'Chủ đầu tư hết thời làm dự án dễ dàng'

- Bộ 3 Luật sửa đổi đã được thông qua gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2025, theo ông sẽ tác động như thế nào tới giới chủ đầu tư dự án bất động sản?

Ba luật mới ra đời đã thay đổi toàn diện nhận thức của chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, cách làm cũ sẽ gần như không còn “đất sống” trong bối cảnh 3 luật mới chính thức có hiệu lực. 3 đạo luật có rất nhiều quy định theo hướng chặt chẽ hơn, minh bạch hơn, yêu cầu cao hơn dành cho các chủ đầu tư. Do đó, các chủ đầu tư phải thực sự có đủ năng lực mới có thể tham gia thị trường.

Chẳng hạn như các quy định siết chặt hơn về việc huy động vốn từ khách hàng, từ kênh trái phiếu cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính tự thân lớn hơn để thay thế.

Hay như quy định cụ thể về các trường hợp nhà nước thu hồi đất, trong đó quy định thu hồi trong trường hợp “thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn”. Với sự ràng buộc về tiêu chí phải là dự án khu đô thị, nhiều khả năng sẽ loại bỏ những dự án có quy mô nhỏ (đối chiếu với một số quy định hiện hành là dưới 20ha hoặc dưới 1 đơn vị ở, điều này có thể sẽ làm rõ hơn trong các nghị định hướng dẫn sắp tới) ra khỏi trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì các chủ đầu tư muốn thực hiện phải tự mình thực hiện việc thu gom quỹ đất, tự thương lượng với người dân bị giải tỏa trong dự án. Làm được điều này là điều rất khó khăn cho nên nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư yếu kém năng lực sẽ phải rời bỏ thị trường.

Bên cạnh đó, việc quy định cơ chế xác định giá đất theo sát giá thị trường cũng thay đổi căn cơ cách thức làm dự án bất động sản. Với việc bồi thường cho người dân bị giải tỏa đất đai thực hiện dự án theo giá thị trường, áp giá cho chủ đầu tư dự án theo giá thị trường, nhà nước gần như kiểm soát toàn diện thặng dư từ chênh lệch địa tô. Như vậy, chủ đầu tư phải thực sự sáng tạo, có uy tín, thương hiệu mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới.

- Nghĩa là chủ đầu tư sẽ không dễ dàng ra được dự án như trước, thưa ông?

Việc ra được dự án giai đoạn tới sẽ ngày càng khó khăn hơn, yêu cầu về năng lực và trình độ cao hơn nhiều so với giai đoạn vừa qua. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ không dễ dàng tìm kiếm siêu lợi nhuận khi làm chủ đầu tư các dự án bất động sản khi mà các công cụ điều tiết, kiểm soát thị trường đã hoàn thiện hơn.

Việc “thổi giá” cũng sẽ khó hơn khi cơ chế tính thuế chuyển nhượng sát giá thị trường sẽ làm chùn chân nhiều nhà đầu tư, chưa nói đến các cơ chế khác có thể hình thành như đánh thuế lũy tiến, đánh thuế cao với đất bỏ trống, nhà bỏ hoang... Cùng với đó, cơ chế tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng là rào cản lớn để ngăn chặn lợi nhuận từ chênh lệch địa tô.

- Khảo sát cho thấy nhiều chủ đầu tư có quỹ đất và dự án đã hoàn thiện pháp lý đang chạy đua cho kế hoạch triển khai dự án ngày từ đầu năm nay. Việc “bung hàng” sớm của các chủ đầu tư phải chăng nhằm “né” những quy định mới sắp áp dụng?

Hiện tại, các cơ quan chính quyền cũng kiểm soát kỹ về điều kiện bán hàng các dự án nên tôi nghĩ các dự án phải đủ điều kiện mới được huy động vốn. Bộ phận lớn các nhà đầu tư và người dân cũng đã nâng cao nhận thức pháp luật liên quan đến bất động sản sau rất nhiều vụ lùm xùm về “bán lúa non” tại các dự án nên khó qua mắt họ được. Mặc khác, các chủ đầu tư cũng rất muốn giữ uy tín, khôi phục niềm tin dành cho các sản phẩm hình thành trong tương lai nên triển khai thận trọng và tuân thủ pháp luật. Do đó, việc triển khai bán hàng đồng loạt giai đoạn này khả năng cao vẫn là trúng vào “điểm rơi” của thị trường.

- Để bắt kịp với bối cảnh mới, theo ông các chủ đầu tư cần chuẩn bị những gì?

Giai đoạn mới, các chủ đầu tư sẽ cần phải nghiên cứu thị trường, sáng tạo các giá trị mới, tạo các lợi thế cạnh tranh lõi thay vì chỉ có mỗi quỹ đất. Bên cạnh đó, phải tập trung học tập, đổi mới sáng tạo để trở thành chủ đầu tư thông thái hơn ngoài các năng lực hiện hữu.

Đầu tư phải đi đôi với phát triển các sản phẩm, gia tăng giá trị trên đất đai bằng việc sáng tạo các tiện ích, thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của khách hàng, đặc biệt là người dùng cuối cùng của sản phẩm bất động sản hơn là chỉ tập trung thu hút các nhà đầu tư cá nhân đi tìm kiếm lợi nhuận thông qua mua đi bán lại.

Cuối cùng, cần phải tập trung nghiên cứu, chú trọng tuân thủ quy định pháp luật nhà nước, kể cả việc nghiên cứu kỹ các quy định riêng tại từng địa phương, nếu không đúng pháp luật phải phản biện, tham vấn, tư vấn cho các cơ quan nhà nước. Thực tiễn vừa qua cho thấy không ít các dự án thất bại vì sai phạm pháp luật khi chỉ mỗi tập trung bám theo hướng dẫn từ địa phương mà bỏ qua nghiên cứu các quy định từ các luật và các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan cấp trên.

- Dưới quan sát của ông, thị trường bất động sản sắp tới sẽ ra sao?

Thị trường bất động sản nhiều nơi đã đi qua vùng đáy, giá cả đang dần phục hồi. Lãi suất cho vay dành cho người mua nhà, đất hiện nay đang ở mức thấp kỷ lục, nguồn vốn gửi ngân hàng của người dân ở giai đoạn lãi suất cao đã đáo hạn, lượng cung tiền trên thị trường khá dồi dào là cơ hội lớn để các chủ đầu tư có thể tung các sản phẩm ra thị trường để đón làn sóng đầu tư mới. Đây là cơ hội tốt để triển khai bán hàng và làm ấm lại thị trường.