Nghị quyết 18: Những điểm mới mở đường cho Luật Đất đai
Huyền Trang -
31/07/2022 13:39 (GMT+7)
(VNF) - GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh sự ra đời của Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ là nền tảng quan trọng cho sửa đổi Luật Đất đai lần này.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Ngày 16/6, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18 được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, minh bạch và hiệu quả hơn.
- Ông có thể nói cụ thể hơn về những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết số 18?
Nghị quyết 18 có nhiều điểm mới, chủ yếu tác động đến đất đai và xa hơn là về thị trường bất động sản, ví dụ như làm rõ cơ chế thu hồi đất, làm rõ trường hợp nào các dự án phát triển kinh tế xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng…
Luật Đất đai 2013 mới dẫn lại các điều quy định tại Hiến pháp song chưa xây dựng các thuật ngữ pháp lý dẫn tới các địa phương hiểu khác nhau về đầu tư phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nghị quyết 18 yêu cầu làm rõ nội hàm này.
Về bản chất, lợi ích của nhà đầu tư phải gắn liền với lợi ích của nhà nước. Nếu lợi ích của nhà đầu tư không gắn với lợi ích nhà nước thì xin mời ra ngoài thị trường, muốn nhận chuyển nhượng của ai thì chuyển nhượng, theo đúng pháp luật và nhà nước không can thiệp.
Thứ đến, Nghị quyết 18 yêu cầu có quy định cụ thể các trường hợp đa mục tiêu sử dụng đất. Ví dụ, một dự án phát triển du lịch đa mục tiêu khác nhau, quản lý như thế nào, thời hạn sử dụng bao nhiêu… Hay đối với đất quốc phòng, nếu đưa vào sản xuất kinh doanh, đất đó có gọi là quốc phòng hay không, hay cũng cần sự công bằng như đất sản xuất kinh doanh khác. Luật Đất đai 2013 chưa nêu rõ khái niệm này.
Pháp nhân quốc phòng đi triển khai dự án kinh tế không thể coi đó là dự án vì an ninh quốc phòng. Thu hồi đất phục vụ an ninh, quốc phòng không cần phải bồi thường, đền bù, còn kinh doanh thương mại thì phải tuân thủ theo Luật Thương mại chứ không thể có một đặc quyền riêng. Hàng loạt vụ việc lãnh đạo quốc phòng bị xử lý do sai phạm liên quan đất đai quốc phòng thời gian qua là minh chứng điển hình.
Tiếp đến, về tài chính đất đai, Nghị quyết 18 xác định bỏ khung giá đất, giá đất phải tiệm cận với giá trị trường. Về vấn đề đánh thuế đầu cơ bất động sản, Nghị quyết 18 yêu cầu đánh thuế cao với những người đầu cơ bất động sản, sở hữu nhiều bất động sản với mục đích đầu cơ. Trước quy định này, nhiều quan điểm tỏ ra lo ngại về việc thuế đất sẽ tăng cao làm ảnh hưởng tới tầng lớp thu nhập thấp, nhưng đây không phải là vấn đề đáng lo ngại bởi thuế chỉ đánh cao vào những người sở hữu nhiều bất động sản.
- Như ông nói, việc bỏ khung giá đất là điểm mới, sẽ tạo chuyển biến lớn, cụ thể là thế nào?
Trước đây, chúng ta vẫn cứ hão huyền, ảo tưởng rằng khung giá đất, khi đã được đặt ra sẽ quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó, có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng, thực tế cho thấy, kể từ khi có khung giá đất đến nay mục đích này vẫn chưa làm trọn vẹn.
Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30% - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nghịch lý nhất là đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Ví dụ như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP. HCM như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... giá đất thị trường khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/m2, nhưng trong khung bảng giá nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 - 250 triệu đồng/m2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường.
Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 - 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp.
Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát. Do vậy, việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết 18 đề cập chính là việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.
Nghị quyết 18 xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khi không còn khung giá đất, địa phương sẽ chịu trách nhiệm về giá đất của địa phương mình.
Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính trung ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.
- Cũng trong Nghị quyết 18, chúng ta thấy một điểm mới đó là chủ trương: quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Nó có hàm ý rằng, tới đây, nhà nước sẽ tiến hành đánh thuế tài sản?
Đương nhiên, đây là thuế tài sản, phải có sắc thuế tài sản bao gồm cả nhà lẫn đất. Nhưng tôi cũng xin lưu ý rằng, Nghị quyết 18 sẽ chỉ xác định đánh thuế những người đầu cơ đất đai chứ không đánh thuế chung với tất cả mọi người. Do đó, người nghèo và người có thu nhập chưa tốt không cần quá lo về vấn đề này.
- Nghị quyết 18 nêu, cần đẩy mạnh đấu giá đất, hạn chế việc giao đất. Quan điểm của ông về nội dung này như thế nào?
