Chuyển hóa vàng để mua nhà: Định hình ranh giới pháp lý, dẫn nguồn lực chảy vào nền kinh tế

Chính sách hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng để mua nhà của Vinhomes xuất hiện trong một thời điểm khá đặc biệt. Giá vàng biến động mạnh, thị trường bất động sản cần thêm dòng tiền thực, còn nhà điều hành vẫn đứng trước một bài toán quen thuộc. Đưa nguồn vàng trong dân vào nền kinh tế là nhu cầu có thật. Giữ cho vàng không quay lại vai trò của tiền cũng là yêu cầu nhất quán của chính sách tiền tệ trong nhiều năm qua.

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, khách hàng sở hữu vàng có thể bán vàng cho doanh nghiệp vàng bạc đá quý để nhận tiền, rồi dùng khoản tiền đó mua bất động sản. Sau một thời hạn nhất định, khách hàng có thể tiếp tục giữ nhà hoặc thực hiện cơ chế bán lại theo chính sách để nhận khoản tiền được xác định trên cơ sở số vàng đã quy đổi ban đầu, cộng thêm một tỷ lệ theo điều kiện công bố. Toàn bộ việc đổi vàng ra tiền và ngược lại do doanh nghiệp kinh doanh vàng thực hiện. Doanh nghiệp bất động sản không trực tiếp nhận vàng.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông tin yêu cầu doanh nghiệp khi triển khai chương trình phải tuân thủ pháp luật về tổ chức tín dụng, ngoại hối, quản lý kinh doanh vàng, kinh doanh bất động sản và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Cơ quan này đồng thời khẳng định chủ trương khuyến khích chuyển hóa nguồn lực vàng trong dân nhưng phải chống vàng hóa, chống đầu cơ và không dùng vàng làm phương tiện thanh toán trực tiếp hoặc gián tiếp.

Chương trình thương mại này vì thế nằm tại điểm giao của hai giá trị mà pháp luật đều bảo vệ. Trục giá trị thứ nhất ghi nhận quyền tự do kinh doanh, tự do hợp đồng cùng không gian đổi mới sáng tạo mô hình vận hành của doanh nghiệp. Đối trọng lại là mục tiêu bảo đảm tính an toàn của hệ thống tiền tệ, sự minh bạch của thị trường địa ốc. Thay vì đưa ra những phán xét định tính về mặt đúng sai, bài phân tích hướng tới việc đặt mô hình vào lăng kính cân bằng kể trên nhằm định vị ranh giới pháp lý thực tế, từ đó đánh giá liệu hệ thống quy định hiện hành đã đủ độ tường minh để các bên yên tâm vận hành hay chưa.

Không gian cho sáng kiến

Khi đối diện với một mô hình kinh doanh mới, tư duy pháp lý không nên bắt đầu bằng sự hoài nghi. Một sáng kiến thương mại mới xuất hiện cần được ứng xử trước hết bằng tinh thần tôn trọng quyền tự do hợp đồng và quyền tự do hoạt động của doanh nghiệp. Việc đặt ra các rào cản hạn chế đối với những mô hình này chỉ thực sự chính đáng khi dựa trên các căn cứ pháp lý rõ ràng, thay vì chịu sự chi phối bởi tâm lý e dè thuần túy trước một phương thức vận hành mới.

Khởi đầu của chuỗi giao dịch cho thấy những cơ sở pháp lý tương đối rõ ràng. Việc người dân chuyển đổi số vàng sở hữu hợp pháp thành tiền để mua bất động sản là hoạt động không bị pháp luật cấm. Một khi số vàng được chuyển nhượng cho các tổ chức được cấp phép và dòng tiền luân chuyển qua kênh chính thức trước khi thanh toán tiền mua nhà thì nó đã tách rời khỏi vai trò phương tiện thanh toán. Tinh thần của Nghị định 24/2012/NĐ-CP hướng đến bảo hộ quyền sở hữu vàng hợp pháp của người dân, đồng thời thiết lập cơ chế quản lý thống nhất của Nhà nước đối với thị trường kinh doanh mặt hàng này.

Ở giai đoạn tiếp theo, cam kết mua lại tài sản sau một thời gian nhất định cũng không hẳn là một khái niệm xa lạ. Quy định về chuộc lại tài sản đã bán tại Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015 là minh chứng cho thấy pháp luật vốn thừa nhận tính hợp pháp của các giao dịch mua bán đi kèm điều khoản hoàn trả. Dù vậy, điều khoản này chỉ nên được xem như một điểm tham chiếu về mặt tư duy. Trong trường hợp quyền chọn bán lại thuộc về khách hàng mua nhà, cấu trúc giao dịch sẽ không đồng nhất với quyền chuộc lại của bên bán được nêu tại Điều 454, mà tiệm cận hơn với một thỏa thuận mua bán có điều kiện dựa trên nền tảng tự do hợp đồng.

