...

Cụ thể, về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đưa ra hai phương án. Trong đó, phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Về nội dung này, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.

Một thành viên của ban soạn thảo cho biết, các quy định chặt chẽ trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch bất động sản, bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng. Đồng thời tránh hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường.