'Thị trường BĐS hư hư ảo ảo, hôm nay giá này mai giá khác'

Khó định giá bất động sản

Phát biểu tại phiên thảo luận của Quốc hội, đại biểu Phạm Văn Hòa đã chia sẻ cái nhìn toàn diện và chi tiết về thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các thách thức và bất cập trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Ông Hòa nhấn mạnh, trong những năm qua, bất động sản đã có sự phát triển mạnh mẽ về quy mô và chất lượng, đặc biệt là trước đại dịch COVID-19. Nhiều khu đô thị mới được xây dựng tại TP. HCM và Hà Nội, đồng thời xuất hiện nhiều loại hình nhà ở mới như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, và văn phòng lưu trú. Các chung cư cao tầng cũng mọc lên từ trung tâm thành phố đến các vùng ngoại ô, phục vụ cho nhu cầu đa dạng của thị trường.

Tuy nhiên, ông Hòa lưu ý rằng thị trường bất động sản hiện đang gặp phải những biến động lớn. Giá đất tăng cao bất thường và các giao dịch diễn ra với mục đích đầu cơ thay vì đáp ứng nhu cầu ở thực tế. Thị trường thiếu ổn định khiến giá bất động sản thay đổi liên tục, khó định giá chính xác.

"Nhu cầu ở không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê. Có người mới vừa mua đã sang tay chốt lời, thị trường bất động sản hư hư ảo ảo, khó định giá, hôm nay giá này ngày mai lại giá khác", ông Hoà nêu.

Đáng chú ý, trong khi nhà ở thương mại được xây dựng với quy mô lớn và chủ yếu phục vụ phân khúc khá trở lên, nhà ở cho người thu nhập thấp lại khan hiếm. Các dự án thường vướng mắc về pháp lý, một số xây dựng không đúng quy hoạch hoặc trên đất nông nghiệp. "Nhiều trường hợp đã bán cho khách hàng cư dân vào định cư rồi nhưng đến nay vẫn chưa được cấp chủ quyền vì nhiều lý do khác nhau, gây bức xúc cho cư dân phải đi khiếu kiện. Nhiều chung cư xây dựng xong chưa thể bán được, bỏ hoang hóa, xuống cấp, gây lãng phí cho nguồn lực xã hội, nợ xấu của ngân hàng", ông Hoà cho hay.

Cũng theo đại biểu Hoà, khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn hậu COVID-19 càng trở nên rõ rệt hơn khi doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức về tài chính. Các công ty bất động sản, phần lớn dựa vào vốn vay ngân hàng gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động khi thị trường đóng băng. Ngay cả khi hạ giá bán, lượng giao dịch vẫn thấp, cho thấy nhu cầu mua nhà ở cao cấp hạn chế.

Ông Hoà cho rằng nhu cầu về nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội rất lớn nhưng vẫn chưa có nhiều dự án được triển khai do các chính sách chưa đủ sức thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội triển khai chậm, và nhiều văn bản pháp lý còn chồng chéo, chưa rõ ràng, khiến quá trình thực hiện gặp nhiều trở ngại.

Ngoài ra, theo ông Hòa, quy định yêu cầu dành 20% diện tích dự án cho nhà ở xã hội trên các lô đất từ 2-5ha trở lên tại đô thị lớn gặp nhiều khó khăn, nhất là tại các khu vực quy mô đất nhỏ lẻ. Điều này khiến không gian đô thị không đồng bộ, ảnh hưởng đến diện mạo và sự phát triển bền vững của khu vực.

Doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận đất đai

Đại biểu Phạm Văn Hoà cũng cho rằng sự chồng chéo và mâu thuẫn trong quy hoạch đô thị và sử dụng đất cũng là yếu tố cản trở sự phát triển nhà ở xã hội. "Dù hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã tương đối đầy đủ, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều lúng túng do các văn bản hướng dẫn chi tiết chậm được ban hành hoặc sửa đổi nhiều lần. Một số dự án xây dựng nhưng không phù hợp với quy hoạch, gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho cư dân", ông nêu.

Trong khi đó, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 vẫn chưa đạt kỳ vọng. Nguồn vốn ngân sách nhà nước còn hạn chế, phần lớn các dự án phải dựa vào nguồn vốn xã hội hóa, dẫn đến tình trạng phát triển thiếu đồng bộ. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, làm cho quá trình triển khai dự án bị đình trệ.

Về vấn đề tài chính và tiếp cận vốn vay, ông Hoà cho rằng, nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn do phải vay với lãi suất cao. Điều này làm tăng giá thành sản phẩm, khiến đối tượng có nhu cầu thực khó tiếp cận.

"Các ưu đãi cho nhà ở xã hội như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế giá trị gia tăng và dành 20% quỹ đất thương mại chưa thu hút được các nhà đầu tư vì quy trình vay vốn vẫn phức tạp, yêu cầu đối tượng vay phải đáp ứng nhiều tiêu chí. Bên cạnh đó, một số địa phương chưa đạt tỷ lệ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, khiến nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng", ông nói.

Kỳ vọng về các giải pháp hỗ trợ và cải cách pháp lý, ông Hoà đánh giá các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản là nền tảng pháp lý giúp giải quyết các vướng mắc hiện nay. "Những cải cách này có thể sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đại biểu cũng kỳ vọng việc Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất sẽ giúp doanh nghiệp vượt qua những khó khăn pháp lý hiện tại.

Ông Hoà khẳng định nếu khắc phục được các vấn đề tồn tại như đầu cơ, tạo thị trường ảo và bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất, chính sách nhà ở xã hội sẽ đạt được hiệu quả cao trong tương lai gần, mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng và nền kinh tế.