Chuyển đổi vàng mua nhà: Thêm lối mở cho thị trường vốn, nhưng không dễ làm đại trà

Việc một doanh nghiệp triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Đây không chỉ là một chính sách bán hàng mới, chương trình còn được nhìn nhận như một thử nghiệm đáng chú ý trong bối cảnh nhiều năm qua, câu chuyện huy động nguồn vàng trong dân phục vụ phát triển kinh tế vẫn chưa tìm được lời giải hiệu quả.

Mô hình này đặt ra nhiều vấn đề đáng quan tâm: liệu có thể góp phần khơi thông nguồn lực vàng đang được tích trữ trong xã hội, giải quyết bài toán niềm tin của người dân, hạn chế tình trạng “vàng hóa” nền kinh tế, đồng thời mở ra hướng đi mới cho thị trường bất động sản và thị trường vốn hay không?

Xung quanh những vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

- Dưới góc độ pháp lý và chính sách, ông đánh giá như thế nào về mô hình hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng mua bất động sản mà Vinhomes đang triển khai?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Dưới góc độ pháp lý và chính sách, mô hình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản mà Vinhomes triển khai có thể được xem là một hướng tiếp cận mới trong việc khai thác nguồn tài sản bằng vàng đang được nắm giữ trong xã hội.

Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp không thực hiện hoạt động nhận gửi vàng hay kinh doanh vàng theo mô hình tài chính truyền thống, mà sử dụng giá trị của vàng như một căn cứ quy đổi trong giao dịch dân sự. Cách thức này là hoàn toàn hợp pháp, tránh được những vướng mắc pháp lý từng phát sinh đối với các mô hình huy động vàng trước đây.

Ở góc độ chính sách kinh tế, chương trình này có ý nghĩa ở chỗ góp phần đưa nguồn tài sản đang được tích trữ dưới dạng vàng tham gia vào các hoạt động đầu tư và lưu thông trên thị trường.

Trong nhiều năm, một lượng lớn vàng trong dân hầu như không được đưa vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Khi doanh nghiệp xây dựng cơ chế để người dân có thể chuyển đổi giá trị vàng sang tài sản có khả năng khai thác và sử dụng thực tế như bất động sản, nguồn lực này có thể được vận hành hiệu quả hơn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, việc triển khai mô hình này vẫn cần được đặt trong khuôn khổ kiểm soát chặt chẽ về pháp lý nhằm bảo đảm tính minh bạch trong giao dịch, cơ chế xác định giá trị vàng, trách nhiệm thực hiện cam kết của doanh nghiệp cũng như quyền lợi của khách hàng. Đây sẽ là những yếu tố quyết định tính an toàn và khả năng duy trì lâu dài của mô hình.

- Vì sao suốt nhiều năm qua, dù Nhà nước nhiều lần đặt vấn đề huy động vàng trong dân phục vụ phát triển kinh tế, nhưng phần lớn người dân vẫn nắm giữ vàng như một tài sản “cất trữ” thay vì đưa vào đầu tư, kinh doanh?​

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong nhiều năm qua, dù đã có nhiều chủ trương đặt ra vấn đề đưa nguồn vàng trong dân vào phục vụ phát triển kinh tế, nhưng phần lớn người dân vẫn lựa chọn nắm giữ vàng thay vì đưa vào hoạt động đầu tư.

Nguyên nhân quan trọng nhất xuất phát từ tâm lý coi vàng là tài sản có khả năng bảo toàn giá trị tương đối ổn định trước biến động của thị trường, lạm phát và các rủi ro tài chính. Đây là tâm lý đã hình thành trong thời gian dài và có ảnh hưởng rất lớn đến hành vi tích trữ tài sản của người dân.

Bên cạnh đó, các cơ chế huy động vàng trước đây chưa tạo được sự yên tâm đầy đủ về khả năng bảo đảm quyền lợi của người sở hữu vàng. Người dân thường lo ngại rủi ro liên quan đến biến động chính sách, khả năng hoàn trả tài sản hoặc chênh lệch giá trị trong quá trình quy đổi. Trong khi đó, việc tự nắm giữ vàng giúp họ chủ động kiểm soát tài sản mà không phụ thuộc vào bên trung gian.

Ngoài yếu tố tâm lý, thực tế thị trường tài chính và đầu tư trong nước từng có nhiều giai đoạn biến động mạnh, khiến xu hướng giữ vàng càng trở nên phổ biến. Điều này cho thấy để nguồn vàng trong dân có thể tham gia hiệu quả vào nền kinh tế, cần xây dựng được cơ chế đủ an toàn, minh bạch và tạo được sự ổn định lâu dài cho người dân.

- Một trong những điểm đáng chú ý của chương trình là cơ chế cam kết hoàn trả sau 3 năm hoặc 5 năm, khách hàng có thể tiếp tục sở hữu bất động sản hoặc nhận lại khoản tiền tương đương giá trị số vàng đã dùng để giao dịch ban đầu, cùng mức lợi tức 2%/năm. Theo ông, cơ chế này có ý nghĩa như thế nào trong việc giải bài toán niềm tin, vốn là rào cản lớn nhất của các chủ trương huy động vàng trong dân nhiều năm qua?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Cơ chế cam kết hoàn trả tương đương sau 3 năm hoặc 5 năm kèm theo lợi nhuận 2%/năm có ý nghĩa đáng kể trong việc củng cố sự yên tâm của khách hàng khi tham gia chương trình. Trong thời gian dài, khó khăn lớn nhất của các chính sách liên quan đến việc đưa vàng trong dân vào lưu thông không nằm ở nguồn lực, mà nằm ở tâm lý lo ngại mất giá trị tài sản hoặc không được bảo đảm đầy đủ quyền lợi sau khi chuyển giao vàng cho tổ chức trung gian.

Việc doanh nghiệp đưa ra cơ chế bảo đảm gắn với giá trị vàng cho thấy nỗ lực duy trì lợi ích tài chính của khách hàng trong dài hạn, thay vì chỉ xác định nghĩa vụ thanh toán bằng tiền đồng theo mức cố định. Điều này có tác động tích cực về mặt tâm lý vì người dân thường quan tâm nhiều đến khả năng duy trì giá trị tài sản hơn là mức lợi nhuận ngắn hạn.

Tuy nhiên, việc triển khai mô hình này vẫn cần được đặt trong khuôn khổ kiểm soát chặt chẽ về pháp lý nhằm bảo đảm tính minh bạch trong giao dịch, cơ chế xác định giá trị vàng, trách nhiệm thực hiện cam kết của doanh nghiệp cũng như quyền lợi của khách hàng. Đây sẽ là những yếu tố quyết định tính an toàn và khả năng duy trì lâu dài của mô hình.

- Theo ông, chương trình chuyển đổi vàng mua bất động sản có thể tạo tác động như thế nào đối với mục tiêu giảm tình trạng “vàng hóa” nền kinh tế?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Dưới góc nhìn pháp lý, cần phân biệt rất rõ giữa việc “dùng vàng làm phương tiện thanh toán” và việc “chuyển đổi vàng thành tiền đồng để thanh toán giao dịch bất động sản”. Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm người dân sở hữu vàng hợp pháp; ngược lại, Nghị định 24/2012/NĐ-CP và được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 232/NĐ-CP ghi nhận quyền sở hữu vàng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được công nhận và bảo vệ.

Tuy nhiên, pháp luật lại không cho phép sử dụng vàng như một phương tiện thanh toán trong nền kinh tế, bởi Điều 19 Nghị định nêu trên liệt kê hành vi sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán là hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh vàng.

Đồng thời, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định tiền giấy, tiền kim loại do Ngân hàng Nhà nước phát hành là phương tiện thanh toán hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, khi mô hình này được thiết kế theo hướng khách hàng bán vàng hợp pháp cho đơn vị vàng bạc đá quý, nhận tiền đồng, sau đó dùng tiền đồng để thanh toán cho giao dịch bất động sản thông qua tài khoản theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản, thì về bản chất pháp lý, đây không phải là việc lấy vàng làm tiền thanh toán trực tiếp.

Về mặt thị trường, nhận định mô hình này có thể góp phần hạn chế “vàng hóa” nền kinh tế là có cơ sở, nhưng cần hiểu theo nghĩa kinh tế thực tiễn chứ không nên tuyệt đối hóa. “Vàng hóa” thường được hiểu là tình trạng người dân có xu hướng tích trữ vàng vật chất như một kênh bảo toàn tài sản, khiến một phần nguồn lực xã hội nằm ngoài lưu thông sản xuất, kinh doanh.

Nếu một chương trình có thể tạo cơ chế để nguồn vàng nhàn rỗi được chuyển hóa thành tiền đồng, đi vào giao dịch bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường nhà ở và sau đó tiếp tục đi vào chuỗi xây dựng, vật liệu, lao động, tài chính, dịch vụ, thì nó có ý nghĩa tích cực ở góc độ khơi thông nguồn vốn xã hội.

- Chương trình được thiết kế với các điều kiện như chỉ áp dụng cho lượng vàng sở hữu trước ngày 25/4/2026, toàn bộ quá trình xác minh - quy đổi đều thông qua đơn vị vàng bạc đá quý. Theo ông, các cơ chế này có đủ để hạn chế đầu cơ và tránh tạo ra làn sóng tích trữ vàng mới trên thị trường hay không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Các điều kiện như chỉ áp dụng đối với lượng vàng đã sở hữu trước thời điểm công bố chương trình, yêu cầu giá trị vàng quy đổi đạt tỷ lệ nhất định so với giá trị căn nhà, và toàn bộ quá trình xác minh, quy đổi thông qua công ty vàng bạc đá quý là những cơ chế kiểm soát tương đối hợp lý.

Về logic thị trường, điều kiện “đã sở hữu vàng trước ngày công bố” giúp giảm động cơ người dân đi mua gom vàng mới chỉ để tham gia chương trình; còn việc quy đổi thông qua đơn vị vàng bạc đá quý giúp xác định hàm lượng, chất lượng, giá trị và tính hợp lệ của vàng trước khi chuyển hóa thành tiền.

Theo công bố của Vinhomes, 100% quá trình quy đổi vàng thành tiền mặt hoặc ngược lại đều thông qua các công ty vàng bạc đá quý, đồng thời vàng phải được xác minh là hợp pháp và đủ điều kiện để các đơn vị này chấp nhận mua. Đây là điểm quan trọng vì nó tách giao dịch vàng ra khỏi giao dịch mua bán nhà, qua đó giảm nguy cơ doanh nghiệp bất động sản bị xem là trực tiếp kinh doanh vàng hoặc nhận vàng thay cho tiền thanh toán.

- Việc một doanh nghiệp bất động sản đưa ra cam kết dài hạn gắn với cả vàng và tài sản nhà ở cho thấy điều gì về năng lực tài chính, quản trị rủi ro cũng như vai trò dẫn dắt thị trường của doanh nghiệp?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc một doanh nghiệp bất động sản đưa ra cam kết dài hạn gắn với cả vàng và tài sản nhà ở cho thấy doanh nghiệp đó đang chủ động thiết kế một sản phẩm bán hàng có yếu tố tài chính cao hơn nhiều so với phương thức bán hàng truyền thống.

Theo công bố của doanh nghiệp, sau 3 năm hoặc 5 năm, khách hàng có thể tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương số vàng đã chuyển đổi để mua bất động sản, kèm lợi nhuận 2%/năm, tức có yếu tố cam kết lợi ích dài hạn theo giá trị vàng.

Một cam kết như vậy không chỉ là câu chuyện marketing, mà đặt ra yêu cầu rất lớn về năng lực tài chính, khả năng cân đối dòng tiền, quản trị biến động giá vàng, quản trị thanh khoản bất động sản và quản trị nghĩa vụ hợp đồng trong suốt thời hạn chương trình.

Nếu doanh nghiệp không có năng lực tài chính đủ mạnh, không có cơ chế dự phòng rủi ro giá vàng hoặc không kiểm soát tốt kỳ hạn dòng tiền, cam kết này có thể trở thành áp lực tài chính đáng kể khi thị trường vàng biến động mạnh hoặc thị trường bất động sản kém thanh khoản. Được biết, Vinhomes đã mua bảo hiểm giá vàng để chia sẻ rủi ro, ứng phó kịch bản giá cả biến động trong tương lai, cho thấy doanh nghiệp đã tính toán khá kỹ lưỡng, phòng ngừa rủi ro chính doanh nghiệp và khách hàng.

Vì vậy, nếu chương trình được triển khai bài bản, minh bạch và có quy trình vận hành chặt chẽ, nó có thể thể hiện vai trò dẫn dắt thị trường của doanh nghiệp ở chỗ tạo ra một phương án hấp thụ tài sản nhàn rỗi trong dân vào kênh tài sản thực. Bên cạnh đó, điều khoản hợp đồng cũng cần rõ ràng để hạn chế tranh chấp phức tạp hơn giao dịch mua bán nhà thông thường.

- Theo ông, liệu đây có thể mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản và thị trường vốn tại Việt Nam trong thời gian tới?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Mô hình này có thể mở ra một hướng đi mới, nhưng không nên nhìn nhận như một “công thức chung” có thể áp dụng đại trà ngay cho toàn thị trường mà cần các doanh nghiệp có đủ uy tín, nguồn lực cũng như năng lực quản trị, vận hành. Điểm mới của mô hình nằm ở chỗ nó kết nối 3 thị trường vốn thường vận hành khá tách biệt: vàng vật chất trong dân, dòng tiền thanh toán bằng VND và tài sản bất động sản. Nếu được vận hành đúng pháp luật, mô hình này có thể giúp tăng thanh khoản cho bất động sản, tạo thêm lựa chọn cho người đang nắm giữ vàng, đồng thời góp phần đưa một phần nguồn lực tích trữ vào lưu thông kinh tế.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đang đi theo hướng minh bạch hóa dòng tiền khi yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Đây là nền tảng pháp lý quan trọng để các mô hình thanh toán, hỗ trợ tài chính hoặc chuyển hóa tài sản muốn tồn tại lâu dài phải đi qua hệ thống minh bạch, có khả năng kiểm tra và truy vết.

Tuy nhiên, để trở thành một hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản và thị trường vốn, mô hình này cần được chuẩn hóa ở cấp hợp đồng, cấp quy trình nội bộ và cấp giám sát thị trường.

Đồng thời, cơ quan quản lý có thể cần theo dõi sát các mô hình tương tự để tránh việc biến chính sách bán hàng thành hoạt động huy động vốn trá hình, cam kết lợi nhuận không đủ bảo đảm, hoặc tạo vòng đầu cơ mới giữa vàng và bất động sản. Nói cách khác, đây là một hướng đi đáng chú ý, có tính sáng tạo và có thể tạo hiệu ứng tích cực, nhưng chỉ thực sự có giá trị nếu được đặt trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch dòng tiền, bảo vệ người tiêu dùng và kiểm soát tốt rủi ro tài chính.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!