Thị trường condotel ‘hậu Cocobay Đà Nẵng’: Lời ai điếu cho chính sách cam kết lợi nhuận?

Đến hôm nay (2/12), vụ Cocobay Đà Nẵng đã diễn ra tròn một tuần. Một tuần qua, Cocobay Đà Nẵng là từ khóa được tìm kiếm hàng đầu và là chủ đề được thảo luận sôi nổi bậc nhất trong giới đầu tư bất động sản.

Từ Cocobay, thị trường condotel nói riêng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung cũng được các chuyên gia mổ xẻ, phân tích ở nhiều góc độ. VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính, đầu tư về vấn đề này:

- Sau vụ việc ở Cocobay Đà Nẵng, nhiều ý kiến cho rằng chính sách cam kết lợi nhuận chỉ là một chiêu trò, ông nghĩ sao?

TS Đinh Thế Hiển: Trong giai đoạn đầu tiên của thị trường condotel, có một thực tế là các chủ đầu tư đã dùng chính sách cam kết lợi nhuận làm lợi thế cạnh tranh. Doanh nghiệp này đưa ra mức cam kết 8%, doanh nghiệp kia muốn bán được hàng nên đưa ra mức cam kết 9%, 10%. Cứ thế, cuộc cạnh tranh đã đẩy mức cam kết lợi nhuận lên một ngưỡng rất cao, cao đến mức không thể thực hiện.

Cuộc chạy đua này, tất nhiên, đến lúc phải dừng lại, đó là khi xảy ra thất bại tại một hay một vài dự án, ví dụ như Cocobay Đà Nẵng. Sự thất bại này cho thấy cách thức thu hút nhà đầu tư cá nhân cũ đã không còn phù hợp, cần phải sửa chữa, nếu doanh nghiệp/dự án không muốn thất bại hay bị tẩy chay.

- Sự thất bại của dự án Cocobay Đà Nẵng đã làm dấy lên hoài nghi thị trường condotel sẽ sụp đổ dây chuyền, quan điểm của ông như thế nào?

Vấn đề cam kết lợi nhuận đã được cảnh báo từ năm 2017. Khi đó, các chủ đầu tư cũng đã nhận ra việc chạy đua bằng cam kết lợi nhuận là không thực tế.

Thay vì lao vào cuộc đua này, một số chủ đầu tư đã hướng tới việc tạo ra lợi thế cạnh tranh bằng thiết kế, tiện ích, đơn vị vận hành… nhằm đảm bảo mức sinh lợi tốt cho chủ sở hữu. Một số chủ đầu tư khác đi theo hướng phát triển ngôi nhà thứ hai, để cho chủ sở hữu tự khai thác. Qua quan sát, tôi nhận thấy các dự án này vẫn bán được hàng, thậm chí bán tốt.

Cho nên việc sụp đổ thị trường condotel vì một dự án như Cocobay Đà Nẵng là rất khó xảy ra.

Ngoài ra chúng ta cũng cần nhìn nhận rằng một thị trường sẽ chỉ sụp đổ khi thị trường đó không được tạo lập trên các giá trị thật. Ví dụ như tiền số, tôi cho rằng dù thị trường này đang đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư nhưng đến lúc nào đó nó sẽ sụp đổ, vì không có giá trị thật. Hay như thị trường đất nền vùng ven, ở những vùng không thể tạo lập nhà ở, dù mua đi bán lại có lời, đến lúc nào đó nó cũng sẽ sụp đổ.

Nhưng thị trường condotel thì không vậy, thị trường này tạo lập những sản phẩm thật, đáp ứng nhu cầu thật (để ở, cho thuê…) nên nó không sụp đổ. Chỉ có những cách làm không phù hợp dẫn đến thua lỗ, ví dụ như Cocobay Đà Nẵng, mới bị sụp đổ thôi.

- Ở dự án Cocobay, Empire Group đưa ra cam kết lợi nhuận để thu hút người mua, sau đó lại hủy ngang cam kết, ông có thấy hành động này giống một vụ lừa dối khách hàng hay lừa đảo không?

Tôi cho rằng muốn xác định lừa đảo hay không thì trước tiên phải nhìn xem doanh nghiệp có thực sự tạo lập dự án không. Nếu họ thu tiền của người mua mà không xây dựng, chỉ bán nhà trên giấy thì thực sự là lừa đảo.

Còn việc hủy ngang cam kết thì tôi thấy đó là hệ quả của một sai lầm trong kinh doanh thì hơn.

Trong đầu tư, chúng ta thấy có rất nhiều trường hợp phá vỡ hợp đồng. Và hợp đồng nào cũng thường có điều khoản “nếu không thực hiện được, hai bên giải quyết bằng tòa án”. Nhiều sự vụ đã ra tòa vì các bên không thực hiện được các nghĩa vụ hợp đồng.

Tất nhiên là mỗi người sẽ có một góc độ tiếp cận sự việc khác nhau. Tôi nhấn mạnh rằng việc một bên đơn phương phá vỡ hợp đồng mà sau đó không thể đàm phán được thì hai bên ra tòa thôi. Và chỉ có tòa mới phán xét là lừa đảo hay không.

- Theo phân tích của ông thì rủi ro mà khách hàng của Cocobay Đà Nẵng là đương nhiên?

Đã là đầu tư thì có rủi ro, ngay cả khi gửi tiền vào ngân hàng, nếu ngân hàng phá sản thì chúng ta cũng mất tiền. Chúng ta rất khó nói là ngân hàng lừa đảo.

Gửi ngân hàng có lãi thấp và độ an toàn rất cao nhưng vẫn có rủi ro như vậy nên việc tìm kiếm một kênh đầu tư khác với lợi nhuận cao hơn đồng nghĩa với việc phải chịu tỷ lệ rủi ro cao hơn. Làm sao mà không có rủi ro được!

- Ông có dự đoán gì về thị trường condotel “hậu Cocobay”?

Tôi cho rằng thị trường cần có những vụ như vậy để những đơn vị làm ăn theo kiểu ăn xổi ở thì, chỉ biết dùng marketing để đánh bóng mà không chịu đầu tư thực chất sẽ bị đào thải, thị trường sẽ chỉ còn những nhà đầu tư làm ăn thực chất.

Thị trường vẫn đang trong giai đoạn sàng lọc và đó là điều cần thiết sau giai đoạn trăm hoa đua nở vừa qua.

- Thế còn chính sách cam kết lợi nhuận thì sao? Liệu Cocobay có phải là lời ai điếu cho chính sách này?

Tôi cho rằng chính sách này vẫn sẽ còn tồn tại nhưng sẽ được điều chỉnh ở mức độ hợp lý hơn, khoảng 6% – 7%. Mức cam kết này thấp hơn lãi ngân hàng nhưng bù lại đầu tư vào condotel được đảm bảo bằng tài sản thật và tài sản này có thể gia tăng giá trị theo thời gian…

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!