Luật Kinh doanh bất động sản đang quá ‘dễ dãi’ với condotel?

Bán condotel hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư lợi 5 điều, khách hàng thiệt 3 đường

Theo HoREA, ở Việt Nam, dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu, châu Mỹ là La Havana Nha Trang. Dự án này đi vào hoạt động năm 2009, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel mới bắt đầu thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Phương thức bán hàng này giúp chủ đầu tư đạt được 5 điều lợi: một là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; hai là có thêm nguồn vốn bổ sung cho dự án; ba là dùng vốn của khách hàng có lợi hơn đi vay ngân hàng; bốn là có quyền kinh doanh căn condotel đã bán; năm là được nhà đầu tư thứ cấp san sẻ rủi ro trong quá trình khai thác về sau.

Chủ đầu tư có 5 điều lợi nhưng khách hàng lại có 3 điều hại: một là phải mua condotel với giá rất cao và nhận lấy rủi ro kinh doanh sau này; hai là trong hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp đảm bảo thực hiện cam kết lợi nhuận; ba là chủ đầu tư không có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ khách hàng tự doanh sau khi hết hạn cam kết.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chặt chẽ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không có quy định tương tự với các loại hình bất động sản khác hình thành trong tương lai (trong đó có condotel).

Việc không có quy định chặt chẽ đã khiến việc mua bán condotel trở nên vô cùng sôi động. Để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã hứa hẹn rằng khách mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở).

Tuy nhiên, những diễn biến trong các năm qua cho thấy đây chỉ là lời hứa hão, bởi cái gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” hoàn toàn không có trong Luật Đất đai. Việc các địa phương tự “sáng tác” ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” cũng đã bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”.

Bên cạnh lời hứa “có sổ”, một thủ thuật và cũng là “miếng mồi” khác được các chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách hàng là chính sách cam kết lợi nhuận rất cao, 8% - 12%/năm, cá biệt lên tới 15%/năm. Theo HoREA, đây là chính sách gây rủi ro cho khách hàng bởi các chủ đầu tư không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết này.

Thực tế cho thấy đến nay, đã có ít nhất 2 dự án “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận: một là Bavico Nha Trang và hai là Cocobay Đà Nẵng. Đặc biệt, việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết do khó khăn về dòng tiền đã tạo ra một cú sốc mạnh cho thị trường, gióng lên “hồi chuông cảnh báo” cho cả giới chủ đầu tư lẫn khách hàng condotel.

Luật Kinh doanh bất động sản đang “hở” như thế nào?

Theo HoREA, Khoản 1, Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản đã mở đường cho việc bán condotel hình thành trong tương lai. Bởi điều luật này quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Bốn chữ “Công trình xây dựng” trong điều luật này bao gồm cả condotel.

Cho phép bán condotel hình thành trong tương lai nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại đưa ra các quy định khá lỏng lẻo – so với bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể: chủ đầu tư dự án condotel trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có nghiệm thu phần móng tòa nhà; không cần có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; không cần bảo lãnh ngân hàng.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư…

Do đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án condotel hình thành trong tương lai đã “tận dụng tối đa” các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư condotel cũng không bị ràng buộc bởi quy trình thanh toán được nêu tại Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản – vốn quy định rất chặt với nhà ở hình thành trong tương lai.

Để hoàn thiện khung pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho người mua, HoREA đề nghị bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản các quy định về condotel.

Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng quy định chặt chẽ hơn việc bán condotel hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: phải có biên bản nghiệm thu phần móng tòa nhà; trước khi bán phải thông báo cho cơ quản lý nhà nước ở, xây dựng cấp tỉnh; phải có bảo lãnh ngân hàng.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự theo hướng: trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định đặt cọc thì thực hiện theo quy định của pháp luật đó.