Nhiều địa phương băn khoăn về các quy định trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Người có đất thu hồi không có năng lực thực hiện với nhu cầu đề bù

Từ 26/7, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) bắt đầu đăng tải lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ và Bộ TN&MT. Từ đó đến nay, Bộ TN&MT đã tổ chức nhiều Hội thảo lấy ý kiến từ đông đảo các bộ, ban, ngành, hội, hiệp hội, các tổ chức, cá nhân trên cả 3 miền của Tổ quốc.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sau khi tổ chức các buổi làm việc, hội nghị, hội thảo lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, các Đoàn đại biểu Quốc hội để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022).

Theo ông Hoàng Văn Thực - Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Hải Dương, đơn vị này thống nhất nội dung dự thảo Tờ trình của Bộ TN&MT về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, bày tỏ nhiều băn khoăn liên quan đến tính khả thi và khó khăn khi thực hiện của các quy định trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Sở TN&MT tỉnh Hải Dương nêu quan điểm điển hình như tại Khoản 2 Điều 54 của Dự thảo có quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được lựa chọn thông qua một trong các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một người đăng ký tham gia…). Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành và Điều 54 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định nêu trên. Điều này sẽ dẫn đến tình huống các dự án đầu tư có sử dụng đất đã được chấp thuận nhà đầu tư nhưng không có cơ sở để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Chính vì vậy, Sở TN&MT tỉnh Hải Dương đề nghị Bộ TN&MT nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện nội dung này theo hướng thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Đề nghị bổ sung căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho phù hợp với pháp luật về đầu tư đối với các dự án sử dụng vốn ngoài ngoài ngân sách nhà nước và để thống nhất với khoản 3 Điều 141: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất....được xem xét trên cơ sở dự án đầu tư...”.

Tại khoản 4 Điều 79 quy định: “Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở”.

“Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu làm rõ nội dung này hoặc quy định thêm một khoản để giao Chính phủ quy định chi tiết để thuận lợi cho cơ quan thực thi Luật, với lý do khi bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi có thể xảy ra trường hợp người có đất thu hồi loại đất nông nghiệp nhưng có nhu cầu bồi thường bằng loại đất sản xuất, kinh doanh trong khi người có đất thu hồi lại không có năng lực để thực hiện”, ông Hoàng Văn Thực nhấn mạnh.

Khó thực hiện quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án

Trong khi đó, ông Lê Hùng Thắng – Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Ninh Bình cho rằng, tại Khoản 1, Điều 60 trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất để thực hiện dự án cần có sự xem xét, quy định rõ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng là rừng tự nhiên theo quy định của Luật Lâm nghiệp năm 2017 phải trình Thủ tướng Chính phủ.

Theo ông Thắng, cần bổ sung cụm từ đấu thầu dự án có sử dụng đất vào cụm từ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.

Phó Giám đốc Sở TN&MT Ninh Bình băn khăn với quy định giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64). Trong đó, cần xem lại việc đưa dự án có quy mô diện tích từ 100ha trở lên sẽ khó phù hợp với thực tế tại nhiều địa phương. Đặc biệt là có những tiêu chí trong phần quy định này còn chung chung, khó thực hiện như dự án: “Có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn không phải là khu dân cư tập trung; dự án đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế-xã hội,…”. Ngoài ra những tiêu chí này sẽ hạn chế và thu hẹp trường hợp đấu thầu theo Luật đấu thầu, Luật Nhà ở.

“Cần bổ sung thêm quy định tính giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và việc quy định giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 6 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất… khi triển khai thực tế phải xem xét đến sự phù hợp với Luật Đấu thầu và các văn bản hướng dẫn thi hành”, Phó Giám đốc Sở TN&MT Ninh Bình góp ý.

Ông Lê Hùng Thắng đề nghị đánh giá cụ thể về sự phù hợp của thay đổi trong Điều 64 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để đảm bảo tính khả thi của quy định này khi thực hiện trên thực tế.

Trong đó, có quy định về điều kiện đấu gia quyền sử dụng đất đã được thu hồi, GPMB sẽ gây ra khó khăn cho các địa phương trong việc thực hiện đấu giá đất đối với các dự án thương mại, dịch vụ khi hiện trạng đất chưa được GPMB và không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 67. Cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục GPMB sạch để đấu giá quyền sử dụng đất.

Một trong những khó khăn khác mà Sở TN&MT tỉnh Ninh Bình nêu ra là quy định một trong các điều kiện để thu hồi đất tại Điều 67 là sử dụng vốn đầu tư công và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là rất khó thực hiện.

Vì trong danh mục các dự án do HĐND cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi đất có nhiều dự án thực hiện bằng vốn ngoài ngân sách với mục đích dự án đầu tư kinh doanh (như việc phê duyệt các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông như bến cảng, công trình thu gom xử lý chất thải hay khu văn hóa, vui chơi giải trí; xây dựng công trình tôn giáo; dự án nhà ở cho sinh viên, nghĩa trang, nhà hỏa táng; dự án khu sản xuất, chế biến thủy, hải sản tập trung, dự án khai thác khoáng sản, dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư,…nhưng không trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng không đủ điều kiện thu hồi đất sẽ rất khó thực hiện. Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất của các dự án trên thì chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do chủ đầu tư chi trả.

Xác định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trên thị trường

Đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Trọng Hải, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lào Cai cho rằng Luật Đất đai hiện hành (Điều 118) xác định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng… Tuy vậy, Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay đổi cách tiếp cận về nội dung này. Theo đó Luật không quy định cụ thể mà chỉ xác định nguyên tắc các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thuộc quy định tại Điều 63 (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất) và Điều 64 (đấu thầu dự án có sử dụng đất) thì phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ không phát huy, tối đa hóa các lợi ích, mục tiêu tổng thể về phát triển kinh tế xã hội của dự án như trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu. Để bảo đảm thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, ông Nguyễn Trọng Hải đề nghị đánh giá cụ thể về sự phù hợp của thay đổi nêu trên để bảo đảm minh bạch và tính khả thi của quy định này. Đồng thời, nghiên cứu quy định nội dung này theo hướng xác định dự án thuộc phạm vi đấu thầu bao gồm các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định hiện hành. 

Góp ý liên quan đến việc sử dụng đất quốc phòng an ninh, Phó Chủ tịch Thường trực thành phố Hải Phòng - Lê Anh Quân cho biết, khi thực hiện thu hồi thì ngoài việc thực hiện theo Luật đất đai thì còn phải thực hiện theo quy định về đất quốc phòng, an ninh, quản lý sử dụng tài sản công dẫn đến thời gian kéo dài. Hải Phòng đề nghị cần quy định như các loại đất khác để bảo đảm tiến độ, thời gian phục vụ phát triển kinh tế xã hội.

Ông Quân cũng đề nghị xác định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nội dung này cần quan tâm, làm rõ và quy định cụ thể hơn nếu không khó để thực hiện.