TP. HCM thu hồi đất để tái định cư: Cần phải có sự đồng thuận của người dân

Mới đây, UBND TP. HCM đã phê duyệt đề án Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả, trong đó, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Trao đổi về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân, không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp.

“Nhìn chung, trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, theo tôi cốt lõi của vấn đề nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán và công việc của những người bị ảnh hưởng”, ông Khương nói.

Ông lấy ví dụ nếu như quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ.

Đối với những nơi tái định cư tại chỗ, sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng. Trong trường hợp này, nếu những dự án này thuộc dự án công, nhận đầu tư của nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thường sẽ nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân.

Còn nếu những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.

Trên thực tế trong nhiều năm qua, ông Khương nhấn mạnh đã chứng kiến nhiều vụ tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số trong những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, ví dụ như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay là tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị.

Theo TS Khương, đó chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mản nhu cầu của người dân liên quan đến mưu sinh và hành vi, tập quán sống của những người bị ảnh hưởng.

“Để hiểu rõ hơn, hãy hình dung nếu như một người xuất thân từ một khu lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư, và họ hoàn toàn khác biệt những người hàng xóm, họ sẽ như thế nào? Một hành vi đơn giản để hiểu là bình thường họ đã quen với việc mang rác trong nhà ra cho vào thùng rác phía trước, nhưng ở chung cư thì hoàn toàn khác và họ không làm như vậy được”, ông Khương ví dụ.

Vị tiến sĩ cho rằng vấn đề đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và đồng thuận người dân, và việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính không chưa đủ.

Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.

TS Khương nhận định trên thế giới, những căn hộ 25-30m2 không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý.

“Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. Hiện tại, địa bàn TP. HCM và Hà Nội còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp và những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975 nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Việc giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị”, ông Khương đánh giá.