Toàn cảnh tranh chấp chung cư: 108 dự án ‘bùng phát’, địa phương nói không cần sửa luật

“Đủ loại” vấn đề trong tranh chấp chung cư

Theo Bộ Xây dựng, tranh chấp chung cư hiện nay có 8 nhóm nội dung. Một là tranh chấp liên quan đến phần diện tích chung – riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…

Đây là một trong những nội dung tranh chấp gay gắt trong thời gian qua với 40/108 dự án, chiếm khoảng 37% số vụ. Điển hình là các vụ 229 Phố Vọng, cụm chung cư N05 Trung Hòa, Hồ Gươm Plaza, Hemisco (tại Hà Nội) hay 12 Võ Văn Kiệt, Docklands 99 Nguyễn Thị Thập, Cao ốc căn hộ và văn phòng Thanh Yến, chung cư Tân Tạo 1 (tại TP. HCM)

Một số chung cư có tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ như cách tính ban công, lô-gia, diện tích tim tường, thông thủy… Số chung cư tranh chấp trong diện này có 7/108 dự án, chiếm khoảng 7% gồm: Helios, Tháp Thủ đô Xanh (tại Hà Nội hay The Morning Star (tại TP. HCM).

Một nội dung tranh chấp gay gắt khác là quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung. Theo thống kê có 39/108 dự án mà chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, như: Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza (tại Hà Nội), Hoàng Anh River View, Khánh Hội 2, The Morning Star, Investco-Babylon, New Sài Gòn (tại TP. HCM).

Có 3 dự án chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng, có 4 dự án chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác. Ngoài ra có 1 dự án chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà và 6 dự án các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị.

Tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành cũng là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư. Bộ Xây dựng cho biết có 2/108 dự án chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; có 5 dự án áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; có 1 dự án sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng mục đích và có 4 dự án không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao quản lý, vận hành cho Ban quản trị.

Về chất lượng công trình, có 13 dự án tranh chấp do chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng. Các trường hợp điển hình là: Goldmark City, Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương (tại Hà Nội) và Topaz City – Block B2, City Gate Tower, Bảy Hiền Tower, Viên Ngọc Phương Nam (tại TP. HCM).

Về vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như: tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch được phê duyệt, giấy phép xây dựng được cấp, có 9/108 dự án mắc phải, chẳng hạn như: Goldmark City, 283 Khương Trung, The Morning Star, Cao ốc Phú Hoàng Anh…

Bên cạnh đó, cũng có 9/108 dự án có chất lượng công trình không đảm bảo; trang thiết bị nội thất không đúng với cam kết trong hợp đồng.

Về tranh chấp liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu lên các thực trạng như: chủ đầu tư không tổ chức hoặc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng tham dự theo quy định (14/108 dự án); tranh chấp về tư cách người tham dự hội nghị, số lượng phiếu biểu quyết khi thực hiện quyền bỏ phiếu (3/108 dự án).

Liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, Bộ Xây dựng cho hay nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định. Điều này dẫn đến một loạt vụ tụ tập đông người gây xôn xao dư luận xã hội. Có khoảng 18 dự án mắc phải lỗi này như: Skyview Trần Thái Tông, Goldmark City, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long (tại Hà Nội), Cao ốc Xanh, chung cư Bảy Hiền, chung cư Gia Phú (tại TP. HCM).

Bên cạnh đó có 1 trường hợp tranh chấp do hợp đồng mua bán căn hộ được ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành và trong hợp đồng không quy định việc đóng kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề nghị người mua căn hộ đóng thêm khoản kinh phí này.

Đối với tranh chấp trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, có 11 dự án chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ khiến khách hàng đâm đơn.

Ngoài các nội dung tranh chấp nổi bật trên, các vụ tranh chấp khác có nội dung liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định (không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm…);Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính;

Hay như: đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam kết theo hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…

“Loạn tranh chấp” do quy định chưa đủ rõ, chế tài chưa đủ mạnh

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân bùng nổ tranh chấp là do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy và các pháp luật khác có liên quan…

Một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định.

Người dân khi mua nhà ở cũng có một phần trách nhiệm khi không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

“Cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…”, Bộ Xây dựng lưu ý.

Bộ cũng thừa nhận vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn chưa được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;

Công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm trong công tác sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư cũng chưa được coi trọng; chưa sát sao đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp ngay từ khi mới phát sinh dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài…

Không cần sửa cơ chế chính sách, pháp luật

Mặc dù chỉ ra nguyên nhân tranh chấp chung cư là có xuất phát từ cơ chế chính sách nhưng đáng chú ý hầu hết các địa phương lại không có kiến nghị đề xuất sửa đổi về cơ chế chính sách, pháp luật.

“Đối với 108 dự án các địa phương báo cáo nêu trên, về cơ bản đã được UBND cấp quận, huyện và Sở Xây dựng địa phương hướng dẫn, xử lý theo thẩm quyền. Một số dự án không thống nhất được giữa các bên liên quan đã và đang được chuyển sang Tòa án xử lý theo pháp luật về dân sự”, Bộ Xây dựng dẫn kết quả tổng hợp cho hay.

Về kiến nghị biện pháp xử lý tình trạng tranh chấp chung cư, Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn, quy định rõ nguồn kinh phí để trích nộp khi Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính; quy định bổ sung chế tài xử lý đối với trường hợp không thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban quản trị theo quy định của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định của pháp luật, chế tài xử lý nghiêm khắc hơn đối với những dự án kéo dài, chủ đầu tư không đáp ứng năng lực để thực hiện dự án, thiếu trách nhiệm, chây ì trong quá trình thực hiện dự án, không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật…