TP. HCM vẫn 'nóng’ tranh chấp chung cư

Tranh chấp vẫn kéo dài...

Trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP. HCM khóa X vừa qua, Giám đốc Sở Xây dựng Trần Hoàng Quân cho biết, hiện TP. HCM có 16 chung cư thường xảy ra các điểm nóng hay có khiếu nại, khiếu kiện giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản trị. Tranh chấp chủ yếu về hợp đồng, điều kiện sống trong chung cư cũng như chi phí bảo trì chung cư 2% dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện.

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư (CĐT) hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị (BQT). Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên nhiều CĐT chưa được thực hiện, tình trạng chậm triển khai, không thực hiện bàn giao phí bảo trì… vẫn diễn ra. Một số CĐT sử dụng số tiền này sai mục đích dẫn tới phản ứng gay gắt của người mua nhà.

Một trường hợp phổ biến khác là tranh chấp diện tích căn hộ. Nguyên nhân tranh chấp là do trường hợp tăng, giảm diện tích căn hộ so với hợp đồng. Hiện nay, không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích. 

Cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cũng là một tranh chấp thường xuyên. Theo quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, CĐT nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, có nhiều lý do chậm trễ cấp “sổ đỏ” như: CĐT xin cấp giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; CĐT chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; CĐT thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt…

Về tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ, nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của CĐT. Khi bán căn hộ thì CĐT vẫn chủ ý giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của người dân như khu sinh hoạt cộng đồng, thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này được xác định không thuộc về họ. Việc CĐT cho mình vai trò làm chủ, tự ý thay đổi công năng và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ.

Điều đáng nói là phần lớn các dự án có tranh chấp đều đã bàn giao cho người dân vào sử dụng. Những tranh chấp bắt đầu nảy sinh khi nhiều hạng mục trong tòa nhà không được hoàn thành theo cam kết lúc mở bán, thậm chí nhiều chủ đầu tư còn tự ý thay đổi thiết kế căn hộ, công năng chung của tòa nhà thành căn hộ để tăng lợi nhuận.

Thực tế trên dẫn đến khiếu kiện kéo dài giữa các bên, song các quy định pháp luật dường như chưa có chế tài cụ thể để xử lý những bất cập này, chưa kể có nơi còn dành sự “ưu ái” cho chủ đầu tư mà bỏ qua lợi ích của người dân. Đây là những bất cập cần sớm được sửa đổi để bảo đảm tính pháp lý và sự minh bạch của luật pháp.

Người mua nhà nên phòng ngừa rủi ro

Bàn về giải pháp cho tranh chấp chung cư, luật sư Lê Văn Thắng, đoàn LS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, từ các giai đoạn mua - bán chung cư tới quá trình đi vào vận hành, các hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trong các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định khá đầy đủ, toàn diện nhưng thực tế đã có nhiều vấn đề phát sinh. Trong đó, một số quy định chưa theo kịp hoặc giải quyết chưa phù hợp dẫn đến các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh.

Đặc biệt, một vấn đề lớn nhất hiện nay là căn cứ giải quyết mọi tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán, nhưng thực tế, đa phần khi mua bán chung cư, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do CĐT soạn sẵn có nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt, bởi họ không hoặc rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro mà họ phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ. Chính vì giải pháp quan trọng theo LS Thắng là người mua nhà cần phải “tự cứu mình”, tỉnh táo đọc kỹ hợp đồng và phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu.

Cũng theo Luật sư Lê Văn Thắng, theo tinh thần chính của các giao dịch dân sự thì việc giải quyết tranh chấp bằng các biện pháp hòa giải, thỏa thuận giữa các bên là biện pháp tối ưu  nhất. Đối với các trường hợp không thể tiến hành hòa giải thì các bên cần phải thượng tôn pháp luật, sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột. Giải pháp để giải quyết dứt điểm tình trạng khiếu khiện là nhờ sự phân xử của tòa án, và trước đó ban quản trị phải có quy định để dành quỹ cho việc thực hiện tố tụng.

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Thành một cư dân ở chung cư The Tresor, quận 4, TP Hồ Chí Minh, thì việc áp dụng các quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp là biện pháp hiệu quả, đúng quy định nhưng là bước đường cùng, trước đó cần có sự can thiệp chủ động hơn từ phía cơ quan quản lý ở địa phương. Hiện nay, hành lang pháp lý đã có nhưng nhiều cơ quan, địa phương không cập nhật quy định pháp luật mới về quản lý vận hành nhà chung cư, dẫn đến xử lý chưa phù hợp.

UBND TP.HCM vừa có văn bản khẩn số 1440/UBND-ĐT về việc triển khai kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM. Bởi trước đó, Sở Xây dựng đã có công văn số 4192/SXD-TT kiến nghị về việc kiểm tra này. Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp cùng cơ quan liên quan và UBND các quận huyện, TP.Thủ Đức thực hiện việc kiểm tra theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

Công tác kiểm tra sẽ tập trung các nội dung: pháp lý đầu tư xây dựng và hoàn thành công trình chung cư; tình hình quản lý, sử dụng chung cư; bảo trì, an toàn phòng cháy chữa cháy; hoạt động của ban quản trị; nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, quản lý, vận hành chung cư. Đối tượng kiểm tra là chủ đầu tư, ban quản trị và các đơn vị vận hành nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân liên quan. Phạm vi kiểm tra là các chung cư được xây dựng từ sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành.

Trong quá trình kiểm tra phải phối hợp chặt chẽ, rà soát, cung cấp thông tin và có ý kiến liên quan đến tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư theo lĩnh vực chuyên môn được giao trên địa bàn để phục vụ công tác kiểm tra. Đồng thời, rà soát, tham mưu điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực quản lý về nhà chung cư.

Sau đó, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp, báo cáo kết quả kiểm tra và đề xuất giải pháp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trước ngày 31/7/2022. Cư dân TP. HCM  hy vọng thông qua công tác kiểm tra này sẽ đánh giá đúng thực trạng, xác định các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để kịp thời hướng dẫn, chấn chỉnh các chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng quy định về công tác quản lý… góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người dân.