Bất động sản năm 2025: Cung tăng, cầu mạnh, dòng tiền dồn về tỉnh

Thị trường qua đáy

Dưới tác động của hàng loạt yếu tố hỗ trợ: đà tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, các đạo luật liên tiếp được thông qua (Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai), mặt bằng lãi suất thấp… thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của cuộc khủng hoảng để tiến vào pha phục hồi.

Biểu hiện rõ nét nhất là nguồn cung đã được cải thiện, giao dịch gia tăng và giá bán các sản phẩm tăng lên mạnh mẽ. Đơn cử về giao dịch, theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), luỹ kế 9 tháng năm 2024, toàn quốc có 30.589 giao dịch bất động sản thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, thị trường năm 2024 cũng cho thấy sự phân hoá sâu sắc. Về địa bàn, trong khi miền Bắc khá sôi động thì miền Nam lại tương đối trầm lắng; trong khi các thành phố lớn như Hà Nội hết sức nhộn nhịp, thì các tỉnh đa phần không có nhiều biến đổi. Về chủ thể, thị trường gần như là “cuộc chơi” của các doanh nghiệp nước ngoài và một nhóm rất nhỏ doanh nghiệp trong nước.

“Tình thế đó khiến cho chỉ có một nhóm rất nhỏ thành công, còn 90% doanh nghiệp đầu tư bất động sản vẫn còn khó khăn”, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) bình luận với VietnamFinance.

Đáng chú ý, sau quãng thời gian dài đi lên, từ cuối 2024, thị trường đột ngột “xoay ngang”. Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, cho biết: “Kể cả thị trường Hà Nội, đến cuối năm cũng bắt đầu chững lại, giá không tăng nữa, thanh khoản cũng chậm, thậm chí có hiện tượng điều chỉnh giá để bán hàng”. Nguyên nhân của hiện tượng trên là giá bất động sản đã có cú tăng rất mạnh trong năm và sau đó neo chắc ở vùng giá cao, khiến thị trường khó hấp thụ.

Năm 2025: Triển vọng cung - cầu đều tốt

Trao đổi với VietnamFinance về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng nguồn cung trong năm 2025 sẽ tốt hơn 2024. Nguyên nhân là hành lang pháp lí đã được xây dựng xong, Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực gỡ vướng cho các dự án và niềm tin của các chủ đầu tư được củng cố. Cấu trúc nguồn cung cũng sẽ có sự biến đổi đáng kể với sự xuất hiện nhiều hơn của các dự án nhà ở xã hội.

Về phía cầu, ông Đính đánh giá cầu sẽ tiếp tục tăng mạnh. “Năm 2024, kinh tế tăng trưởng khoảng 7%, các hoạt động đầu tư công, phát triển hạ tầng được đẩy mạnh đã kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản. Năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8%, như vậy không có lí do gì cầu lại giảm”, ông nói.

Về giao dịch, ông Đính cho rằng với nguồn cung lớn, áp lực về cầu sẽ giảm bớt, người mua có thêm lựa chọn, bởi vậy số lượng giao dịch sẽ tăng trưởng. “Thị trường chỉ trăn trở về giá. Mặc dù nguồn cung tăng, giải toả áp lực về cầu, nhưng các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản vẫn tăng thì giá bán rất khó giảm. Đơn cử tiền sử dụng đất sẽ gia tăng do bảng giá đất mới cao hơn nhiều lần so với trước đây”.

Nhìn nhận về phân khúc và địa bàn tiềm năng, ông Đính cho rằng các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, các địa phương đang phát triển mạnh như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng có nhiều triển vọng. Các phân khúc nhà ở/cho thuê, bất động sản công nghiệp sẽ tốt hơn cả. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng được kì vọng sẽ phát triển mạnh hơn vào năm 2025 do sự hồi phục ấn tượng của ngành du lịch.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, đánh giá thị trường 2025 sẽ thể hiện xu hướng li tâm khá rõ. “Hà Nội khan cung, giá cao, nên nhiều khả năng sẽ đi ngang. Điều này khiến nhà đầu tư đổ về các tỉnh, nơi có nguồn cung dồi dào và mức giá hợp lí. Các tỉnh gần Hà Nội, có nền kinh tế tốt, thu hút FDI mạnh, phát triển công nghiệp nhiều, hạ tầng được mở rộng sẽ có tiềm năng cao nhất”, ông nhấn mạnh với VietnamFinance.

Theo ông Chung, năm tới, có 2 trục kinh tế mà nhà đầu tư có thể quan tâm. Một là trục Hưng Yên – Hải Dương – Quảng Ninh. “Hưng Yên sẽ là thị trường hàng đầu, không chỉ vì quỹ đất khu công nghiệp lớn, thu hút các ‘đại gia’ hàng đầu như Vingroup, Ecoapark, KBC mà còn có hạ tầng thuận lợi. Thị trường này đã tốt từ 2024 và 2025 sẽ còn tốt hơn nữa. Thứ đến là Hải Dương và từ quý III – IV/2025 sẽ là Quảng Ninh”.

Trục thứ hai là Bắc Ninh – Bắc Giang – Vĩnh Phúc. “Trong số này, Bắc Giang có quỹ hàng tốt, giá đẹp. Bắc Ninh kém hơn về quỹ hàng tốt”, ông nói và thông tin thêm các tỉnh mới nổi ở trục kinh tế ven biển như Nam Định – Thái Bình cũng có tiềm năng không nhỏ.

Vị CEO của SGO Homes dự báo sức mua trong năm 2025 sẽ được cải thiện thêm. “Hà Nội giá đã rất cao nên sẽ đi ngang nhưng các tỉnh sẽ có đột biến vì dòng tiền đổ về. Mặt bằng giá các tỉnh cũng tăng theo bảng giá đất mới, mức tăng có thể đạt 20-30%”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cũng cho rằng các tỉnh có kinh tế phát triển, thu hút công nghiệp sẽ có sự tăng trưởng giá. “Ví dụ Hải Dương từ đầu năm tới giờ, giá tăng khoảng 20% và sẽ tiếp tục tăng. Hà Nam kể từ khi có Sun Urban City, giá nhà đất các vùng Duy Tiên, Phủ Lý, Thanh Liêm đã tăng 10-30%”.

Ông Toản thống nhất góc nhìn với ông Chung rằng các tỉnh ven đại đô thị sẽ bật lên trong năm 2025. Tại miền Bắc là các tỉnh Vĩnh Phúc, Hải Dương, Bắc Ninh, Hà Nam. Tại miền Nam là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trái ngược với những lạc quan và kì vọng nêu trên, Chủ tịch GP.Invest, ông Nguyễn Quốc Hiệp, tỏ ra khá băn khoăn về thị trường năm 2025. Ông cho rằng thị trường vẫn còn nhiều biến số, chưa biết đi về đâu, khiến các doanh nghiệp chủ đầu tư e ngại.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý là thị trường vẫn có những tín hiệu tốt, như việc Quốc hội đồng ý cho thí điểm nhận chuyển nhượng các loại đất để làm dự án nhà ở thương mại. Song trong năm 2025, “chỉ nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ mới có thể tạo ra nguồn cung mới với giá hợp lí, còn nhà ở thương mại thì… chưa chắc”, ông nói.