Luật Kinh doanh bất động sản đang quá ‘dễ dãi’ với condotel?
Vĩnh Chi -
04/12/2019 00:51 (GMT+7)
(VNF) – Chủ đầu tư có thể bán condotel hình thành trong tương lai mà không cần biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà, không cần bảo lãnh ngân hàng cũng không cần văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn… vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định.
Luật Kinh doanh bất động sản đang quá ‘dễ dãi’ với condotel?
Bán condotel hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư lợi 5 điều, khách hàng thiệt 3 đường
Theo HoREA, ở Việt Nam, dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu, châu Mỹ là La Havana Nha Trang. Dự án này đi vào hoạt động năm 2009, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận.
Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel mới bắt đầu thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng.
Phương thức bán hàng này giúp chủ đầu tư đạt được 5 điều lợi: một là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; hai là có thêm nguồn vốn bổ sung cho dự án; ba là dùng vốn của khách hàng có lợi hơn đi vay ngân hàng; bốn là có quyền kinh doanh căn condotel đã bán; năm là được nhà đầu tư thứ cấp san sẻ rủi ro trong quá trình khai thác về sau.
Chủ đầu tư có 5 điều lợi nhưng khách hàng lại có 3 điều hại: một là phải mua condotel với giá rất cao và nhận lấy rủi ro kinh doanh sau này; hai là trong hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp đảm bảo thực hiện cam kết lợi nhuận; ba là chủ đầu tư không có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ khách hàng tự doanh sau khi hết hạn cam kết.
Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chặt chẽ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không có quy định tương tự với các loại hình bất động sản khác hình thành trong tương lai (trong đó có condotel).
Việc không có quy định chặt chẽ đã khiến việc mua bán condotel trở nên vô cùng sôi động. Để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã hứa hẹn rằng khách mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở).
Tuy nhiên, những diễn biến trong các năm qua cho thấy đây chỉ là lời hứa hão, bởi cái gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” hoàn toàn không có trong Luật Đất đai. Việc các địa phương tự “sáng tác” ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” cũng đã bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”.
Bên cạnh lời hứa “có sổ”, một thủ thuật và cũng là “miếng mồi” khác được các chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách hàng là chính sách cam kết lợi nhuận rất cao, 8% - 12%/năm, cá biệt lên tới 15%/năm. Theo HoREA, đây là chính sách gây rủi ro cho khách hàng bởi các chủ đầu tư không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết này.
Thực tế cho thấy đến nay, đã có ít nhất 2 dự án “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận: một là Bavico Nha Trang và hai là Cocobay Đà Nẵng. Đặc biệt, việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết do khó khăn về dòng tiền đã tạo ra một cú sốc mạnh cho thị trường, gióng lên “hồi chuông cảnh báo” cho cả giới chủ đầu tư lẫn khách hàng condotel.
Luật Kinh doanh bất động sản đang “hở” như thế nào?
Theo HoREA, Khoản 1, Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản đã mở đường cho việc bán condotel hình thành trong tương lai. Bởi điều luật này quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.
Bốn chữ “Công trình xây dựng” trong điều luật này bao gồm cả condotel.
Cho phép bán condotel hình thành trong tương lai nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại đưa ra các quy định khá lỏng lẻo – so với bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể: chủ đầu tư dự án condotel trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có nghiệm thu phần móng tòa nhà; không cần có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; không cần bảo lãnh ngân hàng.
Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư…
Do đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án condotel hình thành trong tương lai đã “tận dụng tối đa” các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng.
Ngoài ra, chủ đầu tư condotel cũng không bị ràng buộc bởi quy trình thanh toán được nêu tại Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản – vốn quy định rất chặt với nhà ở hình thành trong tương lai.
Để hoàn thiện khung pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho người mua, HoREA đề nghị bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản các quy định về condotel.
Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.
HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng quy định chặt chẽ hơn việc bán condotel hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: phải có biên bản nghiệm thu phần móng tòa nhà; trước khi bán phải thông báo cho cơ quản lý nhà nước ở, xây dựng cấp tỉnh; phải có bảo lãnh ngân hàng.
Ngoài ra, hiệp hội này cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự theo hướng: trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định đặt cọc thì thực hiện theo quy định của pháp luật đó.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu
hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch,
tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Chiến sự tại Trung Đông đang bước vào giai đoạn leo thang mới, tiềm ẩn nguy cơ lan rộng và tác động dây chuyền tới kinh tế toàn cầu. PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, nếu nguồn cung năng lượng bị gián đoạn, Việt Nam có thể đối mặt “cú sốc kép” từ giá dầu tăng mạnh và áp lực lạm phát nhập khẩu, đòi hỏi phải chủ động kịch bản điều hành và chiến lược dự trữ phù hợp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