Vừa qua, một số địa phương tổ chức đấu giá đất, để xảy ra các vụ việc lợi dụng cơ chế đấu giá đất để đạt được mục tiêu của mình như vụ Nguyễn Xuân Đường tại Thái Bình hay đấu giá đất Thủ Thiêm. Trong khi, Luật Đất đai 2013 quy định đã giao đất là phải thông qua đấu giá. Còn đấu thầu dự án nằm trong Luật Đấu thầu. Luật Đất đai 2013 không có cơ chế đấu thầu, nhưng tất cả các tỉnh đều áp dụng cơ chế đấu thầu. Ta cần phải đặt câu hỏi vì sao lại như thế? Trong khi đấu giá có những trường hợp như đã nói, vậy đấu giá có lợi hay không có lợi? Chính sách đang rất minh bạch nhưng bị lợi dụng để biến tướng. Do đó, nghị quyết lần này, yêu cầu làm rõ, trường hợp nào phải đấu giá, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất, trường hợp nào được giao – cho thuê trực tiếp… chứ không cổ vũ đấu giá đất.
- Từ tinh thần của Nghị quyết 18, ông có kỳ vọng như thế nào về việc sửa đổi Luật Đất đai tới đây?
Với Luật Đất đai, phải làm sao luật này thể hiện được tinh thần của Nghị quyết 18. Tôi chỉ lo ngại, nghị quyết truyền tải nhiều vấn đề đặt ra nhưng Luật Đất đai không truyền tải nổi thì không ổn bởi điều này sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Tiếp đó, làm sao để khi triển khai được nghị quyết trên thực tế, động viên được sản xuất, phát triển của quốc gia.
(VNF) - Theo TS Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục đối mặt với nhiều bất ổn từ địa chính trị, bảo hộ thương mại đến biến động chuỗi cung ứng, Việt Nam đang tận dụng khá hiệu quả những cơ hội phát sinh từ các "cơn địa chấn" toàn cầu. Điều này được thể hiện qua đà tăng của xuất khẩu, dòng vốn FDI và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo trong 5 tháng đầu năm 2026.
(VNF) - Từ một câu hỏi trong đề thi tốt nghiệp THPT 2026, vấn đề "Làm thế nào để có những ‘Steve Jobs Việt Nam’?” trở thành chủ đề thảo luận tại diễn đàn quy tụ nhiều chuyên gia hàng đầu về đầu tư, công nghệ và startup.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Thay vì đưa ra những phán xét định tính về mặt đúng sai, cần đặt mô hình chuyển đổi vàng để mua nhà vào lăng kính cân bằng nhằm định vị ranh giới pháp lý thực tế, từ đó, đánh giá liệu hệ thống quy định hiện hành đã đủ độ tường minh để các bên yên tâm vận hành hay chưa.
(VNF) - Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bài toán lớn nhất của Hà Nội trong phát triển hệ thống Metro, đường sắt đô thị hay các dự án hạ tầng chiến lược không nằm ở việc thiếu vốn, mà ở chỗ chưa biết cách chuyển hóa giá trị gia tăng từ đất đai thành nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển.
(VNF) - Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, mô hình đổi vàng mua nhà có thể mở ra hướng đi mới cho thị trường vốn, nhưng không phải “công thức chung” để áp dụng đại trà.
(VNF) - Trong nhiều năm, Tăng trưởng của Hà Tĩnh chủ yếu được dẫn dắt bởi các “đầu tàu” FDI cùng lợi thế về đất đai, tài nguyên và lao động giá rẻ. Đã đến lúc khu vực kinh tế tư nhân phải thay đổi “DNA” tăng trưởng chuyển trong trọng tâm sang AI, dữ liệu, công nghệ, đổi mới sáng tạo và năng suất.
(VNF) - Với tổng vốn lũy kế hơn 80 tỷ USD, Singapore hiện là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, trải rộng từ bất động sản, khu công nghiệp, năng lượng, tài chính, công nghệ, kinh tế số và đầu tư xanh.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Theo TS Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục đối mặt với nhiều bất ổn từ địa chính trị, bảo hộ thương mại đến biến động chuỗi cung ứng, Việt Nam đang tận dụng khá hiệu quả những cơ hội phát sinh từ các "cơn địa chấn" toàn cầu. Điều này được thể hiện qua đà tăng của xuất khẩu, dòng vốn FDI và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo trong 5 tháng đầu năm 2026.
(VNF) - Mới đây, Tập đoàn Novaland đã chính thức đăng ký tham gia thực hiện các tiêu chí xây dựng xã, phường xã hội chủ nghĩa trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2026 – 2030, lấy dự án NovaWorld Phan Thiết làm địa bàn đề xuất triển khai.
