'Thị trường BĐS Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025'

Giai đoạn 2011 - 2013: Giá nhà 'chạm đáy'

Trước diễn biến tăng giá bất động sản tại Hà Nội, nhiều người vẫn đang hy vọng sẽ có một đợt giảm giá mạnh đối với đất nền và nhà phố trước cuối năm.

Diễn ra tâm lý này hoàn toàn có cơ sở bởi nếu nhìn lại quá khứ, sự xuất hiện của các dự án nhà thương mại giá rẻ trong giai đoạn 2011 - 2013, với mức giá trung bình 11 - 15 triệu đồng/m2, đã gây ra sự sụt giảm đáng kể trong giá bán chung cư trên thị trường. Trước đó, trong giai đoạn 2008 - 2010, một số dự án chung cư đã được chào bán với mức giá cao ngất ngưởng, từ 50 - 70 triệu đồng/m2.

Có thể kể đến dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), vào năm 2010 có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30 - 35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 85 - 100 triệu đồng/m2.

Một khảo sát vào năm 2012 cho thấy, giá đất tại khu vực như Đông Anh (Hà Nội), khu vực quanh cầu Nhật Tân đã giảm xuống còn 20 triệu đồng/m2 tuỳ khu vực. Nhìn lại trước đó hơn 1 năm, giá đất nơi đây từng được đẩy lên tới 90 triệu đồng/m2. Kịch bản người người nhà nhà ôm tiền đi buôn đất đã được thay bằng những tấm biển rao cắt lỗ ồ ạt của các nhà đầu tư.

Hay tại dự án Geleximco, giá biệt thự liền kề còn tụt dốc xuống còn 14 - 17 triệu đồng/m2. Khu vực Hà Đông còn được ví như 'rốn' giảm giá của thị trường bất động sản phía Bắc với nhiều dự án dang dở, đình trệ.

Các dự án bất động sản nhìn chung với lúc cao điểm đều giảm khoảng 40 - 50% và thậm chí còn 'cắt lỗ' sâu hơn.

Đối với phân khúc căn hộ tại Hà Nội, giá bán cũng tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc. Đáng chú ý nếu như năm 2011, các chuyên gia vẫn còn kỳ vọng vào thị trường dần phục hồi thì đến năm 2012, kịch bản tồi tệ trên thị trường vẫn không có sự dịch chuyển.

Trong báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013 của Bộ Xây dựng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010. Nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và TP. HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản.

Kịch bản thị trường BĐS rơi vào 'đáy' có lặp lại?

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá nhà ở sẽ không thể giảm giống như giai đoạn 2011 - 2013. Bởi, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường kéo theo thuế đất tăng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và hiện đang đi lên chứ không đi xuống nên giá cũng không thể giảm. Ông Quê dự báo, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025, có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhấn mạnh việc giá nhà giảm như chu kỳ 2012 - 2013 là khó xảy ra. Trong khi thị trường bất động sản thời điểm đó 'đóng băng' với nguồn cung dư thừa, thì hiện tại thị trường đang trên đà phục hồi.

Bà Hằng cho biết, khi giá nhà ở mức cao nhưng thanh khoản không tốt, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá. Ngoài ra, khi có nhiều nguồn cung mới, giá nhà sẽ tự động điều chỉnh. Tuy nhiên, bà Hằng cũng nhấn mạnh giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Giá bán chung cư mới hiện đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý II và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia Savills đánh giá sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17 - 20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà.

“Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà", bà Hằng nói.

Nếu quan điểm về kỳ vọng giá chung cư giảm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng kỳ vọng này không khả thi. Nguyên nhân là do chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản như thuế đất, xây dựng và thiết kế sản phẩm đều tăng mạnh.

Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, các doanh nghiệp phải chi khoản tiền lớn để sở hữu vị trí đẹp, đặc biệt là tại trung tâm. Do đó, việc xây dựng sản phẩm bình dân sẽ khiến chủ đầu tư lỗ. Thay vào đó, họ sẽ phát triển các dự án cao cấp tương xứng với vị trí, dẫn đến giá bán không thể thấp.

Mới đây, Bộ Xây dựng dự báo giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15 - 20% sau khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới. Ông Trung cho rằng thực tế, một số dự án có thể tăng giá cao hơn. Sự tăng giá mạnh của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua là minh chứng cho điều này.

Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang nhiều khó khăn, thách thức nhưng không có nghĩa là đang khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước.

Ông Đính nhận định, năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy.