VCCI: Nhiều quy định trong dự thảo Luật Đất đai gây khó cho nhà đầu tư

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự thảo Luật Đất đai "đá" Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch

Theo VCCI, dự thảo Luật Đất đai có nhiều nội dung mâu thuẫn với Luật Đầu tư. Ví dụ, Điểm a khoản 1 Điều 34 Dự thảo quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”.

Tại mục 205 Phụ lục 4 Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai” là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh, vì vậy đề nghị bỏ quy định này.

Ngoài ra, quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất là một trong những hình thức ưu đãi đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. So sánh đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và khoản 3 Điều 128 Dự thảo đang có sự khác nhau.

VCCI cũng cho hay, theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Dự thảo đang quy định 03 trường hợp giao đất, thuê đất: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo không thấy có trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư.

Để đảm bảo bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án, đề nghị bỏ quy định này tại dự thảo, cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét các vấn đề gia hạn thời hạn sử dụng đất trong quá trình cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến theo quy trình thủ tục tại pháp luật về đầu tư.

Giữa dự thảo Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017, VCCI cho rằng Khoản 1 Điều 6 Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Tuy nhiên, trong căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại Điều 40 dự thảo lại không thấy căn cứ vào “quy hoạch tổng thể quốc gia”.

VCCI đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017…

Nhiều quy định gây khó cho nhà đầu tư

VCCI cũng cho hay, việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng quyền sử dụng đất liên quan rất lớn đến quy định tại pháp luật đất đai. Tuy nhiên một số quy định chưa đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án.

Ví dụ, Khoản 1 Điều 64 Dự thảo quy định điều kiện của đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án là: Khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500; Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng.

VCCI cho biết theo quy định tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Tại thời điểm này chưa xác định được chủ đầu tư, vậy chủ thể nào sẽ lập quy hoạch chi tiết này?

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì điều kiện để dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện “Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.” (khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư). Như vậy, cần xem xét lại quy định này để đảm bảo thống nhất và thuận lợi khi thực hiện.