Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi): Cú hích cho thị trường BĐS hình thành trong tương lai

“Khóc ròng” vì chủ đầu tư bội ước

Kể từ năm 2012 tới nay, anh Trần Hoàng Minh (Thủ Đức, TP. HCM) luôn khổ sở vì nợ ngân hàng số tiền lớn, chỉ vì anh lỡ mua phải một lô đất biệt thự 200m2 tại dự án khu biệt thự Eden ở quận 2 (cũ) với số tiền trên 4 tỷ đồng. 10 năm qua, chủ đầu tư chỉ hoàn thiện vỏn vẹn vài con đường, tới nay cả khu chưa có điện, nước, đất bỏ hoang hóa. Không xây nổi nhà và bán cũng không xong, đâm đơn đi kiện chủ đầu tư, anh Minh chỉ được ban quản lý dự án trả lời là dự án đã bán sang tay và chủ mua mới cũng đã “cao chạy xa bay”. Hàng trăm khách hàng rơi vào cảnh bĩ cực như anh Minh mà không biết kêu ai.

“Những gì chúng tôi được nhìn thấy tại thời điểm mua chỉ là hồ sơ pháp lý sơ sài, khu đất đã quây tôn và xem nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình. Chúng tôi cũng tạm tin tưởng chủ đầu tư, ai dè tình cảnh xảy ra thật xót xa”, anh Minh chia sẻ.

Không chỉ loại hình nhà ở, biệt thự, căn hộ bị chủ đầu tư lừa đảo, bội ước, thời gian gần đây, thị trường còn bùng nổ giao dịch căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch hình thành trong tương lai. Nhưng mâu thuẫn chủ đầu tư - người mua liên tục diễn ra, vướng mắc chủ yếu là sản phẩm bàn giao sai cam kết về chất lượng, nguyên vật liệu, thu phí bảo trì quá mức quy định, cam kết lợi nhuận bị chủ đầu tư lật lọng hay việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu không đúng lời hứa ban đầu...Phần thiệt hại thường nghiêng về phía người mua, bởi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình.

Chỉ ra những rủi ro của bất động sản hình thành trong tương lai, thạc sỹ Hoàng Hà Nam, Đại học Luật TP. HCM nêu, các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành vẫn còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho việc áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thiếu chi tiết, nội dung về bảo lãnh không được siết chặt áp dụng đối với việc bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Quy định này như một tấm khiên bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay, không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương, phải cầm trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng thì mới đảm bảo quyền lợi. Nhưng điều khoản này không được siết chặt để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình”, ông Hoàng Hà Nam cho biết.

Còn theo Luật sư Lê Văn Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), hiện nay pháp luật đang thiếu quy định cụ thể về việc cho phép bên bán và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Mặt khác, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án. Nếu có, hầu như chủ đầu tư phải “lách” luật.

“Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, luật sư Cường nói.

Những bất cập và thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý đã để lại nhiều bài học đắt giá thời gian qua. Đã có không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư nên rơi vào cảnh mua nhà trên giấy. Nhiều người dốc hết tài sản, thậm chí vay vốn từ ngân hàng để đặt mua nhà nhưng sau cả chục năm vẫn chưa nhận được sản phẩm. Ngược lại, việc huy động vốn từ phía chủ đầu tư cũng rất khó khăn, phải “lách” nhiều thủ tục phức tạp, dễ dẫn đến rủi ro đứt dòng vốn xây dựng dự án.

Khắc phục những bất cập tồn tại

Theo Bộ Xây dựng, các nội dung đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đối với quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung kế thừa các quy định có sẵn của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (không mở rộng phạm vi) đồng thời có điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản đã đảm bảo sự thống nhất, không xung đột, chồng chéo với quy định của pháp luật dân sự và các pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ bổ sung quy định cụ thể hơn về kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú... Ngoài ra, dự luật sẽ hoàn thiện các quy định về bảo lãnh, thanh toán, bàn giao khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trong quá trình xây dựng dự thảo, đơn vị soạn thảo là Bộ Xây dựng cũng đã xác định rõ mục tiêu giải quyết. Đó là việc sửa đổi, bổ sung quy định của luật hiện hành về kinh doanh quyền sử dụng đất theo hướng bổ sung các yêu cầu, điều kiện đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh, đồng thời, cũng yêu cầu trách nhiệm đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là trách nhiệm pháp lý đối với chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Mạnh Thu, Giám đốc Công ty Luật Sunrise, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quy định chi tiết từng loại hình sản phẩm nhà ở hình trong tương lai, tránh gây ra nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, thực hiện pháp luật. Ông Thu nhấn mạnh, chung cư hay condotel liên tiếp xảy ra những vụ việc tranh chấp kéo dài nhưng pháp luật chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát về chất lượng công trình, tiến độ thi công của chủ đầu tư, chế tài lại chưa đủ mạnh để xử lý vi phạm nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể mua trong hợp đồng.

“Trên thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, thi hành án trở nên khó khăn khi quy định chế tài chưa đủ mạnh, chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm. Cho dù giải quyết tranh chấp, người mua thắng kiện vẫn rất thiệt thòi vì số tiền đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng một thời gian dài và có thể bị mất giá. Người mua không giải quyết được hậu quả thực sự”, ông Thu phân tích.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh, người mua phải được cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng mới đảm bảo quyền lợi khi dự án chậm tiến độ. Nhưng một chuyên gia kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực ngân hàng cho hay, cũng cần siết chặt thêm trách nhiệm của những ngân hàng khi đồng ý bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, tránh tình trạng ngân hàng “chạy theo” doanh số tăng trưởng tín dụng cho vay mà soát sét hồ sơ không kỹ càng.