Thế chấp đất với ngân hàng nước ngoài, cần 'cởi trói' bằng Luật

Mất cơ hội huy động nguồn vốn rẻ

Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) ở phía Nam cho biết hiện công ty ông có nhiều quỹ đất sạch, vị trí đẹp nên nhiều đối tác nước ngoài, trong đó có những tập đoàn lớn của Singapore muốn vào cùng hợp tác. Ngoài việc các đối tác nước ngoài có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án BĐS thì một thế mạnh khác là họ có nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn với lãi suất cực rẻ, chỉ khoảng 2-3%/năm.

Tuy nhiên, để huy động được nguồn vốn rẻ dài hạn ở nước ngoài, đối tác muốn đem dự án thế chấp ở ngân hàng (NH) nước ngoài.  Nhưng do luật đất đai hiện nay chưa cho phép thế chấp dự án ở NH nước ngoài nên công ty của ông đành để mất cơ hội huy động vốn.

Khơi thông nguồn tài chính cho BĐS hiện nay đang là vấn đề được nhiều người quan tâm, trong đó có nguồn vốn từ ngân hàng nước ngoài

Còn bà Cao Hồng Dung, giám đốc điều hành công ty BĐS Bình Minh cho biết, thời gian vừa qua, một số đối tác từ Nhật cũng muốn hợp tác phát triển dự án với công ty tại Bình Dương. Nhưng khi gợi ý thế chấp quỹ đất sạch để vay vốn từ ngân hàng Nhật với lãi suất chỉ 2% thì vướng mắc Luật đất đai không cho phép.

Thực ra thì khi thế chấp, các ngân hàng trong nước đều đứng ra bảo lãnh khoản vay này, trong trường hợp doanh nghiệp có mất khả năng thanh toán thì các NH Việt Nam cũng sẽ phát mại tài sản và bù nợ xấu đó cho NH nước ngoài. Đất vẫn là tài sản cố định chứ NH nước ngoài có mang đi được đâu. Cho thế chấp vay tiền khiến doanh nghiệp có thêm dòng vốn, đủ sức cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản nước ngoài, và ngay cả ngân hàng Việt cũng được lợi, bà Dung chia sẻ.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời gian qua nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) công bố hằng năm rất lớn. Tuy nhiên đó chỉ là cam kết đầu tư còn thực tế giải ngân và triển khai không đáng là bao nhiêu. Do vậy, theo các doanh nghiệp, việc mở cửa cho các dự án BĐS được thế chấp tại các NH nước ngoài sẽ lôi kéo thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Bởi ngoài nguồn vốn tự có, các doanh nghiệp BĐS nước ngoài sẽ được NH nước sở tại tiếp sức thông qua việc thế chấp dự án đầu tư tại Việt Nam để vay tiền.

“Cởi trói” bằng Luật đất đai sửa đổi

Theo TS. Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng Ban pháp chế của VCCI, hiện Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước.

Do vậy, việc mở cửa cho phép thế chấp các dự án BĐS tại các NH nước ngoài là cần thiết, giúp làm tăng lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài.

TS. Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế của VCCI, phát biểu tại Hội thảo "Lấy ý kiến về dự án Luật Đất đai sửa đổi". (Ảnh: Hà Khánh)

Người nước ngoài không được quyền sở hữu nhận đất đai, chính vì vậy khi các doanh nghiệp trong nước thế chấp thì tổ chức tín dụng nước ngoài phải qua trung gian và phát mại, nếu có phát mại thì chỉ có chuyển tiền ra nước ngoài thôi chứ họ cũng không mang đất đi đâu cả. Luật đât đai chỉ cần thay đổi vài câu chữ trong Luật thì doanh nghiệp được cởi trói. Ngân hàng trong nước càng được lợi vì họ lại là đại lý tài sản, bởi vậy chỉ cần tạo ra thiết chế thôi thì cả ba bên đều hưởng lợi, ông Tuấn cho biết thêm.

Đồng quan điểm này, luật sư Lê Văn Thắng (đoàn Luật sư TP. HCM) cho rằng, cần mạnh dạn sử đổi Luật tuy nhiên, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Đồng thời cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.

“Cần sửa đổi, bổ sung điều 174 luật Đất đai cho phép tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài, trường hợp phát sinh tranh chấp thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam”, LS Thắng kiến nghị.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng,  thị trường BĐS muốn phát triển bền vững cần có nguồn vốn lớn và thời gian 5 - 10 năm, trong khi đó nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước còn hạn chế, chỉ mang tính ngắn hạn và lãi suất hiện nay tương đối cao. Luật đã đồng ý cho người nước ngoài đầu tư, mua và sở hữu BĐS tại Việt Nam thì cũng nên cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các NH nước ngoài với sự kiểm soát của NH Nhà nước. Điều này không chỉ thu hút thêm nguồn vốn FDI mà quan trọng hơn là giúp các nhà đầu tư cá nhân ngoại có thể mua được nhà đất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, nếu quy định này được thông qua thì cần phải quy định cụ thể là NH nước ngoài phải xin phép NH Nhà nước về việc nhận thế chấp. Phải có thẩm định giá BĐS độc lập của các đơn vị định giá tài sản có chọn lọc. Nhiều ý kiến cho rằng, các nước trong khu vực cũng đã cho phép, việc thế chấp này không lo sợ ảnh hưởng đến vấn đề về chủ quyền nếu chúng ta tính kỹ về quy trình, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà vẫn đảm bảo đúng như luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản.