Nghị quyết 18: Những điểm mới mở đường cho Luật Đất đai

Ngày 16/6, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18 được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, minh bạch và hiệu quả hơn.

- Ông có thể nói cụ thể hơn về những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết số 18?

Nghị quyết 18 có nhiều điểm mới, chủ yếu tác động đến đất đai và xa hơn là về thị trường bất động sản, ví dụ như làm rõ cơ chế thu hồi đất, làm rõ trường hợp nào các dự án phát triển kinh tế xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng…

Luật Đất đai 2013 mới dẫn lại các điều quy định tại Hiến pháp song chưa xây dựng các thuật ngữ pháp lý dẫn tới các địa phương hiểu khác nhau về đầu tư phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nghị quyết 18 yêu cầu làm rõ nội hàm này.

Về bản chất, lợi ích của nhà đầu tư phải gắn liền với lợi ích của nhà nước. Nếu lợi ích của nhà đầu tư không gắn với lợi ích nhà nước thì xin mời ra ngoài thị trường, muốn nhận chuyển nhượng của ai thì chuyển nhượng, theo đúng pháp luật và nhà nước không can thiệp.

Thứ đến, Nghị quyết 18 yêu cầu có quy định cụ thể các trường hợp đa mục tiêu sử dụng đất. Ví dụ, một dự án phát triển du lịch đa mục tiêu khác nhau, quản lý như thế nào, thời hạn sử dụng bao nhiêu… Hay đối với đất quốc phòng, nếu đưa vào sản xuất kinh doanh, đất đó có gọi là quốc phòng hay không, hay cũng cần sự công bằng như đất sản xuất kinh doanh khác. Luật Đất đai 2013 chưa nêu rõ khái niệm này.

Pháp nhân quốc phòng đi triển khai dự án kinh tế không thể coi đó là dự án vì an ninh quốc phòng. Thu hồi đất phục vụ an ninh, quốc phòng không cần phải bồi thường, đền bù, còn kinh doanh thương mại thì phải tuân thủ theo Luật Thương mại chứ không thể có một đặc quyền riêng. Hàng loạt vụ việc lãnh đạo quốc phòng bị xử lý do sai phạm liên quan đất đai quốc phòng thời gian qua là minh chứng điển hình.

Tiếp đến, về tài chính đất đai, Nghị quyết 18 xác định bỏ khung giá đất, giá đất phải tiệm cận với giá trị trường. Về vấn đề đánh thuế đầu cơ bất động sản, Nghị quyết 18 yêu cầu đánh thuế cao với những người đầu cơ bất động sản, sở hữu nhiều bất động sản với mục đích đầu cơ. Trước quy định này, nhiều quan điểm tỏ ra lo ngại về việc thuế đất sẽ tăng cao làm ảnh hưởng tới tầng lớp thu nhập thấp, nhưng đây không phải là vấn đề đáng lo ngại bởi thuế chỉ đánh cao vào những người sở hữu nhiều bất động sản.

- Như ông nói, việc bỏ khung giá đất là điểm mới, sẽ tạo chuyển biến lớn, cụ thể là thế nào?

Trước đây, chúng ta vẫn cứ hão huyền, ảo tưởng rằng khung giá đất, khi đã được đặt ra sẽ quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó, có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng, thực tế cho thấy, kể từ khi có khung giá đất đến nay mục đích này vẫn chưa làm trọn vẹn.

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30% - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nghịch lý nhất là đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Ví dụ như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP. HCM như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... giá đất thị trường khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/m2, nhưng trong khung bảng giá nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 - 250 triệu đồng/m2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường.

Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 - 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp.

Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát. Do vậy, việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết 18 đề cập chính là việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

Nghị quyết 18 xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khi không còn khung giá đất, địa phương sẽ chịu trách nhiệm về giá đất của địa phương mình.

Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính trung ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

- Cũng trong Nghị quyết 18, chúng ta thấy một điểm mới đó là chủ trương: quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Nó có hàm ý rằng, tới đây, nhà nước sẽ tiến hành đánh thuế tài sản?

Đương nhiên, đây là thuế tài sản, phải có sắc thuế tài sản bao gồm cả nhà lẫn đất. Nhưng tôi cũng xin lưu ý rằng, Nghị quyết 18 sẽ chỉ xác định đánh thuế những người đầu cơ đất đai chứ không đánh thuế chung với tất cả mọi người. Do đó, người nghèo và người có thu nhập chưa tốt không cần quá lo về vấn đề này.

- Nghị quyết 18 nêu, cần đẩy mạnh đấu giá đất, hạn chế việc giao đất. Quan điểm của ông về nội dung này như thế nào?

Vừa qua, một số địa phương tổ chức đấu giá đất, để xảy ra các vụ việc lợi dụng cơ chế đấu giá đất để đạt được mục tiêu của mình như vụ Nguyễn Xuân Đường tại Thái Bình hay đấu giá đất Thủ Thiêm. Trong khi, Luật Đất đai 2013 quy định đã giao đất là phải thông qua đấu giá. Còn đấu thầu dự án nằm trong Luật Đấu thầu. Luật Đất đai 2013 không có cơ chế đấu thầu, nhưng tất cả các tỉnh đều áp dụng cơ chế đấu thầu. Ta cần phải đặt câu hỏi vì sao lại như thế? Trong khi đấu giá có những trường hợp như đã nói, vậy đấu giá có lợi hay không có lợi? Chính sách đang rất minh bạch nhưng bị lợi dụng để biến tướng. Do đó, nghị quyết lần này, yêu cầu làm rõ, trường hợp nào phải đấu giá, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất, trường hợp nào được giao – cho thuê trực tiếp… chứ không cổ vũ đấu giá đất.

- Từ tinh thần của Nghị quyết 18, ông có kỳ vọng như thế nào về việc sửa đổi Luật Đất đai tới đây?

Với Luật Đất đai, phải làm sao luật này thể hiện được tinh thần của Nghị quyết 18. Tôi chỉ lo ngại, nghị quyết truyền tải nhiều vấn đề đặt ra nhưng Luật Đất đai không truyền tải nổi thì không ổn bởi điều này sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Tiếp đó, làm sao để khi triển khai được nghị quyết trên thực tế, động viên được sản xuất, phát triển của quốc gia.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!