Thị trường BĐS Hà Nội: Văn phòng sắp đón loạt dự án lớn, bán lẻ phục hồi nhưng chưa khởi sắc

Thị trường văn phòng Hà Nội: Sắp đón loạt dự án lớn

Báo cáo tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội trong quý II/2020 của CBRE ghi nhận diện tích hấp thụ âm ở nhiều tòa nhà văn phòng, ở mức -17.000m2, trong đó chủ yếu là văn phòng hạng B -15.000m2. Nguyên nhân chủ yếu là do khách hàng đã giảm quy mô và sớm chấm dứt hợp đồng bởi các tác động của dịch Covid-19.

Do sự thu hẹp của khách thuê, tỷ lệ trống của cả hai hạng đã tăng trong quý. Cụ thể, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,6%, trong khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 11,0% tại thời điểm cuối quý II.

Về giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B, CBRE đánh giá gần như không thay đổi nhiều so với quý trước. Đến cuối quý, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 26,2 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và 0,9% theo năm. Còn giá thuê trung bình của văn phòng hạng B ở mức 14,2USD/m2/tháng, giảm 0,9% theo quý và 0,4% theo năm.

Tổng nguồn cung của văn phòng Hà Nội trong quý vẫn duy trì ở mức 1.380.000m2 do không có thêm dự án mới đi vào hoạt động.

CBRE nhận định nửa cuối năm 2020, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm các dự án lớn với tổng diện tích mới đạt 160.000m2.

Ngoài ra, đơn vị này cũng dự báo tỷ lệ trống của văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ tăng lên mức 15 - 20% ở cả hai hạng. Sự thay đổi về giá thuê dự kiến sẽ khác nhau giữa các tòa văn phòng, do các chủ nhà cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Đại diện CBRE cho rằng đại dịch Covid-19 đã để lại những ảnh hưởng lâu dài lên thị trường văn phòng. Theo khảo sát của đơn vị, trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, các chiến lược được áp dụng nhiều nhất để phục hồi và duy trì sau đại dịch và trong dài hạn bao gồm áp dụng làm việc linh hoạt và các công nghệ hỗ trợ. Đối với chủ nhà, các tòa nhà với các tính năng Xanh/WELL sẽ hấp dẫn hơn đối với khách thuê.

Mặt bằng bán lẻ: Sức hút từ khu vực ngoài trung tâm

Cũng theo CBRE, sau khi giãn cách xã hội kết thúc vào ngày 23/4, các doanh nghiệp đã dần quay lại trạng thái làm việc bình thường. Các trung tâm mua sắm cũng đã hoạt động trở lại, tuy nhiên thời gian mở cửa còn hạn chế tại một số dự án. Cả chủ nhà và khách thuê vẫn đang rất thận trọng trong hoạt động kinh doanh, các biện pháp quản lý vệ sinh và an toàn vẫn được áp dụng triệt để dù tình hình kiểm soát dịch bệnh tương đối khả quan.

Về nguồn cung, CBRE cho biết thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong 6 tháng đầu năm. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA (diện tích thực cho thuê).

Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực trung tâm ghi nhận tăng 2,5% so với cùng kỳ và không thay đổi theo quý, đạt USD 98,1/m2/tháng. Đặc biệt, với lợi thế về vị trí và nguồn cung mới hạn chế, khu vực trung tâm ghi nhận kết quả hoạt động lạc quan hơn so với các cụm bán lẻ khác. 

Ngược lại, hoạt động thị trường tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận một số điều chỉnh giảm, mức giá chào thuê thấp hơn. Giá chào thuê tầng trệt và tầng một trung bình đạt USD 24,7/m2/tháng, giảm 0,7% theo năm và 0,5% theo quý. 

Một khảo sát nhanh gần đây về thị trường bán lẻ tại Châu Á – Thái Bình Dương được thực hiện bởi bộ phận nghiên cứu CBRE vào quý II cho thấy, 65% đơn vị bán lẻ được khảo sát dự kiến sẽ tạm hoãn việc mở rộng/mở mới. Trong khi đó, những kế hoạch hoạt động trong tương lai sẽ được đánh giá kĩ lưỡng hơn. Một số thương hiệu thuộc các ngành hàng như thời trang và phụ kiện đã báo cáo doanh thu sụt giảm so với năm trước lên tới 30 - 45% tại cả toàn cầu và Châu Á/Châu Á – Thái Bình Dương, đồng thời thông báo đóng cửa hàng tại nhiều địa điểm.

Về bối cảnh trong nước, Việt Nam dự kiến sẽ tạm đối mặt với số lượng nhà bán lẻ quốc tế mới hạn chế trong năm 2020. Tuy nhiên, thị trường nội địa vẫn được coi là điểm đến hấp dẫn đối với các thương hiệu nước ngoài khi hoạt động mở mới đến từ các công ty lớn như Uniqlo (từ Nhật Bản) và Haidilao (từ Trung Quốc) trong 6 tháng qua.

CBRE dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận hơn 450.000m2 NLA trong 3 năm tới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Đáng chú ý, hai dự án trung tâm thương mại mới của Vincom dự kiến đi vào hoạt động (Vincom Megamall Ocean Park và Vincom Megamall Smart City), sẽ tận dụng được nguồn cầu từ chính hai dự án đại đô thị phía Đông và phía Tây.

Bên cạnh các đơn vị lớn nội địa, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài cũng ngày càng quan tâm đến thị trường Hà Nội. Aeon Group hiện đang kì vọng phê duyệt xây dựng dự án lớn nhất tại Việt Nam – Aeon Mall Hoàng Mai, sau dự án Aeon Mall Hà Đông đi vào hoạt động.

CBRE cho rằng những trung tâm thương mại có quy mô lớn này được kỳ vọng sẽ có nâng cấp về thiết kế, đa dạng về ngành hàng và tăng trải nghiệm cho khách hàng, từ đó đem lại nhiều lợi ích cho các nhà bán lẻ đang tìm kiếm cơ hội ngoài khu vực trung tâm – khu vực hạn chế về quỹ đất cũng như mặt bằng bán lẻ chất lượng.