Mô hình này đang tiếp cận một bài toán thực tế mà chính sách kinh tế vĩ mô đã theo đuổi nhiều năm qua là khơi thông nguồn vàng tích trữ trong dân thành dòng vốn phục vụ nền kinh tế thực. Một giải pháp vận hành theo nguyên tắc thị trường, quy tụ sự tham gia của các tổ chức kinh doanh vàng được cấp phép và kiểm soát dòng tiền qua hệ thống ngân hàng là một tín hiệu chính sách đáng ghi nhận. Vấn đề cốt lõi hiện nay là cần đưa sáng kiến này vào một hành lang pháp lý đủ tường minh nhằm ngăn ngừa những hệ lụy phát sinh ngoài kiểm soát.

Sự va chạm với các lợi ích công

Quyền tự do hợp đồng và tự do kinh doanh chưa bao giờ là những giá trị tuyệt đối không có giới hạn. Bộ luật Dân sự đã định hình rõ các ranh giới cốt lõi khi yêu cầu mọi giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời không xâm phạm lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cùng quyền lợi hợp pháp của chủ thể khác. Đối với sáng kiến kinh doanh đang được thảo luận, những phạm vi lợi ích công cộng cần đặt lên bàn cân phân tích, bao gồm mức độ an toàn tiền tệ, tính minh bạch của thị trường bất động sản, quyền lợi của khách hàng. Đây là những điểm cần quan sát, thay vì vội vã đưa ra những kết luận về tính đúng hay sai.

Điểm nóng đầu tiên xoay quanh câu chuyện vàng hóa nền kinh tế. Pháp luật hiện hành nghiêm cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán thay thế cho đồng Việt Nam (Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP). Theo đó, nếu phát sinh hành vi bàn giao vàng trực tiếp cho chủ đầu tư để trừ vào tiền mua nhà, rủi ro pháp lý sẽ lộ diện ngay lập tức. Bản thân cấu trúc vận hành được doanh nghiệp công bố lại không lựa chọn hướng đi trực diện này. Quy trình được thiết kế theo hướng người dân bán vàng cho tổ chức kinh doanh vàng, nhận về đồng Việt Nam rồi mới dùng nguồn tiền này để tất toán giao dịch bất động sản.

Điều đáng bàn nằm ở giai đoạn tiếp theo của mô hình này. Khi khoản tiền khách hàng nhận lại trong tương lai được neo theo biến động giá trị của số vàng ban đầu thì kim loại quý này dù không trực tiếp thực hiện chức năng thanh toán nhưng đã gián tiếp trở thành thước đo giá trị quyền lợi và nghĩa vụ. Pháp luật về quản lý vàng hiện nay chưa có quy định cấm trực diện đối với các thỏa thuận lấy vàng làm căn cứ tham chiếu giá trị hợp đồng, không giống như cách pháp luật ngoại hối đang kiểm soát nghiêm ngặt việc niêm yết hay định giá bằng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam.

Tuy nhiên, khoảng trống chưa tường minh của pháp luật không đồng nghĩa với việc các bên được phép thiết kế các nghĩa vụ gắn liền với vàng một cách tùy nghi. Yêu cầu tối thiểu là toàn bộ dòng tiền vẫn được định danh bằng đồng Việt Nam và luân chuyển qua tài khoản hợp pháp.

Trọng tâm lưu ý thứ hai hướng vào ranh giới mong manh giữa một giao dịch mua bán bất động sản thông thường với một cấu trúc tài chính tạo dòng tiền tương lai. Trong trường hợp khách hàng thực tế nhận chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch đã được định hình trên nền tảng của một quan hệ dân sự về mua bán tài sản. Ở góc độ này, giới chuyên môn không thể giản lược mô hình thành hoạt động tài chính đơn thuần, bởi người mua thực sự nắm quyền sở hữu một tài sản hoặc một quyền tài sản cụ thể.

Bài toán pháp lý chỉ thực sự phát sinh ở cấp độ quy mô và tính hệ thống của hoạt động. Một thỏa thuận mua bán đi kèm điều khoản cam kết mua lại giữa doanh nghiệp và một cá nhân cá biệt trước hết chỉ là quan hệ hợp đồng mang tính nội bộ giữa các bên. Câu chuyện sẽ thay đổi hoàn toàn nếu cấu trúc mua lại theo công thức định sẵn này được áp dụng đồng loạt cho số đông khách hàng, vận hành liên tục và định hình một kỳ vọng xã hội về một khoản lợi nhuận tương lai neo theo giá vàng, khiến tác động của nó vượt xa khỏi phạm vi của một khế ước dân sự đơn lẻ.

Nếu hàng loạt khách hàng cùng đồng thời kích hoạt quyền chọn bán lại đúng vào giai đoạn giá vàng thế giới và trong nước tăng mạnh, bên có nghĩa vụ mua lại đối diện với áp lực thanh khoản lớn (do nghĩa vụ hoàn trả neo theo giá vàng, số tiền đồng phải chi trả phình theo giá vàng tại cùng một thời điểm).

Thêm vào đó, nếu thông điệp truyền thông thiếu sự tường minh cần thiết, tâm lý thị trường có thể hiểu lầm vàng đang được tái lập vị thế như một chuẩn mực lưu giữ giá trị trong các giao dịch địa ốc. Đây chính là lý do pháp luật ngân hàng kiểm soát chặt các hoạt động có bản chất nhận tiền của công chúng kèm cam kết hoàn trả theo cách tạo kỳ vọng tương tự sản phẩm tài chính, nhất là khi hoạt động đó được tổ chức thường xuyên, quy mô lớn và có thể ảnh hưởng đến ổn định tiền tệ. Đó cũng có thể là tiền đề lý giải vì sao khi đưa ra các khuyến cáo về chương trình này, Ngân hàng Nhà nước không chỉ dựa vào pháp luật quản lý vàng mà còn đặt định chế này dưới lăng kính của pháp luật về các tổ chức tín dụng.

Ranh giới pháp lý cần tường minh hơn

Đặt hai khía cạnh này lên cùng một cán cân, cục diện thực tế cho thấy chúng không hề loại trừ lẫn nhau. Xét ở cấp độ từng giao dịch cá biệt, quyền tự do hợp đồng và tự do thiết kế mô hình kinh doanh sở hữu những bệ đỡ pháp lý tương đối vững chắc. Việc khơi thông nguồn lực vàng tích trữ trong dân thành dòng vốn lưu thông phục vụ nền kinh tế cũng là một mục tiêu hoàn toàn chính đáng. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ toàn hệ thống, các giá trị như an toàn tiền tệ, tính minh bạch của thị trường địa ốc, việc bảo vệ khách hàng đều là những lợi ích công cộng không thể xem nhẹ.

Sự bất cập hiện tại không xuất phát từ mâu thuẫn lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà điều hành, mà gốc rễ nằm ở việc hệ thống pháp luật chưa vạch ra một lằn ranh phân định đủ rõ ràng giữa hai cấp độ kể trên. Hệ thống quy định hiện hành đang thiếu các tiêu chí định lượng nhằm xác định cụ thể ở quy mô nào và mức độ mang tính hệ thống ra sao thì một mô hình mua bán đi kèm cơ chế mua lại theo công thức định sẵn sẽ phải chịu sự giám sát như một hoạt động tài chính chuyên biệt.

Song song đó, khoảng cách giữa việc sử dụng vàng làm căn cứ tham chiếu giá trị cho quyền lợi, nghĩa vụ trong hợp đồng và hiện tượng vàng hóa giao dịch cần ngăn chặn vẫn chưa được luật hóa bằng những tiêu chuẩn kỹ thuật rõ rệt. Khoảng trống chưa tường minh này mới chính là nút thắt pháp lý lớn nhất cần được quan tâm tháo gỡ.

Trọng tâm xử lý lúc này không phải là việc vội vã quy chụp chương trình hợp pháp hay vi phạm, càng không phải là thái độ cấm đoán mang tính hành chính đối với mọi giải pháp thương mại chạm đến vàng. Nhu cầu cấp thiết hiện nay là việc ban hành các hướng dẫn chuyên ngành kịp thời và chi tiết. Cơ quan quản lý nhà nước cần sớm định hình các ngưỡng giới hạn về quy mô cùng tần suất hệ thống để kích hoạt cơ chế giám sát trọng điểm. Các nội dung cần được chuẩn hóa bao gồm giới hạn tham chiếu giá trị vàng, phương thức công bố thông tin về nghĩa vụ tài chính tiềm tàng, đi kèm yêu cầu bắt buộc về việc thanh toán bằng đồng Việt Nam thông qua tài khoản ngân hàng, việc xác minh nguồn gốc tài sản, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và tuân thủ nghiêm ngặt nghĩa vụ phòng chống rửa tiền.

Định hướng tiếp cận này phù hợp với thông điệp từ phía Ngân hàng Nhà nước khi cơ quan này vừa đặt yêu cầu tuân thủ pháp luật, vừa khẳng định tinh thần sẵn sàng đồng hành, hướng dẫn và hỗ trợ các giải pháp đổi mới sáng tạo thuộc phạm vi quản lý. Một khi các văn bản hướng dẫn được ban hành sớm, cộng đồng doanh nghiệp sẽ có được hành lang an toàn để phát triển, người dân có đủ cơ sở thông tin để tự bảo vệ quyền lợi, trong khi cơ quan điều hành chủ động kiểm soát được các rủi ro hệ thống.

Vàng nằm trong két của người dân chỉ là tài sản tích trữ nhưng khi được chuyển hóa qua các cam kết thương mại hợp pháp, nguồn lực ấy sẽ hóa thành dòng vốn chảy vào nền kinh tế thực. Giữa hai trạng thái tĩnh và động này là một lằn ranh pháp lý đang chờ được làm rõ.